Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 2 avril 2026 — n° 23/12887

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil, Statuant à nouveau et y ajoutant, Rejette la demande de nullité du bail formée par la société Vit Isolation ainsi que sa demande subséquente en paiement d'une indemnité d'occupation, Rejette la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse formée par la société Vit Isolation, Dit que le bail a pris fin le 31 décembre 2022 à 24 heures, Condamne la société Vit Isolation à payer à la société SCI [V] [P] la somme de 165 931,37 euros HT, soit 199 117, 64 euros TVA incluse, au titre des loyers dus pour la période allant du 1er février 2021 au 31 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2023, Condamne la société SCI [V] [P] à payer à la société Vit Isolation la somme de 30 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, Condamne la société Vit Isolation aux dépens de la procédure de première instance et aux dépens de la procédure d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Galimidi et de Maître Olivier Bernabe conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la société Vit Isolation à payer à la SCI [V] [P] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, LE GREFFIER, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 7 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil dans un affaire opposant la société dénommée SCI [V] [P] à la société dénommée Vit Isolation. Par acte sous signature privée du 1er janvier 2020, la SCI [V] [P] a donné à bail commercial à la société Vit Isolation des bureaux et locaux d'activité situés [Adresse 3] à Alfortville (94140), à usage exclusif de « prestations relatives aux travaux d'isolation : stockage et préparation ». Le bail a été consenti pour neuf ans à compter du 1er janvier 2020, moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 85 000 euros HT et HC. Lors de la signature du contrat de bail, la SCI [V] [P] et la société Vit Isolation étaient représentées par le même gérant, M. [F] [L]. Par acte sous seing privé du 7 février 2020, la société La Financière Coat Elez a cédé à la société Compagnie financière [M] et [S] 800 actions de la société Vit Isolation représentant 80% du capital social de ladite société. Par acte d'huissier de justice du 3 mai 2021, la société Vit Isolation a fait assigner la SCI [V] [P] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d'obtenir l'annulation du contrat de bail commercial qui lie les parties. Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2021, la société Vit Isolation a signifié à la SCI [V] [P] qu'elle 'a sollicité la nullité du contrat de bail par voie d'assignation au fond délivrée à la SCI [V] [P], et se trouve factuellement contrainte de quitter au plus vite les locaux loués, auxquels le bailleur a accès' et lui a restitué les clés des locaux. Par le jugement attaqué, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes : 'Annule le contrat de bail commercial conclu le 1er janvier 2020 par la SARL Vit Isolation et la SCI [V] [P], Condamne la SARL Vit Isolation à payer à la SCI [V] [P] la somme de 60 200 euros à titre d'indemnité d'occupation, Condamne la SCI [V] [P] à payer à la SARL Vit Isolation la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI [V] [P] au paiement des dépens, avec distraction au profit de la SELARL HM Galimidi, Rejette toute autre demande, Rappelle que l'exécution provisoire de cette décision est de droit.' Par déclaration du 18 juillet 2023, la SCI [V] [P] a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif. La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 septembre 2025. PRÉTENTIONS ET MOYENS Dans ses dernières les conclusions déposées et notifiées le 22 avril 2024, la SCI [V] [P], appelante, demande à la cour de : infirmer en son entier le jugement rendu le 7 juillet 2023 et statuant à nouveau : A titre principal : débouter la société Vit Isolation de ses demandes visant à voir prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu le 7 février 2020 entre elle-même et la SCI [V] [P], juger que ledit bail est pleinement valable nonobstant le caractère éventuellement non-écrit d'une partie de la clause d'indexation, Reconventionnellement : condamner la société Vit Isolation à verser à la SCI [V] [P] la somme de 199.117,64 euros TTC en deniers ou quittance, correspondant aux loyers impayés dus entre le 1er février 2021 date à laquelle la preneuse a cessé de payer les loyers et le 31 décembre 2022 terme de la première période triennale, Subsidiairement, si par impossible la cour jugeait nul le contrat de bail commercial du 7 février 2020 : condamner la société Vit Isolation à verser à la société [V] [P] la somme de 89 250 euros à titre d'indemnité d'occupation sur la période du 1er février 2021 au 16 décembre 2021, En tout état de cause : dire que les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter du jugement de première instance au visa de l'article 1231-7 du code civil,

MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur la demande de nullité du bail L'article 1178 du code civil dispose qu'un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. Le nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. En vertu de l'article 1128 du code civil, les conditions requises pour la validité d'un contrat sont : 1° Le consentement des parties ; 2° Leur capacité de contracter ; 3° Un contenu licite et certain. L'article 1184 du code civil précise que lorsque la cause de nullité n'affecte qu'une ou plusieurs clauses du contrat, elle n'emporte nullité de l'acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles. Le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien. 1-1 Sur la nullité du bail tirée du caractère illicite de la clause d'indexation Il est constant qu'en application des articles L.145-15 et L.145-39 du code de commerce, est réputée non-écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d'indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d'indexation sans porter atteinte à sa cohérence. En l'espèce, la clause d'indexation insérée au bail est ainsi rédigée : ' A compter de la prise d'effet du bail, le loyer sera indexé annuellement et proportionnellement à la variation positive de l'indice des loyers commerciaux (ILC), automatiquement, de plein droit et sans notification préalable. Le réajustement du loyer se fera annuellement, à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, en vertu de la présente clause, le loyer devant varier du même pourcentage que l'indice. L'indice de base sera le dernier indice connu à la date d'effet du bail, soit celui du troisième trimestre 2019 et l'indice de comparaison annuel, celui de l'indice du trimestre situé chaque année quatre trimestres plus tard. Si l'indice visé au présent article venait à cesser de faire l'objet d'une publication par l'INSEE, les parties décident de se référer à toute autre publication de l'indice retenu qui serait assurée par tel organisme public ou privé de statistiques, choisi par elles d'un commun accord ou, faute d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance de Versailles. Les parties conviennent que le bailleur seul aura la possibilité de déterminer s'il entend chaque année qu'il soit procédé à l'application de la présente clause d'indexation. Si le bailleur renonce à son application, il en informera le preneur et le loyer restera fixé au montant atteint par l'effet antérieur de la clause d'indexation. Dans ce cas, lorsque la clause d'indexation reprendra ses effets, le loyer sera calculé en application du présent contrat, c'est à dire par la variation de l'indice au cours de la période de référence immédiatement antérieure au jeu de la clause d'indexation, la période de suspension des effets de la clause d'indexation étant neutralisée. Ces dispositions constituent la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti.' Les stipulations suivantes : - le terme 'positive' dans la première phrase ; - la phrase 'Les parties conviennent que le bailleur seul aura la possibilité de déterminer s'il entend chaque année qu'il soit procédé à l'application de la présente clause d'indexation.'; - la phrase'Si le bailleur renonce à son application, il en informera le preneur et le loyer restera fixé au montant atteint par l'effet antérieur de la clause d'indexation.'; - la phrase 'Dans ce cas, lorsque la clause d'indexation reprendra ses effets, le loyer sera calculé en application du présent contrat, c'est à dire par la variation de l'indice au cours de la période de référence immédiatement antérieure au jeu de la clause d'indexation, la période de suspension des effets de la clause d'indexation étant neutralisée.'; empêchent la variation du loyer à la baisse et doivent donc être réputées non-écrites, étant observé que ces stipulations peuvent être retranchées de la clause d'indexation sans que celle-ci perde sa cohérence. Contrairement à ce que soutient la société Vit Isolation, le caractère réputé non écrit de ces stipulations n'entraîne pas la nullité du contrat de bail tout entier. En effet, si en vertu de l'article 1184 du code civil, la nullité qui affecte une ou plusieurs clauses d'un contrat peut emporter la nullité du contrat tout entier lorsque cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles, il y a lieu de rappeler que les stipulations prohibées de la clause d'indexation ne sont pas nulles mais réputées non-écrites sur le fondement de l'article L.145-15 du code de commerce. Or, l'article 1184 du code civil dispose dans son 2ème alinéa que le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, sans émettre de réserve quant à l'importance de la clause réputée non écrite sur l'engagement des parties ou de l'une d'elles. Les stipulations de la clause d'indexation qui sont réputées non écrites ne sauraient donc entraîner la nullité du bail. En outre, la stipulation 'ces dispositions constituent la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n'aurait pas été consenti' n'implique pas que chaque stipulation relative à la clause d'indexation constitue une condition essentielle et déterminante du bail sans laquelle il n'aurait pas été consenti. Dans ces conditions, le fait de réputer non écrites celles des stipulations de la clause d'indexation qui sont prohibées, en laissant subsister les autres, ce qui permet le jeu de l'indexation du loyer à la hausse comme à la baisse, n'entraine pas la nullité du bail dans son entier. 1-2 Sur la nullité du bail tirée du caractère illicite de la clause de prorogation du bail Comme le soutient la société Vit Isolation, l'article L.145-15 du code de commerce sanctionne la violation des dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la durée du bail et au droit de renouvellement en réputant non écrites les stipulations prohibées. Mais, à supposer même que l'article 4 du bail, qui confère au bailleur une faculté de prorogation du bail pour une période complémentaire de trois, six ou neuf ans, doive être réputé non écrit, il n'en demeure pas moins que cela n'emporterait pas la nullité du bail dans son entier. En effet, l'article 1184 du code civil dispose dans son 2ème alinéa que le contrat est maintenu lorsque la loi répute une clause non écrite. En outre, il n'est ni apporté la preuve ni même soutenu que l'article 4 du bail constitue un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles. 1-3 Sur la nullité du bail tirée de la clause relatives aux charges Le paragraphe 31 de l'article 6 du bail met à la charge du preneur la taxe annuelle sur les surfaces commerciales, de stockage et de bureau en Ile de France. L'acte de cession des actions de la société Vit Isolation mentionne que, préalablement à la cession, la société Vit Isolation a signé un nouveau bail commercial qui met cette taxe à la charge du bailleur. Sans preuve que la SCI [V] [P] ait sollicité le remboursement de cette taxe auprès de sa locataire, cette contradiction entre les actes, qui peut résulter d'une simple erreur, ne suffit pas à apporter la preuve de la mauvaise foi de la SCI [V] [P]. Il est en outre rappelé que la SCI [V] [P], qui est distincte à la fois de son gérant et de la société Vit Isolation, n'était pas partie à l'acte de cession des actions de la société Vit Isolation et n'est donc pas responsable de ce que la société Vit Isolation et M.