Cour d'appel, 1ère chambre, 31 mars 2026 — n° 25/00491

PAR CES MOTIFS Statuant contradictoirement, après débats en audience publique, INFIRME le jugement rendu le 4 mars 2025 par le tribunal de commerce de Belfort en ce qu'il a condamné la SCI Vauban à verser à Maître [U] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 3DM, la somme de 14 752,40 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, et celle de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, et ajoutant : CONDAMNE la SCI Vauban à verser à Maître [U] [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 3DM, la somme de 3 939,06 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ; CONDAMNE la SCI Vauban aux dépens d'appel ; REJETTE les demandes formées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour la procédure suivie en première instance que pour celle suivie en appel. Le greffier, Le président,

************* Par acte sous seing privé du 1er juin 2022, la SCI Vauban a donné à bail à la SARL 3DM des locaux commerciaux sis à Belfort (90), [Adresse 5]. Un dépôt de garantie de 15 840 euros a été versé à l'entrée dans les lieux. Par jugement du 24 octobre 2023, le tribunal de commerce de Belfort a prononcé la liquidation judiciaire de la société 3DM et a désigné Maître [U] [B] en qualité de mandataire liquidateur. Les locaux ont été restitués à la SCI Vauban le 7 novembre 2023. Par exploit du 10 juin 2024, Maître [B], ès qualités, a fait assigner la SCI Vauban devant le tribunal de commerce de Belfort aux fins de paiement d'une somme de 15 224 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, sous déduction d'un pro-rata de loyers, outre dommages et intérêts pour résistance abusive. La SCI Vauban s'est opposée à cette demande, considérant qu'elle était créancière au titre des loyers, taxe foncière, charges, frais de remise en état et indemnité de résiliation anticipée d'une somme supérieure à celle du dépôt de garantie, qui devait être fixée au passif de la société liquidée. Par jugement du 4 mars 2025, le tribunal de commerce a : - réputé non-écrits les articles 15 et 16 du bail signé le 1er juin 2022 entre la société 3DM et la SCI Vauban, le dépôt de garantie conservant sa vocation à garantir le bailleur d'éventuels loyers impayés ou de dégradations des locaux occupés pour l'activité professionnelle du preneur ; - condamné la SCI Vauban à verser à Maître [U] [B], ès qualités de liquidateur de la société 3DM, la somme de 14 752,40 euros (15 840 - 616 - 471,60) au titre du remboursement du dépôt de garantie ; - débouté la SCI Vauban de sa demande tendant à voir fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société 3DM à la somme de 22 722,03 euros ; - débouté Maître [U] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamné la SCI Vauban aux entiers dépens, en ce compris les frais de greffe du présent jugement s'élevant à la somme de 66,13 euros ; - condamné la SCI Vauban à payer Maître [U] [B] la somme de 750 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, et l'a débouté du surplus de sa demande ; - rappelé l'exécution provisoire de droit du présent jugement en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, les premiers juges ont notamment retenu : - sur la restitution du dépôt de garantie, que les parties s'accordaient sur la déduction d'une somme de 616 euros au titre du prorata de loyer du mois de novembre 2023 ; que l'état des lieux de sortie mentionnait la présence de film opacifiant sur les vitrages, siglé au nom de la société locataire, dont le coût de retrait s'établissait à 471,60 euros selon devis produit par la SCI ; que le montant à restituer s'établissait donc à 14 752,40 euros, soit 15840 - 616 - 471,60 ; - s'agissant de la demande de fixation d'une créance au passif : * que le 29 décembre 2023, la SCI Vauban avait adressé à Maître [B] une déclaration de créance d'un montant de 6 882,03 euros ; * que la SCI arguait qu'il convenait d'y ajouter la somme de 15 840 euros, laquelle correspondait précisément au dépôt de garantie ; que cette dernière étant une somme encaissée par la SCI Vauban, elle ne pouvait être considérée comme étant une créance que celle-ci détiendrait sur la société 3DM ; * que la SCI n'était pas recevable à solliciter la fixation d'une créance au passif pour un montant supérieur à 6 882,03 euros, dès lors que le délai de déclaration des créances était expiré depuis le 2 janvier 2024 ; * que la créance déclarée avait été intégralement contestée par Maître [B], et que, par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge-commissaire avait renvoyé le créancier à saisir le juge du fond ;

SUR CE, LA COUR, SUR LE COMPTE DES PARTIES : Il est constant qu'un montant de 15 840 euros a été versé en début de bail par la société 3DM à la SCI Vauban à titre de dépôt de garantie. Maître [B], ès qualités, est fondé à obtenir de la bailleresse la restitution de ce dépôt de garantie, sous déduction des créances dûment justifiées détenues par elle au titre de l'exécution du contrat de bail, et ce dans la limite des montants ayant fait l'objet de la déclaration de créance effectuée par la SCI Vauban entre les mains du liquidateur judiciaire. 1° Sur la déclaration de créances Les parties sont en premier lieu contraires sur le montant même des créances déclarées, la SCI Vauban soutenant avoir effectué sa déclaration à hauteur de la somme totale de 22 722,03 euros, et Maître [B] faisant quant à lui valoir que la déclaration ne portait que sur un total de 6 882,03 euros. Sur ce point, il convient de se reporter au courrier recommandé adressé à Maître [B] le 29 décembre 2023, par lequel la SCI Vauban a formalisé sa déclaration de créances. Cette correspondance est libellée de la manière suivante : "Suite à vos courriers du 23 novembre et du 18 décembre nous indiquant la liquidation judiciaire de la SARL 3DM, je vous fais part des créances qui nous sont dues dans le cadre du bail soit - taxe foncière 2023 (déjà en votre possession) : 2 834,96 euros non proratisable car due par le locataire présent au 1er janvier - solde décompte de charges période Nov22 Oct23 : 3 575,47 euros - devis pour remise en état du local : 471,60 euros Concernant le dépôt de garantie, l'article 16 du bail (en pièce jointe) précise que les "6 mois d'avance de loyer fond (sic) office de caution" donc ils couvriront (sic) que partiellement les loyers dus jusqu'à la fin de la période triennal (sic)." La déclaration de créance porte ainsi de manière expressément chiffrée sur les postes relatifs à la taxe foncière, aux charges et aux frais de remise en état, pour un montant global de 6 882,03 euros. Il résulte ensuite claiement de la rédaction de la phrase relative au dépôt de garantie que la bailleresse considère que celui-ci lui restait acquis dès lors qu'elle estimait son montant compensé par la perte des loyers à échoir entre la date de résiliation du bail et la date d'échéance de la période triennale en cours. L'expression de ce refus de restitution du montant du dépôt de garantie au motif d'une compensation doit nécessairement s'interpréter comme emportant déclaration de la créance dont la compensation était invoquée, et ce à hauteur du montant du dépôt de garantie, soit 15 840 euros. Il doit en conséquence être retenu que la déclaration de créance, bien que de rédaction maladroite s'agissant de la créance relative à la perte de loyers, a bien porté sur un montant total de 22 722,03 euros (6 882,03 + 15 840). 2° sur les créances de la SCI Vauban sur le loyer de novembre 2023 et les frais de remise en état Les parties s'accordent sur le pro-rata de loyer afférent au mois de novembre 2023, soit 616 euros, ainsi que sur les frais de remise en état des lieux à hauteur de 471,60 euros. sur la taxe foncière Le principe de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur n'est pas contestable dès lors qu'il résulte expressément des termes de l'article 13 du bail. Les parties sont en premier lieu en désaccord sur la détermination de la quote-part de cette taxe incombant à la société 3DM, étant rappelé que cette dernière n'occupait pas l'intégralité des locaux appartenant à la SCI Vauban. L'article L. 145-40-2 alinéa 3 du code de commerce dispose que, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d'informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Pour pallier à la carence relevée sur ce point par le jugement déféré, la SCI Vauban verse désormais l'état descriptif de division de l'immeuble concerné, duquel il ressort que les lots donnés à bail à la société 3DM représentent au total 3 185 tantièmes sur les 10 000 tantièmes que compte la copropriété (soit 2 970 tantièmes pour le lot n°6 du bâtiment A correspondant au local commercial, 160 tantièmes pour le lot n°4 du bâtiment A correspondant à une cave, et 55 tantièmes pour l'emplacement de parking). Conformément aux stipulations contractuelles, selon lesquelles la quote-part incombant aux locaux loués est calculée suivant un rapport entre les surfaces louées et les surfaces totales du bâtiment, la SCI était donc en droit de mettre à la charge de la société 3DM une fraction de la taxe foncière correspondant à 3 185 tantièmes. Il ressort pourtant des pièces produites qu'elle a effectué son calcul sur une base plus favorable à la locataire, puisqu'elle a pris en considération un nombre de tantièmes de seulement 3 137. Etant relevé que le montant de la taxe foncière 2023 hors ordures ménagères, soit 7 531 euros, n'est en lui -même pas contesté, la fraction mise par la SCI Vauban à la charge de la société 3DM correspond ainsi à un montant de 2 834,96 euros. Les parties sont encore opposées s'agissant de la proratisation de cette somme en fonction de la durée de l'occupation des lieux par la société locataire, Maître [B] considérant que cette proratisation s'imposait, alors que l'appelante soutient que la taxe foncière est due en intégralité dès lors que le locataire se trouvait dans les lieux au 1er janvier de l'année de référence. Le principe applicable en matière de bail, y compris commercial, est que le locataire est tenu de rembourser au bailleur les sommes que celui-ci a exposées pour son compte, ce qui suppose que ces sommes sont afférentes à la période à laquelle le locataire a effectivement occupé les lieux. Force est de constater que le bail ayant lié la SCI Vauban à la société 3DM ne comporte sur ce point aucune exception concernant la taxe foncière, dont rien ne justifie dès lors qu'elle soit supportée par la locataire pour la période postérieure à la résiliation du contrat et à la libération des lieux, soit ici le 7 novembre 2023. La créance détenue par la SCI Vauban sur la société 3DM au titre de la taxe foncière 2023 s'établit en définitive à 2 415,54 euros (soit 2 834,96 euros x 311/365). sur les charges A hauteur de cour, la SCI Vauban produit, outre l'état descriptif de l'immeuble déjà évoqué, l'état de répartition des charge 2023 et les factures justificatives des montants figurant à celui-ci. Un premier différend oppose les parties s'agisant de la clé de répartition des charges ainsi réparties, la SCI Vauban appliquant un nombre de tantièmes de 3 192. Au vu de l'état descriptif de division, la cour peine à comprendre comment est obtenu ce nombre de tantièmes, qui ne comporte aucune distinction selon la nature des charges, comme invite pourtant à y procéder le tableau récapitulatif figurant en page 13 de l'état descriptif de division. Dans ces conditions, la cour retiendra un nombre de tantièmes de 3185 correspondant aux tantièmes des parties communes, lequel apparaît dans tous les cas de figure favorable à la locataire. Les montants correspondant aux dépenses d'électricité, chauffage, eau froide, ordures ménagères, assurance et nettoyage sont dûment justifiés par les factures correspondantes, et ne sont en eux-mêmes pas contestés par Maître [B], ès qualités. L'application de la clé de répartition au total des sommes justifiées aboutit à une quote-part incombant à la société 3DM de 4 423,39 euros HT.