Cour d'appel, 1ère chambre, 31 mars 2026 — n° 25/00113

PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique, CONFIRME, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Vesoul ; Y AJOUTANT CONDAMNE M. [Y] [T] aux dépens d'appel, en ce non compris les frais des procès-verbaux de constat des 17 novembre 2021 et 9 octobre 2023, dont distraction à la SCP Claude, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [Y] [T] à payer à Mme [U] [F] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,

************* EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS Par acte notarié du 8 avril 2021, Mme [U] [F] a acquis de M. [Y] [T] et de Mme [A] [Q] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le prix de 160 000 euros. Le 29 mars 2022, son conseil a dénoncé aux vendeurs l'existence d'un viche caché en raison de la présence de chauves souris sous la toiture, et les a mis en demeure de procéder au règlement de dommages et intérêts ainsi qu'à l'annulation de la vente. Par acte du 13 juin 2022, Mme [U] [F] a fait assigner Mme [A] [Q] et M. [Y] [T] devant le tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de paiement de dommages et intéréts. Par jugement rendu le 19 novembre 2024, le tribunal a : - condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [F] la somme de 18 000 euros pour les frais de reprise de la toiture, la somme de 17 000 euros pour les frais de plâtrerie, peinture et pose de plaques, la somme de 180 euros pour les frais d'insecticides, et la somme de 1 056 euros pour les frais d'obturation, soit une somme totale de 36 236 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente de l'immeuble sis [Adresse 2], [Localité 4], cadastré section ZK n° [Cadastre 1], - condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, - condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [U] [F] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral, - condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Claude, - condamné in solidum M. [T] et Mme [Q] à payer à Mme [F] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de M. [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de Mme [Q] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu : Sur l'existence de vices cachés - qu'il ressortait de l'expertise du cabinet Saretec du 23 septembre 2021 que la toiture de l'immeuble était occupée par une colonie de chauves-souris qui étaient la cause de nuisances sonores et olfactives, - qu'un constat d'huissier du 17 novembre 2021 attestait en outre de la présence de nombreuses mouches mortes devant les fenêtres, de coulures brunâtres sur le lambris des chambres à proximité de la fenêtre de toit ainsi que des taches de même couleur sur le parquet à l'aplomb des coulures et excréments de chauves-souris, - qu'un compte-rendu du 14 août 2021 de la Commission de protection des eaux, du patrimoine, de l'environnement, du sous-sol et des chiroptères relevait des bruits de grattement au niveau d'une cloison conduisant à la découverte de trois chauves-souris prises au piège ainsi que de quinze cadavres plus anciens, outre une odeur de putréfaction, - que la configuration de la toiture permettait aux chauves-souris de disposer de nombreux points d'accès, - qu'une note de la même commission en date du 30 mai 2022 dénombrait la présence de 136 chauves-souris dans la sous-toiture, - que l'immeuble acquis présentait en conséquence des défauts, - que les rapports de la commission des 14 août 2021 et 17 novembre 2023 mentionnaient que l'organisme avait déja été contacté le 18 avril 2017 par Mme [A] [Q] en raison de nuisances sonores au niveau des chambres des enfants les empêchant de dormir, ainsi que pour des infiltrations au niveau du plafond qu'elle attribuait à la présence de chauves-souris pour en avoir vu une vingtaine s'envoler de la toiture, - que ces constatations établissaient que les défauts étaient donc antérieurs à la vente de l'immeuble,

SUR CE, LA COUR I. Sur le vice caché L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1642 du même code énonce que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'article 1643 prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Aux termes de l'article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 1. Sur l'existence d'un vice caché Mme [U] [F] fait valoir que l'immeuble dont elle a fait l'acquisition auprès des consorts [T]-[Q] est infesté de chauves-souris qui le rendent inhabitable compte-tenu des nuisances provoquées. Elle renvoie à plusieurs rapports de la Commission de protection des eaux, à l'expertise de son assureur protection juridique du 3 septembre 2021, à un constat de commissaire de justice, ainsi qu'à des témoignages, et explique que ce n'est pas parce qu'elle a visité le bien à trois reprises qu'elle a pu se convaincre de la présence de chauves-souris sous la toiture. Pour obtenir l'infirmation de la décision déférée, M. [Y] [T] soutient que Mme [F] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un vice caché, faisant également valoir que les différents rapports versés ne font le constat d'aucun désordre. Il indique que la présence de chauves-souris dans une maison située à la campagne n'est pas constitutive d'un vice et que s'il avait lui-même contacté la Commission de protection des eaux au printemps 2017, ce n'était qu'en raison de légers bruits en toiture qui faisaient suspecter leur présence, et non parce que ces bruits étaient constitutifs de désagréments. Mme [A] [Q] confirme les propos de M. [T], ajoutant que l'huissier auquel Mme [F] a fait appel n'a fait que reprendre les affirmations de celle-ci, et qu'il n'est pas démontré que des chauves-souris constituent une menace pour une maison. Réponse de la cour L'existence d'une colonie de chauves-souris implantée au niveau de la toiture de la maison acquise par Mme [F] résulte clairement non seulement des constatations de la Commission de protection des eaux du 30 mai 2022, qui a dénombré 136 individus à l'envol, dont 122 ont décollé sous les tuiles faitières et 14 sont sortis au niveau d'une planche sous la goutière, mais aussi de celles faites par cette même commission le 23 juin 2021, de l'expertise contradictoire de la protection juridique de Mme [F] du 23 septembre 2021, ainsi que des constats de commissaire de justice versés aux débats. La réalité de cette présence n'est d'ailleurs pas contestée par M. [T] et Mme [Q], et s'ils font valoir qu'elle ne constitue pas un vice affectant l'immeuble, il ressort cependant : - du rapport d'expertise contradictoire de la société Saretec du 23 septembre 2023, que des excréments de chauves-souris ont été retrouvés dans une chambre à l'intérieur d'un aménagement, ainsi que dans un réduit, - du rapport de la Commission de protection des eaux établi le 14 août 2021, que le 23 juin 2021, trois jeunes sérotines ont été retrouvées coincées dans une cloison entre un couloir et une chambre, trois autres ont été trouvées fraichement mortes dans cette même cloison, ainsi qu'une quinzaine de cadavres en état de décomposition, le tout dans une odeur de putréfaction et des résidus de pupes d'insectes, - du procès-verbal du 17 novembre 2021, qu'une quantité importante de mouches mortes a été constatée dans de nombreuses pièces de l'habitation, outre la présence de coulures brunes sur le lambris et la porte d'entrée d'une chambre, de taches brunes sèches sur le parquet au droit des coulures, et d'excréments de chauves-souris sur la moquette, - du procès-verbal de constat du 9 octobre 2023, la présence d'excréments de chauves-souris sous les tuiles de la toiture, notamment en plusieurs endroits le long de la faîtière, outre une odeur d'ammoniac et de fientes. Aussi, compte-tenu de l'ampleur de ces désordres et nuisances, tels qu'ils résultent de ces pièces, et du laps de temps de deux mois écoulé entre la date de la vente, intervenue le 8 avril 2021, et celle du constat de la Commission de protection des eaux du 23 juin 2021, il doit nécessairement en être déduit que la présence des chauves-souris était préexistante à la vente, ce d'autant que la commission a précisé que les chauves-souris étant très attachées et extrèmement fidèles au gîte de mise-bas qu'elles ont choisi, il n'y a aucune raison qu'elles aient disparu de l'habitation entre 2017 et 2021. Il sera relevé à cet égard que la Commission de protection des eaux a écrit le 14 août 2021 avoir été sollicitée en avril 2017 par Mme [Q] pour des problèmes de bruits au niveau des chambres empêchant leurs jeunes enfants de dormir, d'infiltrations marrons localisées au niveau d'un plafond en frisette, et suite à l'observation d'au moins vingt chauves-souris à l'envol sur trois points d'accès identifiés en toiture. Sur ce point, le rapport mentionne que lors d'un déplacement sur les lieux le 12 mai 2017, il avait été constaté des excréments de chauves-souris derrière un volet, confirmant ainsi la présence de ces animaux au niveau de la toiture. Par ailleurs, si effectivement Mme [F] a visité le bien avant la vente, M. [T] et Mme [Q] lui ont confirmé qu'il n'y avait pas d'accès aux combles depuis l'étage, de sorte que la réalité de la situation n'était pas décelable. Elle l'était d'autant moins que la Commission de protection des eaux a pu écrire, dans son rapport du 17 novembre 2023, que la perception des nuisances était fonction des personnes, de la période de l'année, de la météo, de l'intensité des chaleurs estivales et du fait que les chauves-souris étaient peu actives en journée. L'impossibilité pour Mme [F] de se convaincre de la présence de chauves-souris par un simple examen visuel des lieux en vue de leur acquisition est donc établie, et la connaissance de cette situation et de ses désagréments tels que signalés en 2017 par les vendeurs l'aurait manifestement amenée, sinon à renoncer à l'achat de la maison, au moins à contracter à un prix différent tenant compte des travaux nécessaires à remédier aux désordres. Or, sur ce point, la Commission de protection des eaux explique, et cela n'est contredit par aucun élément, que les nuisances sont récurrentes et s'étendent sur environ six mois chaque année, et qu'une réfection de la toiture sans maintien de la colonie ne peut réglementairement s'envisager, en l'absence de toutes solutions alternatives, que dans un cadre dérogatoire aux interdictions applicables aux espèces protégées. En conséquence, la cour retiendra, comme l'a pertinemment fait le premier juge, que le bien vendu était effectivement affecté d'un vice caché. 2. Sur l'exonération de la garantie des vices cachés M. [Y] [T] renvoie à la clause d'exclusion des vices cachés contenue à l'acte de vente pour refuser sa garantie, faisant valoir qu'il n'appartient pas au vendeur de prouver que l'acquéreur ne pouvait pas avoir connaissance des vices, qu'il n'avait avec Mme [Q] connaissance d'aucun vice affectant la maison et qu'ils n'ont caché aucune information à Mme [F]. Mme [A] [Q] reprend à son compte l'argumentation de M. [T] et fait valoir sa bonne foi. Mme [U] [F] ne conclut pas sur ce point. Réponse de la cour : L'acte de vente du 8 avril 2021 prévoit en page 9 que : "L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : . des vices apparents, . des vices cachés.