Cour d'appel, chambre 1-8, 1 avril 2026 — n° 24/00804

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 22 décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE, SAUF en ce qu'il a: Condamne M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] la somme de 17 949,00 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux à compter de l'assignation en justice, soit du 30 mars 2021, Statuant à nouveau et y ajoutant CONDAMNE M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] la somme de 38 099,00 euros au titre des loyers impayés au 31 octobre 2023 avec intérêts légaux à compter de l'assignation en justice, soit du 30 mars 2021, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M.[B] [P] à régler à la SCI LES VIOLETTES la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.[B] [P] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. [Y] [I] a, en date du 29 juillet 1996, constitué avec son fils, M.[C] [I] une société civile immobilière, dénommée la SCI LES VIOLETTES. Cette SCI a été constituée en vue d'acquérir un immeuble entier situé à [Adresse 2]. Selon acte notarié du 05 septembre 1996, la SCI LES VIOLETTES s'est rendue acquéreur de cet immeuble édifié sur trois étages avec rez-de-chaussée, cadastre section KW n°[Cadastre 1], devenue section KW n°[Cadastre 2]. Afin de faire financer les travaux de remise en état de l'immeuble sis [Adresse 1] à NICE, la SCI LES VIOLETTES s'est fait consentir, notamment, outre un prêt bancaire de 2 000 000,00 euros à nouveau cautionné par son gérant M.[Y] [I], deux autres prêts l'un par M. [Y] [I] lui-même de 500 000,00 francs (75 000,00 euros), le second par M. [B] [P], ami de ce dernier du même montant. Grâce à l'obtention de ces prêts, la SCI LES VIOLETTES réhabilitait quinze logements au sein de l'immeuble du [Adresse 1] à NICE qu'elle proposait à la location. Par acte du 07 juillet 2006, M. [Y] [I] effectuait au profit de M. [B] [P] une cession de parts sociales de la SCI LES VIOLETTES à hauteur de 50 parts sociales pour leur valeur nominale de 762 euros, en contrepartie du prêt de 75 000,00 euros qu'il avait consenti à la SCI LES VIOLETTES. Selon acte postérieur, il cédait à son fils, M. [C] [I] 15 parts sociales de la SCI LES VIOLETTES. A la demande de M. [B] [P], Messieurs [Y] [I] et Monsieur [C] [I] ont accepté dans le cadre d'une assemblée générale de la SCI tenue en date du 18 septembre 2017 de nommer M. [B] [P] co-gérant de la SCI LES VIOLETTES avec M. [Y] [I]. Le capital social s'est trouvé composé de 25 parts appartement à M. [Y] [I], de 25 parts appartenant à M. [C] [I] et de 50 parts appartenant a M. [B] [P]. Un litige est survenu entre la SCI LES VIOLETTES et M. [B] [P] concernant l'occupation par ce dernier d'un appartement situé au dernier étage avec terrasse de l'immeuble sis au [Adresse 1] à NICE, propriété de la SCI LES VIOLETTES. Par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe en date du 20 mars 2023, la quatrième chambre civile du tribunal judiciaire de NICE, saisie par la SCI LES VIOLETTES selon acte du 30 mars 2021, s'est déclarée incompétente au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, a ordonné le renvoi de la cause et des parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, ordonné, à défaut d'appel dans le délai, la transmission du dossier de l'affaire et d'une copie du présent jugement au greffe de cette juridiction et réservé le sort des demandes et des dépens. Par jugement rendu le 22 décembre 2023, le Tribunal: Dit l'action de la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I], recevable, Condamne M. [B] [P] à verser à la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] la somme de 17 949,00 euros au titre des loyers impayés avec intérêts légaux à compter de l'assignation en justice, soit du 30 mars 2021, Déboute la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] de sa demande en paiement au titre des charges de consommation d'eau et d'électricité à l'égard de M.[B] [P], Déboute la SCI LES VIOLETTES, représentée par son gérant, M. [Y] [I] du surplus de sa demande en paiement des loyers, Rappelle à M. [B] [P] son obligation de s'acquitter du montant de son loyer mensuel de 650,00 euros le 1er de chaque mois, à défaut de stipulation de terme au bail d'habitation du 09 novembre 2012, Condamne M.

MOTIFS DE LA DECISION: Sur la recevabilité de l'action de la SCI LES VIOLETTES En vertu de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. En vertu de l'article 32 du même code, est irrecevable toute prétention par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. L'article 1852 du code civil dispose que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité. L'article 22 des statuts de la SCI LES VIOLETTES stipule que la société est administrée par un ou plusieurs gérants parmi les associés ou en dehors. S'ils sont plusieurs, les gérants peuvent agir séparément. L'article 24 relatif aux pouvoirs des gérants prévoit que la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus pour agir au nom de la société en vue de la réalisation de l'objet social. L'article 2 fixe l'objet social de la SCI LES VIOLETTES relatif à: '- la propriété, la gestion et l'administration de tous les biens, meubles et immeubles dont elle pourrait devenir propriétaire dans la suite par voie d'acquisition, échange, apport ou autrement - et d'une façon générale, toutes opérations mobilières, immobilières ou financières pouvant se rattacher, directement ou indirectement, aux objets ci-dessus définis ou susceptibles d'en faciliter la réalisation, à l'exclusion de toute opération susceptible de faire perdre à la société son caractère civil. Et notamment l'acquisition de locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 2] [Adresse 1]. Et généralement toutes opérations pouvant se rattacher directement ou indirectement à l'objet social ou susceptibles d'en favoriser le développement, pourvu qu'elles ne modifient pas le caractère civil de la société.' Comme l'a retenu le premier juge, les statuts de la SCI LES VIOLETTES ne fixent aucun acte qui serait interdit de conclure au gérant dans la limite des pouvoirs qu'ils lui octroient. Ainsi, il entre dans ses pouvoirs de prendre les actes de gestion habituelle de la société en son nom et pour son compte dans la limite de l'objet social. En l'espèce, M.[Y] [I], gérant de la SCI LES VIOLETTES, pouvant agir séparément du co-gérant, doit être déclaré recevable en son action à l'encontre de M.[B] [P], cette dernière tendant à obtenir sa condamnation à régler des loyers impayés et in fine à voir ordonner son expulsion du logement occupé. En effet, une telle action s'inscrit dans le cadre d'un acte de gestion ou d'administration de la SCI LES VIOLETTES, pris dans son intérêt exclusif. En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI LES VIOLETTES, engagée par son gérant, recevable, aucune disparition de l'affectiosocietatis n'étant établie à la date de l'assignation. Sur l'occupation par M.[P] de l'appartement sis au dernier étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à NICE appartenant à la SCI LES VIOLETTES Sur la mise à disposition gratuite d'un bien immobilier au profit d'un associé Sur l'existence d'un contrat de travail au profit de M.[P] dont la contrepartie serait l'occupation gratuite du logement en question Il convient de rappeler les dispositions de l'article 1852 du code civil: les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité. M.[P], associé de la SCI LES VIOLETTES mais également co-gérant de cette dernière depuis le 18 septembre 2017, soutient que l'occupation du logement appartenant à la SCI est à titre gratuit, en contrepartie des fonctions de gardien qu'il exerçait dans l'immeuble de la SCI. Pour justifier de cette activité, il produit des pièces, à savoir des notes rédigées par ses soins au profit des locataires sur certaines mesures à respecter, signées 'le gestionnaire de la SCI' ou 'le gérant' ou encore 'pour la SCI LES VIOLETTES', certaines relatives aux travaux de rénovation de l'immeuble, des courriers ou demandes de travaux adressés par ses soins à plusieurs entreprises du bâtiment, des attestations faisant état de travaux réalisés par lui dans les parties communes. Outre, que ces diligences ou démarches relèvent clairement de sa mission de co-gérant de la SCI LES VIOLETTES, la conclusion d'un contrat de travail, étant considéré comme un acte important aux conséquences graves sur le patrimoine et les finances de la SCI, requiert une autorisation préalable de l'assemblée générale des associés de la SCI prise à l'unanimité, qui fait défaut en l'espèce, de sorte qu'il ne peut être retenu une occupation gratuite du logement en contrepartie d'un contrat de travail de gardien. Sur l'existence d'un prêt à usage ou accord tacite entre les parties L'article 1874 du code civil dispose que le prêt à usage est celui qui porte sur des choses qui se consomment par l'usage qu'on en fait. L'article 1875 du même code prévoit que le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. L'article 1876 du même code précise que ce prêt est essentiellement gratuit. Or, un tel contrat gratuit entre M.[P] et la SCI LES VIOLETTES dépassait les pouvoirs du co-gérant et impliquait une décision unanime des associés, qui fait également défaut. Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M.[P] de ses demandes tendant à l'existence d'une occupation du logement en contrepartie d'un contrat de travail ou d'un prêt à usage. Sur la conclusion d'un bail d'habitation Il est versé aux débats un bail d'habitation non meublé, conclu le 9 novembre 2012 à effet au 9 janvier 2012 pour une durée de trois ans, entre la SCI LES VIOLETTES et M.[P], sur le logement en question, moyennant un loyer de 650€ par mois. Comme l'a retenu le premier juge, il entrait bien dans les pouvoirs de M.[Y] [I], gérant de la SCI LES VIOLETTES, de passer un tel acte, qui relève de ses missions d'administration et de gestion de l'immeuble appartenant à la société. Ainsi, M.[P] dispose d'un titre d'occupation du studio à compter du 9 janvier 2012, avec obligation en vertu de l'article 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et les charges, le 1er de chaque mois à défaut de terme convenu au bail. Sur le paiement des loyers impayés En vertu des dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, applicable à sa date d'entrée en vigueur aux baux d'habitation en cours et instituant la prescription triennale, M.[P] est redevable des loyers suivants: -du 19 octobre 2018 date de la réception de la mise en demeure au 30 mars 2021 date de l'assignation et point de départ du calcul de la prescription soit 399€ du 19 octobre 2018 au 31 décembre 2018, 7 800€ pour l'année 2019, 7 800€ pour l'année 2020, 1950€ en 2021 (3mois à 650€) soit 17 949€ -du 1er avril 2021 au 31 octobre 2023 soit 650x31=20150€ Soit au total 38 099€ au 31 octobre 2023. Sur le paiement des charges d'eau et d'électricité Si le bailleur est en droit de réclamer le paiement des charges locatives récupérables sur le locataire en vertu du décret du 26 août 1987, il doit justifier de la réalité des consommation d'eau et d'électricité qu'il impute à son locataire. En l'espèce, le bail d'habitation du 9 novembre 2012 ne prévoit aucune provision pour charges locatives.