Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 1 avril 2026 — n° 23/02370

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, -Infirme le jugement rendu le 20 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf ses dispositions ayant débouté la Sci [C] de ses demandes au titre des frais de diagnostic et du surcoût des travaux de réaménagement du local, ayant débouté la Sas [S]'nge de ses demandes au titre de la perte du fonds de commerce et des travaux d'électricité, ayant débouté Mme [S] [X] de sa demande au titre des pertes de rémunérations, ayant condamné le Syndicat des Copropriétaires à payer à la Sci [C] la somme de 64 320 € Ttc au titre des frais d'étaiements et ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, -Déboute la société [Localité 5] de sa demande en paiement de la somme de 16230 € au titre des frais d'étaiements ; -Condamne la société Areas à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] la somme de 64 320 € au titre des frais d'étaiements ; -Condamne in solidum le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et son assureur la société [Localité 5] à payer à la Sci [C] la somme de 84 600 € Ht au titre de la perte locative outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt ; -Déboute la Sci [C] de sa demande au titre de la renégociation du prêt ; -Condamne in solidum le jugement le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11] et son assureur la société [Localité 5] à payer à la Sas [S]'nge la somme de 20 000 € au titre de la perte de chance de réaliser des résultats positifs de novembre 2018 à septembre 2022, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt ; -Déboute la Sas [S]'nge de sa demande au titre de la renégociation du prêt ; -Déclare recevable la demande de la Sas [S]'nge au titre des frais engagés ; -Déboute la Sas [S]'nge de sa demande au titre des frais engagés ; -Condamne la société [Localité 5] aux dépens d'appel ; -Condamne la société [Localité 5] à payer à la Sci [C] et à la Sas Eman'nge, chacune, la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; -Déboute la société [Localité 5], le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et Mme [S] [X] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse .

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte authentique du 27 juin 2017, la Sas [S]'nge a acquis un fonds de commerce de restauration auprès de la Sarl Le Cappadoce situé [Adresse 2] à [Localité 1] (31), afin d'y exploiter un restaurant pour le prix de 110 000 €. Suivant acte authentique du 12 octobre 2017, la Sci [C] a acquis les murs de ce local commercial auprès de la Sci V Vini constituant le lot no2 de la copropriété. Ensuite de cette acquisition, la Sas [S]'nge a confié un projet de rénovation du local commercial à M. [J] [L], architecte d'intérieur. Ce projet, qui incluait la réalisation d'une mezzanine modifiant légèrement celle déjà existante, a été refusé par la mairie de [Localité 1]. Le nouveau projet alors conçu, s'agissant d'une exploitation de plain-pied, a été autorisé le 24 avril 2018. Dès janvier 2018, les doublages de cloisons et de plafond en plâtre ont été déposés, ce qui a révélé : -la présence d'une très grande humidité au droit des murs, les doublages en plâtre n'ayant apparemment pas d'aération, -une forte dégradation des poutres porteuses et des poteaux permettant la descente des charges au milieu de la salle, -un fléchissement du plafond en milieu de salle, -la présence anarchique de nombreuses canalisations d'alimentation ou d'évacuation au sein de ce lot, l'acte de vente ne mentionnant aucune servitude de réseau, lesquelles canalisations et alimentations concernaient également l'immeuble voisin situé au [Adresse 5]. Le bureau d'études Structure Perspectives Ingeneering a relevé un état alarmant de l'immeuble et la nécessité d'interrompre immédiatement les travaux. Autorisées à assigner d'heure à heure, la Sci [C] et la Sas [S]'nge ont alors obtenu du juge des référés, suivant ordonnance du 23 mars 2018, la désignation de M. [U], expert judiciaire, aux fins d'expertise, au contradictoire du Syndicat des Corpropriétaires du n°[Adresse 2], de la Sci V Vini, du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6][Adresse 7] de la [Adresse 8] et de l'Asl du [Adresse 9]. Par ordonnances des 3 mai, 2 août et 25 septembre 2018, ces opérations d'expertise ont été rendues communes aux compagnies Macifilia et [Localité 5], respectivement ancien assureur et assureur actuel de l'immeuble de la copropriété du n° 34, ainsi qu'aux copropriétaires des différents lots de l'immeuble du n° 34. En cours d'expertise et à l'issue du premier accedit, des mesures conservatoires ont été prises le 9 avril 2018, compte tenu du risque de rupture du plancher haut du local commercial L'expert a déposé son rapport définitif le 12 février 2019. Par acte d'huissier des 16 mars, 31 mars, 1er avril, 12 mai et 14 mai 2020, la Sci [C], la Sas [S]'nge et Mme [S] [X] en sa qualité de directrice générale de la Sas [S]'Nge ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] (ci-après Sdc n°34), la Sci V Vini, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10] (ci-après Sdc n°32), [Localité 5], Macifilia, la Sci [A] et M. [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'indemnisation de leurs préjudices. Par jugement du 20 avril 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a : -reçu la société R3S en son intervention volontaire suivant conclusions notifiées le 3 août 2021, -déclaré le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble du [Adresse 2] responsable des désordres relatifs à la poutraison sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l'égard de la Sci [C], la Sas Emm'Ange et Mme [S] [X], -déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] responsable des désordres concernant l'humidité sur le fondement des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à l'égard de la Sci [C] la Sas Emm'Ange et [S] [X], -débouté la Sci [C] de son action diligentée à l'encontre de la Sci V Vini sur le fondement de l'article 1641 du code civil au titre des désordres relatifs à la poutraison et à l'humidité,

MOTIFS DE LA DECISION 1-La saisine de la cour Au regard de la déclaration d'appel et des appels incidents et en l'état des seules parties intimées, la cour n'est saisie que des dispositions du jugement ayant : -débouté la Sci [C] de ses demandes au titre de la perte locative et des frais exposés dans le cadre du diagnostic réalisé par le bureau d'études Perspectives Engeneerig, -dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l'emprunt souscrit pour le financement de l'acquisition des murs par la Sci [C] s'élève à la somme de 10 149,84 et condamné le Syndicat des Copropriétaires à payer cette somme à la Sci [C] et son assureur la société [Localité 5] solidairement avec lui dans la limite de 39,90%, -dit que le préjudice immatériel lié au surcoût de l'emprunt souscrit pour le financement de l'acquisition des murs par la Sas [S]'nge s'élève à la somme de 2 829,60 € et condamné le Syndicat des Copropriétaires à payer cette somme à la Sas [S]'nge et son assureur la société [Localité 5] solidairement avec lui dans la limite de 39,90%, -débouté la Sas [S]'nge de sa demande au titre des pertes d'exploitation, de la perte totale de valeur du fonds de commerce et du remboursement des travaux d'électricité, -débouté Mme [S] [X] de sa demande au titre des pertes de rémunérations, -condamné le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la Sci [C] la somme de 64 320 € TTC au titre des frais d'étaiement ; -condamné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société [Localité 5] la somme de 16 230 € TTC au titre des frais d'étaiement. L'appel porte aussi sur la disposition du jugement ayant débouté la Sci [C] de sa demande au titre du surcoût des travaux de réaménagement du local mais en l'absence d'appel incident sur ce point ni de demande en paiement figurant au dispositif des dernières conclusions des appelantes, ce chef de jugement sera confirmé sans examen au fond. 2-La garantie de la société [Localité 5] assureur du Syndicat des Copropriétaires Cet assureur limite son appel incident à la seule disposition du jugement ayant retenu sa garantie pour les désordres relatifs à l'humidité et aux servitudes et canalisations situées dans le lot appartenant à la Sci [C] Il est définitivement jugé que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] est responsable, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, des désordres relatifs à la poutraison, à l'humidité et aux servitudes et canalisations situées dans le lot appartenant à la Sci [C]. Le tribunal a retenu un défaut d'entretien pour le désordre relatif à la poutraison (poutres, poteaux et plancher haut) et un vice de construction concernant le désordre relatif à l'humidité et celui relatif aux servitudes et canalisations. Le Syndicat des Copropriétaires demande la garantie totale de son assureur, de même que la Sas [S]'nge et Mme [X] qui agissent à l'encontre de l'assureur du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article L 143-3 du code des assurances prévoyant l'action directe de la victime à l'encontre de l'assureur, ainsi que la Sci [C] qui, aux termes du paragraphe « recours » page 3 de l'intercalaire multirisques immeubles de 2017 produit par la société [Localité 5], est considéré comme tiers. Il ressort des conditions particulières et des conditions générales du contrat d'assurance Multirisque Habitation Immeuble Collectif souscrit le 4 décembre 2012 par le Syndicat des Copropriétaires auprès de la société [Localité 5] qu'est garantie (« Risque H ») la responsabilité civile propriétaire d'immeuble. Aux termes de l'intercalaire Multirisques Immeubles édité en 2017, par dérogation et par extension des conditions générales, la garantie s'étend aux conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir l'assuré au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Pour écarter cette garantie, la société [Localité 5] fait valoir qu'au regard de la date de déclaration du sinistre, soit le 9 avril 2018, c'est la version de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019 qui doit s'appliquer, de sorte que, l'expert judiciaire n'ayant relevé ni défaut d'entretien ni vice de construction, elle ne doit pas sa garantie. Cependant, comme vu plus haut, il est définitivement jugé que le Syndicat des Copropriétaires est responsable, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, soit antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019, des désordres relatifs à la poutraison, à l'humidité et aux servitudes et canalisations situées dans le lot appartenant à la Sci [C], le juge, qui n'est pas lié par les conclusions de l'expert judiciaire, ayant retenu un défaut d'entretien pour le désordre relatif à la poutraison (poutres, poteaux et plancher haut) et un vice de construction concernant le désordre relatif à l'humidité et celui relatif aux servitudes et canalisations. La société [Localité 5] invoque l'article 111 des conditions générales qui stipule que ne sont pas garantis les dommages résultant de travaux de démolition, de surélévation ou de reconstruction exécutés par ou pour l'assuré. Cet article n'est pas applicable en l'espèce puisque les dommages résultent de fautes imputables au Syndicat des Copropriétaires et non pas des travaux de démolition entrepris par la Sci [C] et à l'occasion desquels les désordres ont été décelés. Elle invoque ensuite les articles 81 et 82 des conditions générales qui stipulent qu'au titre du risque E « dégâts des eaux » sont exclus les dommages résultant de l'humidité, de la condensation ou de la buée lorsqu'elles ne résultent pas d'un évènement garanti et les dommages et le coût de réparation ou remplacement des biens à l'origine du sinistre. Ces exclusions sont inapplicables en l'espèce puisque la garantie applicable ne concerne pas le risque « dégâts des eaux » et que le désordre relatif à l'humidité résulte d'un vice de construction imputable au Syndicat des Copropriétaires, évènement garanti par la police comme vu plus haut. La société [Localité 5] doit donc sa garantie au titre des conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que peut encourir le Syndicat des Copropriétaires au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour l'ensemble des désordres, poutraison, humidité et canalisations, la clause de renonciation à recours du preneur contre le bailleur et son assureur figurant au bail conclu entre la Sci [C] et la Sas [S]'nge étant sans incidence sur cette garantie. 3-Les frais d'étaiement Le Syndicat des Copropriétaires d'une part conteste devoir à son assureur la somme de 16 230 € que ce dernier a réglé au titre des étaiements et d'autre part demande à être relevé et garanti par son assureur de sa condamnation à payer à ce titre à la Sci [C] la somme de 64320 €. L'expert judiciaire a indiqué en page 40 de son rapport que « le risque de rupture d'une poutre et des solives relevé lors du premier accedit a justifié la réalisation de mesures conservatoires urgentes, soit l'étaiement de ce plancher ». Ces frais sont garantis au titre du « Risque H » de la police de la société [Localité 5], l'intercalaire multirisques immeubles stipulant en page 3 « mesures de sauvegarde » : « la garantie est étendue aux dommages matériels résultant de toute intervention ayant pour objet d'empêcher la survenance d'un sinistre ou d'en limiter les conséquences, à concurrence du montant des dommages, sans franchise ». Infirmant le jugement, la société [Localité 5] sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 16230 € au titre des étaiements et elle sera condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 64 320 € au titre des frais d'étaiements réglés par ce dernier. 4-Les demandes de la Sci [C]