Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 2 avril 2026 — n° 25/10216

PAR CES MOTIFS Infirme l'ordonnance entreprise ; Statuant de nouveau et y ajoutant, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la SCI Les Chevrons et la société AVS Concept sont réunies à la date du 30 juin 2024 ; Condamne la société AVS Concept à payer la somme provisionnelle de 117 057,21 euros au titre de l'arriéré de charges, loyers et accessoires arrêté au 13 janvier 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Dit que la société AVS Concept pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 19 mensualités successives de 5 500 euros et une 20ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société AVS Concept se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges, taxes et accessoires afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges, taxes et accessoires afférents à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra son plein effet ; faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société AVS Concept et de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire, sans qu'il y ait lieu à astreinte ; le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; la société AVS Concept sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la SCI Les Chevrons une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ; Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant de la majoration de 10 % et des intérêts conventionnels ; Dit n'y avoir lieu à référé au titre de l'enrichissement sans cause ; Déclare irrecevables les demandes « à titre d'appel incident » aux fins de travaux et d'indemnisation à hauteur de 500 000 euros ; Condamne la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société AVS Concept sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société AVS Concept au titre des dépens de première instance et d'appel ; Rejette toute autre demande ; LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé du 2 août 2022, la SCI Les Chevrons a consenti à la société AVS Concept un contrat de bail commercial portant sur des emplacements de parking et des bureaux au sous-sol d'un immeuble d'activités sis [Adresse 3] et [Adresse 4], à Paris (15ème), pour une durée de dix années à compter du 1er septembre 2022, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 377 529,22 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. Suivant avenant signé le même jour, les parties ont reporté la date de prise d'effet du bail au 1er janvier 2023 en maintenant toutes les autres conditions du premier contrat de bail. La SCI Les Chevrons a fait délivrer au preneur, par exploit du 29 mai 2024, un commandement de payer la somme en principal de 280 645,70 euros au titre des loyers et charges échus au 27 mai 2024, visant la clause résolutoire. Par acte du 11 octobre 2024, la SCI Chevrons a fait assigner la société AVS Concept devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Juger que la société AVS Concept a manqué à ses obligations d'organisation d'un rendez-vous de constat contradictoire d'achèvement des travaux entrepris au sein des locaux loués et de transmission des documents y relatifs de sorte que le point de départ de la franchise de loyer ne saurait être déterminé à ce jour ; Juger que la clause résolutoire du bail commercial en date du 22 aout 2022, visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024, est acquise depuis le 30 juin 2024 ; Juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant aux sommes réclamées par le bailleur au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et accessoires ; Juger que la société AVS Concept est redevable envers la SCI Les Chevrons d'une dette locative totale de 444 790,65 euros TTC, arrêtée au 1er octobre 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges, des impôts et taxes, de l'indemnité d'occupation ainsi que les frais de commissaire de justice restant dus par le preneur au bailleur ; En conséquence, Constater la résiliation du bail commercial du 22 août 2022 depuis le 30 juin 2024 ; Ordonner l'expulsion de la société AVS Concept, des locaux qu'elle occupe ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ; Assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte forfaitaire de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance et ce jusqu'au jour de complète libération des locaux loués et de remise des clés : Ordonner l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les locaux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société AVS Concept qui disposera d'un délai d'un (1) mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l'exécution ; Dire que la somme conservée par la SCI Les Chevrons au titre du dépôt de garantie lui est définitivement acquise ; Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme provisionnelle de 258 036,69 euros TTC correspondant à l'arriéré de loyers et charges restant dû par le preneur au bailleur pour la période du 1er janvier au 30 juin 2024 ; Condamner la société AVS Concept à rembourser à la SCI Les Chevrons la somme de 395,26 euros TTC correspondant aux frais exposés au titre du recouvrement de la dette locative ; Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme provisionnelle de 20 598,02 euros TTC, à parfaire, correspondant à l'arriéré d'impôts et taxes restant dû par le preneur au bailleur ; Condamner la société AVS Concept à payer à la SCI Les Chevrons la somme provisionnelle de 166 155,94 euros TTC, à parfaire, correspondant à l'indemnité d'occupation et aux charges courant depuis le 1er juillet 2024 et ce, jusqu'à la libération complète et effective des locaux loués par la remise des clés ;

SUR CE, LA COUR Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et ce, sauf pour le preneur à démontrer l'existence d'une contestation sérieuse y faisant obstacle. Il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail. Une telle contestation survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Est privé d'effet le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque. Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due. Le premier juge a considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur le montant de la somme réellement due à la date du commandement de payer, tandis que le montant de la franchise est supérieur au montant contenu dans le commandement de payer à la date de sa délivrance et que cette question ne peut être tranchée que par une interprétation des clauses du bail et de la commune intention des parties, ce qui excède la compétence du juge des référés. Pour faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire, la société AVS Concept invoque la mauvaise foi du bailleur, expose avoir réalisé les travaux mis à sa charge et elle entend se prévaloir d'une exception d'inexécution opposable au bailleur. Le contrat de bail conclu entre les parties stipule en son article 27.3 : « Loyer annuel de base hors taxes hors charges : 377 529,22 € (Trois cent soixante-dix-sept mille cinq cent vingt-neuf Euros et vingt-deux Centimes), réparti comme suit : Loyer pour la partie emplacements de parking : 316 344,18 € Loyer pour la partie bureaux : 61 185,04 € A titre commercial et exceptionnel, le Bailleur consent au Preneur une franchise de 7 (sept) mois portant sur le seul loyer. La franchise débutera à compter du constat par le Bailleur de la bonne réalisation des travaux que le Preneur s'est engagé à réaliser et sera appliquée de manière trimestrielle, étant précisé que le montant des charges et accessoires restera toujours dû à compter de la date de début de la franchise de loyer. A cet effet, le Preneur informera le Bailleur, par écrit et en respect d'un délai de 8 jours, de l'achèvement de ses travaux pour permettre la réalisation du constat contradictoire. » L'article 27.11.2 prévoit que « le Preneur s'est engagé à réaliser des travaux dans les Locaux loués tant sur les emplacements de parkings (notamment peinture intégrale des sols, murs et plafonds, mise aux normes électriques avec l'utilisation d'éclairage à faible consommation d'énergie, mise en place de bornes de recharge électrique), que dans les bureaux attenants (notamment réaménagement complet, mise aux normes électriques). Il est rappelé que l'ensemble de ces travaux devra être réalisé dans le strict respect des conditions de l'Article 5.2, réalisation qui est liée à la franchise de loyer de 7 mois consentie par le Bailleur. (') » La SCI Les Chevrons fait valoir que la réunion de constat n'a pas pu être fixée et que par ailleurs, aucun « dossier travaux » prévu par l'article 5.2 ne lui a été transmis. La société AVS Concept soutient qu'elle justifie d'un tel constat suivant procès-verbal du 15 janvier 2024. Cependant, il apparaît que le constat a été réalisé à la requête du locataire et sans qu'il soit démontré que le bailleur ait été convoqué. Il n'est pas justifié de ce que ce constat ait été adressé au bailleur, pour validation, afin de voir débuter la période de franchise conformément au contrat. Le point de départ de la franchise est le constat par le bailleur de la bonne réalisation des travaux, ce dont il n'est pas justifié. La prise en compte de cette franchise, au bénéfice du preneur, et corrélativement, son exclusion totale comme le réclame le bailleur, se heurtent à des contestations sérieuses et requièrent un débat de fond. Cependant, même en considérant que le procès-verbal du 15 janvier 2024 dressé unilatéralement puisse constituer le point de départ de la franchise, comme le soutient le locataire, il ne s'était pas écoulé sept mois entre ce constat et la délivrance du commandement de payer le 29 mai 2024, de sorte que seule une période de 4 mois et demi peut être retenue, ce qui correspond à la seule somme de 180 285,73 euros TTC selon le calcul détaillé par le bailleur. Il n'est en effet pas prévu dans le contrat que la franchise serait due intégralement ab initio mais au contraire, il est stipulé qu'elle sera appliquée « trimestriellement » à compter du constat, de sorte que le locataire ne peut se prévaloir que du seul montant de franchise correspondant à la période écoulée lors de la délivrance de l'acte. Le montant réclamé au titre du commandement de payer est de 281 040,96 euros. Il en résulte dès lors un arriéré de loyers, non sérieusement contestable, déduction faite de la franchise, de 100 755,23 euros TTC à cette date qui à lui seul, justifie la délivrance d'un commandement de payer. Par ailleurs, le commandement visait, en plus des loyers, des impayés de charges et de taxes pour un montant cumulé de plus de 33 000 euros. Or, le contrat de bail précisait que « le montant des charges et accessoires restera toujours dû à compter de la date de début de la franchise de loyer », de sorte que la franchise qui ne s'appliquait qu'aux seuls loyers, n'était pas de nature à elle-seule à justifier le défaut de paiement des sommes à ce titre.