Cour d'appel, chambre civile 1-5, 2 avril 2026 — n° 25/03752

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Confirme l'ordonnance querellée en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute M. et Mme [X] de leur demande visant à condamner la société Les Nénuphars et la société Acp [Z] à refermer à chaque utilisation le portail, sous astreinte ; Déboute M. et Mme [X] de leur demande visant à condamner la société Les Nénuphars et la société Acp [Z] à leur payer la somme provisionnelle de 10 000 euros pour procédure abusive ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne M. et Mme [X] in solidum aux dépens d'appel ; Condamne M. et Mme [X] à verser in solidum à la société Les Nénuphars et la société Acp [Z] la somme de 4 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller, pour la Conseillère faisant fonction de Présidente empêchée et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Vice président placé pour la Présidente empêchée

EXPOSÉ DU LITIGE M. [Q] [X] et Mme [E] [H], épouse [X] sont propriétaires d'un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 8] à [Localité 9] (78). La SCI Les Nénuphars est propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 5] à Sartrouville (78), qu'elle a donné en bail commercial à la SARL Acp [Z] (société de plomberie chauffage), suivant contrat du 1er juin 2012 et avenant du 1er octobre 2023. Le fonds appartenant à la société Les Nénuphars bénéficie d'une servitude de droit de passage sur le fonds appartenant à M. et Mme [X]. La limite séparative permettant le droit de passage est clôturée par un portail métallique qui s'ouvre d'un seul tenant et disposant d'un portillon en partie centrale, qui s'ouvre manuellement. Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a enjoint M. et Mme [X], de remettre à la société Les Nénuphars une clé du portillon central du portail sur rue, disant n'y avoir lieu à astreinte, et rejeté la demande de remise d'une seconde télécommande d'ouverture de portail et la demande de remise d'une clé de débridage. L'ordonnance a été signifiée le 13 janvier 2025 et n'a pas fait l'objet d'un appel. Le 13 février 2025, le conseil des sociétés Les Nénuphars et Acp [Z] a adressé une mise en demeure à M. et Mme [X] d'avoir à transmettre la clé. Par acte de commissaire de justice délivré le 15 avril 2025, la société Les Nénuphars et la société Acp [Z] ont fait assigner en référé M. et Mme [X] aux fins d'obtenir principalement : - la condamnation solidaire de M. [X] et Mme [H] à transmettre à la société Les Nénuphars, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance : - une clé de débridage pour débloquer le portail automatique sur rue, - une télécommande supplémentaire pour actionner le portail automatique sur rue, - le dessoudage du portillon central ainsi que la remise d'une clé permettant effectivement d'actionner et d'ouvrir ce portillon central, - l'ordre solidaire à M. [X] et Mme [H] de cesser de manière permanente de garer leur véhicule ou de mettre tout obstacle devant le portillon intérieur d'accès au jardin avec pour objet ou pour effet de bloquer l'accès à son jardin à la société Les Nénuphars et à la société Acp [Z] depuis le droit de passage, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à s'exécuter. Par ordonnance contradictoire rendue le 10 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - déclaré irrecevable la demande de condamnation solidaire de M. et Mme [X] à transmettre à la société Les Nénuphars, sous astreinte, une clé de débridage pour débloquer le portail automatique sur rue, et une télécommande supplémentaire pour actionner le portail automatique sur rue, - condamné M. et Mme [X] à procéder au dessoudage du portillon central et à remettre à la société Les Nénuphars une clé fonctionnelle permettant d'ouvrir le portillon central, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, et à défaut à l'expiration de ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant une durée de 4 mois, - rejeté la demande de cessation permanente de garer un véhicule ou de mettre tout obstacle devant le portillon intérieur d'accès au jardin, - rejeté la demande reconventionnelle de refermer à chaque utilisation le portail sous astreinte, - dit n'y a voir lieu à statuer sur les demandes aux fins d'amende civile et de dommages-intérêts pour procédure abusive, - condamné in solidum M. et Mme [X] à payer à la société Les Nénuphars et à la société Acp [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [X] et Mme [H] aux dépens. Par déclaration reçue au greffe le 17 juin 2025, M. et Mme [X] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a : - condamné M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la condamnation à procéder au dessoudage du portillon central et à remettre à la Société Les Nénuphars une clé M. et Mme [X] dénoncent un abus de droit dans l'usage de la servitude de passage par la société Les Nénuphars et la société Acp [Z], notamment par une utilisation exagérée du portail et le refus de le refermer ensuite. Ils décrivent des relations de voisinage conflictuelles, ayant entraîné de nombreuses procédures, dont des dépôts de plaintes. Ils rappellent qu'après avoir procédé à la pose du portail électrique, ils ont fourni deux bips aux bénéficiaires du fonds dominant, permettant son ouverture. Ils ajoutent avoir remis une clé du portillon, conformément au dispositif de l'ordonnance en référé rendue le 17 décembre 2024. M. et Mme [X] soutiennent qu'aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé, puisque la servitude peut toujours être utilisée malgré la soudure du portillon et concluent à l'incompétence du juge des référés. Ils contestent toute volonté d'obstruction de la servitude de passage. Ils expliquent que, la serrure ayant été dégradée à plusieurs reprises, ils ont été contraints de condamner le portillon afin d'éviter les intrusions au sein de leur propriété, mentionnant que celles-ci ne seraient pas couvertes par leur assurance habitation en raison de ces ouvertures, facilitant l'accessibilité. Ils ajoutent que la soudure du portillon est un acte de disposition légal pour le propriétaire, au demeurant nécessaire, qui n'affectait pas la servitude de passage. Ils soutiennent qu'avant la saisine du juge des référés un dysfonctionnement des clés n'avait jamais été dénoncé, que le commissaire avait pu constater que la clé ne fonctionnait pas en raison d'une nouvelle dégradation de la serrure. Ils déclarent que l'acte établissant la servitude ne distingue pas si le droit de passage doit être effectué par le portillon mécanique ou le portail électrique. Ils estiment que le premier juge, en ordonnant la remise d'une clé et le dessoudage du portillon, a ajouté des modalités supplémentaires au droit de passage et restreint, à tort, leur droit de propriété, outrepassant sa qualité de juge de l'évidence. Ils estiment que l'ordonnance querellée a réinterprété et étendu la servitude de passage, la transformant en un droit d'usage quasi exclusif. Ils contestent la description faite par les intimés de l'attitude M. [X] et s'opposent aux attestations des salariés produites par les intimés, qu'ils qualifient de complaisantes. Ils déclarent que les intimés ne produisent aucun élément pour justifier de pannes électriques qui affecteraient le portail. Ils avancent que la société Acp [Z] a fait circuler de nombreuses copies de la clé du portillon sans leur autorisation. En réponse, la société Les Nénuphars et la société Acp [Z], déclarent que M. et Mme [X] font obstruction au droit de passage et violent l'ordonnance de référé du 17 décembre 2024, rendue définitive par l'absence de recours, concluant à la caractérisation d'un trouble manifestement illicite. Sur l'exécution de l'ordonnance querellée, ils dénoncent la remise d'une clé non fonctionnelle. Ils déclarent que les époux [X] referment systématiquement le portail sans permettre aux utilisateurs d'aller et venir. Ils rappellent que ce passage est nécessaire pour la société Acp [Z], qui emploie une dizaine de salariés, pour accéder à la réserve de matériel nécessaire à l'exercice de son activité, et à la dépendance qui sert de salle de pause. Ils dénoncent l'attitude provocatrice de M. [X], notamment en 'uvrant pour que le locataire ne soit en disposition que d'un seul bip. Ils déclarent que l'accès avec une clé du portillon est indispensable pour assurer en permanence l'exercice du droit de passage, comme prévu au sein des actes de propriété respectifs des parties. Ils ajoutent que cette clé assure l'exercice du droit de passage en cas de dysfonctionnement du portail électrique. Ils précisent que le portillon ne comporte aucune poignée à l'extérieur de sorte que, sans clé, il n'est pas possible de l'ouvrir depuis la rue. Ils contestent tout usage déraisonnable, rappelant que la servitude ne limite pas le nombre de passages et a été instituée en considération de l'usage commercial et d'habitation du fonds dominant. Ils maintiennent que la remise d'une clé ne constituerait pas un droit de jouissance quasi exclusif et rappellent que les salariés ne font que passer, sans s'arrêter. Sur ce Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. Le fait pour le propriétaire du fonds servant de faire obstacle à une servitude de passage est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite. En l'espèce, il n'est pas contesté que le fonds des appelants est grevé par une servitude de passage, présentée dans l'acte de vente ainsi : « Mme [V] ou ses ayants droit ou ayants cause, auront le droit de passage à pied ou avec voitures, mais non la faculté de stationner, sur la bande de terrain comprise dans la vente à M. [F] et donnant sur l'[Adresse 6], jusqu'à la porte qui sera aménagée lors de la clôture séparative, ceci afin de permettre l'accès au jardin situé derrière la maison réservée par Mme [V] et également à cette maison ». Les modalités de la servitude n'étant pas définies par l'acte la constituant, celles-ci s'apprécient au regard de l'état des lieux. Le portail litigieux, intégrant un portillon, a été installé par M. et Mme [X], après le retrait du portail initial par la société Les Nénuphars qui a été condamnée à rembourser aux propriétaires du fonds servant la somme de 3 355 euros au titre du remplacement du portail, par arrêt de la cour d'appel de Versailles du 7 juin 2022. La description du portail initial n'est pas précisée, ce qui ne permet pas de déterminer s'il était déjà équipé d'un portillon ou non. L'accès en voiture ou à pied se fait par le portail électrique, ou par le portillon, qui ne permet qu'un accès piéton. Les intimées versent au débat plusieurs attestations des salariés de la société Acp [Z] qui relèvent des difficultés lors de l'ouverture du portail : ' Une attestation de M. [O] [P], salarié de la société Acp [Z], qui écrit « Coupure intempestive électrique du portail empêchant l'accès à l'arrière de la boutique ' le 16/05/2024 pendant le déchargement de fontes dans le jardin le portail c'est refermé sur moi se qui m'a poussé sur la rue alors que je passai ma jambe devant les cellules pour qu'il s'arrête malheureusement cela n'a eu aucun effet et il y a un risque d'ecrassement pour les prochaines déchargement » et dans un second témoignage « Le mardi 11 juin 2024 étant seul à la boutique j'ai voulu aller chercher du matériel dehors à l'arrière de la boutique. Il était 12 h 45. J'ai donc ouvert le portail avec la télécommande.