Cour d'appel, 8ème chambre, 1 avril 2026 — n° 25/05583

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant dans la limite de la dévolution, Rejette la fin de non-recevoir, soulevée par la SAS DLB Promotion, tirée d'un défaut de droit d'agir de M. [Q] [L] et déclare au contraire celui-ci recevable en son appel, Confirme l'ordonnance de référé rendue le 20 juin 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'elle a ordonné à la société DLB Promotion de faire procéder aux études strictement nécessaires dans un délai d'un mois pour la partie privative exclusivement, Infirme l'ordonnance de référé rendue le 20 juin 2025 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'elle a ordonné à la société DLB Promotion de faire procéder aux travaux strictement nécessaires dans un délai d'un mois pour la partie privative exclusivement, Statuant à nouveau sur ce point, Rejette la demande présentée par Mme [I], aux droits de laquelle vient M. [L], tendant à condamner la société DLB Promotion à «'prendre toute mesure de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l'immeuble et en justifier par un bureau d'étude compétent'», Y ajoutant, Condamne M. [Q] [L], venant aux droits de Mme [S] [I], aux dépens de l'instance d'appel, Rejette la demande présentée par M. [Q] [L], venant aux droits de Mme [S] [I], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Q] [L], venant aux droits de Mme [S] [I], à payer à la SAS DLB Promotion la somme de 1'500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * EXPOSÉ DU LITIGE Depuis 2002, Mme [S] [I] est locataire d'un appartement de type F2 au 3ème étage d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Le 28 avril 2023, la SAS DLB Promotion a acquis l'immeuble pour y réaliser une opération d'achat-revente et, dès le mois de juin 2023, elle a débuté des travaux de réhabilitation, dont la démolition de cloisons en R+2 et R+3. Par exploit du 22 mai 2025, Mme [I] a fait assigner d'heure à heure la société DLB Promotion devant la formation de référé du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Lyon afin d'obtenir': à titre principal': la condamnation de la société bailleresse à faire réaliser divers travaux sous astreinte (essentiellement la sécurisation de l'immeuble, le débarrassage des gravas, la remise en place les poubelles, '), mais également à «'faire procéder par un spécialiste à l'examen des fissures présentes dans l'appartement de Mme [I] (hall, séjour, chambre, cuisine et salle de bain)'» et à «'prendre toute mesure de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l'immeuble et d'en justifier par un bureau d'études compétent'», outre voir ordonner son relogement aux frais du bailleur, la suspension du paiement des loyers et l'allocation de la somme de 10'000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, à titre subsidiaire, l'organisation d'une une mesure d'expertise. L'affaire a été plaidée le 6 juin 2025 et, par ordonnance de référé contradictoire du 20 juin 2025, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon a': Rejeté l'intégralité des conclusions de Mme [S] [I], Ordonné à la société DLB Promotion de faire procéder aux études et travaux strictement nécessaires dans un délai d'un mois pour la partie privative exclusivement et ordonné à la requérante d'offrir un accès en ce sens, Laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné Mme [S] [I] aux dépens. Le juge a retenu en substance': Que ni la mairie, ni l'[Localité 6], ni [M] n'ont établi de constats d'insalubrité ou constaté de risques en terme de sécurité et que, dès lors que les propositions de relogement ont été refusées, il est difficile de considérer que le trouble allégué est manifestement illicite'; Que les demandes se rapportant aux parties communes ne relèvent plus des décisions exclusives de la société DLB Promotion mais qu'elles devront être gérées par la copropriété'; Que l'architecte atteste que l'escalier ne présente pas de risque d'usage et de défaut de solidité de l'ouvrage et, concernant les fissures dans les parties privatives, il y a lieu d'ordonner à la société DLB Promotion de réaliser une nouvelle étude aux fins de déterminer les conséquences des fissures et les travaux pouvant être réalisés pour combler les désordres'; Que l'expertise judiciaire n'est pas utile car les intervenants publics n'ont pas identifié de péril particulier et que les propositions relatives aux tracas générés par les travaux ont été refusés par Mme [I]. Mme [I] est décédée le 7 juin 2025. Par déclaration en date du 5 juillet 2025, M. [Q] [F], se présentant comme «'ayant cause'» de Mme [S] [I], a relevé appel de cette décision en tous ses chefs et, par avis de fixation du 26 août 2025 pris en vertu des articles 906 et suivants du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai. *** Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 26 octobre 2025 (conclusions d'appelant), M. [Q] [F], agissant ès qualités d'ayant cause de Mme [S] [I], demande à la cour': Déclarer le requérant recevable en son appel, Confirmer l'ordonnance attaquée en ce qu'elle a condamné la société DLB Promotion à procéder aux travaux et études nécessaires à remédier aux désordres affectant les parties privatives, et visés dans l'acte introductif d'instance, Et statuant à nouveau, Constater l'atteinte grave à la dignité et à la sécurité des personnes,

MOTIFS Sur la dévolution': Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. En outre, il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsqu'aucune des parties ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation de certains chefs du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer les chefs concernés. Selon l'article 550, sous réserve des articles 906-2, 909 et 910, l'appel incident ou l'appel provoqué peut être formé en tout état de cause, alors même que celui qui l'interjetterait serait forclos pour agir à titre principal. Dans ce dernier cas, il ne sera toutefois pas reçu si l'appel principal n'est pas lui-même recevable ou s'il est caduc. En l'espèce, la déclaration d'appel de M. [L] fixe régulièrement le périmètre de la dévolution en listant les chefs critiqués de la décision attaquée mais ses écritures en revanche ne comportent aucune demande d'infirmation ou d'annulation. Dans ses conditions et sans qu'il ne soit besoin d'examiner les moyens développés par l'appelant dans ses écritures, la cour ne peut que confirmer les chefs de la décision ayant rejeté les demandes de Mme [I] et ayant condamnée celle-ci aux dépens de première instance. La cour est en revanche régulièrement saisie de l'appel incident formé par la société DLB Promotion puisque l'appel formé par M. [L] est recevable comme il sera vu ci-après. Sur la recevabilité de l'appel': La société DLB Promotion oppose à l'appelant un défaut de droit d'agir, considérant que l'intéressé ne démontre pas l'effectivité du transfert du bail puisque aucune démarche n'a été entreprise à cet effet auprès du bailleur, que le certificat de la mairie produit par M. [L] pour justifier de sa résidence commune avec Mme [I] est daté de plus de dix ans et qu'il n'a réglé aucun loyer depuis le décès de la locataire, un commandement de payer lui ayant été adressé le 19 septembre 2025. Elle en déduit que M. [F] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre et qu'il ne dispose d'aucune qualité lui permettant d'interjeter appel. M. [F] invoque le droit au transfert du bail prévu à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en expliquant qu'il a vécu en concubinage avec Mme [I] durant de nombreuses années et qu'il occupait le logement avec elle au jour du décès. Il en conclut qu'il est fondé à à poursuivre l'action qu'elle a initiée. Sur ce, Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui énonce le principe de la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de décès du locataire, prévoit des exceptions tenant aux transferts du bail notamment au profit du concubin notoire qui vivait avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès. Le transfert s'opère par l'effet même de la loi, à la date du décès du locataire, si les conditions en sont remplies. En l'espèce, l'ancienneté de la déclaration de concubinage faite par Mme [I] et M. [L] auprès du maire du [Localité 7] de [Localité 1] le 9 avril 2015, loin d'affaiblir la preuve de réalité de la résidence de l'intéressé dans les lieux loués, établit au contraire l'ancienneté de sa vie commune avec la locataire en titre. Cette déclaration démontre en outre le caractère notoire de sa situation de concubinage. Au demeurant, la société DLB Promotion ne peut pas feindre de découvrir cette situation puisque tant Mme [I] que M. [L] ont été ses interlocuteurs au sujet des travaux entrepris dans l'immeuble à compter de juin 2023 et c'est aux noms de Mme [I] et de M. [L] qu'elle s'est vue adresser des réclamations par courriers d'avocat. C'est en outre M. [L] qui a déposé plainte le 21 septembre 2023 pour des faits de menaces de mort réitérées contre le gérant de la société DLB Promotion. Il s'ensuit que, sans préjudice de l'appréciation qui sera celle du juge du fond s'il était saisi de cette question, il est établi avec l'évidence requise devant le juge des référés que l'appelant bénéficie du droit au transfert du bail puisqu'il était le concubin notoire de Mme [I] et qu'il vivait au domicile de celle-ci depuis au moins un an au jour du décès de la locataire survenu le 7 juin 2025. La cour rejette la fin de non-recevoir, soulevée par la société DLB Promotion, tirée d'un défaut de droit d'agir et déclare au contraire M. [L] recevable en son appel. Sur les demandes de condamnation du bailleur à «'faire procéder, par un spécialiste, à l'examen des fissures présentes dans l'appartement de Mme [I]'» et à «'prendre toute mesure de sécurité pour assurer la stabilité et la solidité de l'immeuble et en justifier par un bureau d'études compétent'»': Le juge de première instance a plus particulièrement retenu, concernant ces deux demandes, que si le bureau d'études structures [Localité 8] indique que les fissures ne présentent aucun risque, Mme [I] fait état de l'apparition de nouvelles fissures. Il a considéré que cette situation justifiait qu'un bureau d'études soit à nouveau mandaté aux fins d'étude de la stabilité de l'ouvrage et de détermination des travaux pouvant être réalisés pour combler les fissures. La société DMB Promotion forme appel incident de ce chef au motif que, si elle a eu des difficultés pour accéder au logement afin de réaliser la nouvelle étude, et ce malgré l'injonction prononcée par le juge de première instance en ce sens, le diagnostic a été réalisé le 17 juillet 2025, ce qui implique que l'injonction a été intégralement exécutée et est devenue sans objet au jour où la cour statue. A titre subsidiaire, elle fait valoir que l'injonction ne pouvait légalement être prescrite par le juge des contentieux de la protection puisque, aucun dommage imminent ou trouble n'ayant été retenu par ce dernier, il ne pouvait prononcer des mesures conservatoires en vertu de l'article 835 du code de procédure civile. M. [F] sollicite la confirmation de l'ordonnance de référé en ce qu'elle a ordonné des travaux de réparations et des études préalables ordonnés pour les parties privatives en raison de plusieurs manquements graves aux règles de sécurité. Il affirme que': Des fissures sont apparues dans le logement suite aux travaux réalisés par la société DLB Promotion nécessitant un examen approfondi. Les cloisons ont bougé, ce qui témoigne de mouvements ou vibrations importants dus aux travaux réalisés et nécessite une intervention urgente. Le plafond de la chambre est éventré. Le plafond s'est partiellement effondré au niveau du hall d'entrée. Sur ce, Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l'espèce, les parties versent d'abord aux débats le diagnostic établi le 13 juin 2023 par le bureau d'études structures [Adresse 3], mandaté par la société DLB Promotion, prescrivant diverses mesures techniques (ajouts de poutres intermédiaires, prévoir renfort sous poutre, solutions métalliques) pour assurer la stabilité de l'immeuble pendant les travaux. Il est ensuite produit la facture de la société Ayal se rapportant à des travaux de démolition de cloisons en R+2 et R+3, sans aucune information sur les précautions prises pour la réalisation de ces travaux.