Cour d'appel, pôle 5 - chambre 3, 2 avril 2026 — n° 22/13433

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry du 19 mai 2022 en ce qu'il a condamné la société [F] [D] [A] à payer à la société [U] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la coupure d'eau ; Le confirme en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la société [U] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la coupure d'eau; Déboute la société [F] [D] [A] de sa demande d'indemnité d'occupation ; Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés en appel ; Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ; LE GREFFIER, LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE,

FAITS ET PROCEDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire d'Evry dans une affaire opposant la société Bureau de Réalisation et d'Etudes Techniques - [U] (ci-après la société [U]), appelante, et la société [F] [D] [A], intimée. Par acte sous seing privé du 11 décembre 2007, la société La Gestion du Patrimoine Familial, aux droits de laquelle est venue la société [F] [D] [A] à compter du 18 juillet 2008, a consenti un bail commercial en renouvellement à la société [U], avec effet rétroactif au 1er avril 2007, pour une durée de 9 ans, portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée d'un immeuble de bureaux dénommé « Centre d'Affaires Label », lui-même situé dans le parc d'activités de la Vigne aux Loups, [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel hors taxes de 12.155 euros, soit un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1.012,92 euros et une provision mensuelle sur charges de 380 euros, dont le montant a été réduit à 268 euros. Par exploit d'huissier du 10 octobre 2018, la société [U] a assigné en référé la société [F] [D] [A] devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, aux fins d'ordonner sous astreinte le rétablissement de l'accès au sous-sol et de l'alimentation en eau courant des locaux en cause. Par ordonnance du 22 février 2019 le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry a : donné acte à la société [F] [D] [A] de ce qu'elle a procédé le 21 novembre 2018 au rétablissement de l'alimentation en eau ; constaté que la demande de ce chef est devenue sans objet et dit n'y avoir lieu à référé ; ordonné à la société [F] [D] [A] de rétablir au bénéfice de la société [U] l'accès au sous-sol dans les locaux donnés à bail sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ou infraction constatée passé le délai de 48 heures après la signification de l'ordonnance ; s'est réservé la liquidation de l'astreinte ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'indemnité provisionnelle et la demande de remplacement du tuyau d'alimentation du chauffage ; condamné la société [F] [D] [A] à payer à la société [U] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné la société [F] [D] [A] aux dépens en ce compris le coût de l'assignation et du constat d'huissier de justice du 26 juillet 2018. Par exploit d'huissier du 7 décembre 2020, la société [U] a assigné la société [F] [D] [A] devant le tribunal judiciaire d'Evry afin d'obtenir le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice découlant de la fermeture du sous-sol et de la coupure d'eau. Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes : condamne la SCI [F] [D] [A] à payer à la SARL [U], la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts, au titre de réparation du préjudice lié à la coupure d'eau ; ordonne l'expulsion de la SARL [U] de la cave située au sous-sol de l'immeuble et ce avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des dispositions de l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, s'il y a lieu sous astreinte de 50 euros de retard par jour de retard dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement à intervenir ; dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; dit que chaque partie conservera la charge des dépens ; ordonne l'exécution provisoire de la présente décision ; rejette le surplus des demandes des parties. Par déclaration du 12 juillet 2022, la société [U] a interjeté appel de ce jugement en critiquant tous les chefs du dispositif à l'exception de celui ayant ordonné l'exécution provisoire du jugement. La société [F] [D] [A] a formé appel incident par conclusions déposées et notifiées le 23 décembre 2022. Par ordonnance du 28 novembre 2024, la cour d'appel de Paris a ordonné une médiation judiciaire, qui n'a pas abouti. La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour précise qu'elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte', 'constater' ou 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. 1- Sur les demandes relatives à la cave 1-1 Sur la légitimité de l'occupation de la cave et la demande d'expulsion de la bailleresse Moyens des parties La société [U] conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que : son occupation de la cave, laquelle dure depuis 1998 de manière continue, paisible et apparente, a été initiée par la remise des clefs par le bailleur d'origine, ce qui constitue un accord verbal ; cette jouissance ininterrompue et consentie pendant plus de vingt ans a eu pour effet de modifier l'assiette du bail par novation, la cave étant devenue un accessoire du bail ; le premier juge a donc commis une erreur en éludant ce moyen ; la mauvaise foi de la bailleresse actuelle est patente, celle-ci n'ayant contesté cette occupation qu'en 2021, par esprit de vengeance suite à un autre litige relatif aux charges, alors qu'elle a elle-même reconnu cet usage en lui restituant les clefs à deux reprises en 2014 et 2019 ; à défaut de novation, la situation constitue à tout le moins un prêt à usage, ou commodat, qui confère également un droit de jouissance et rend infondée toute demande d'expulsion et toute demande indemnitaire. La société [F] [D] [A] répond que : le jugement doit être confirmé car la locataire occupe la cave sans droit ni titre et ne justifie d'aucun bail écrit pour la cave ; les baux pour les bureaux, notamment le bail renouvelé du 11 décembre 2007 qui est postérieur à l'accord de l'ancien bailleur selon la locataire, ne la mentionne pas dans la désignation des locaux loués; il n'y a pas eu novation, celle-ci ne se présumant pas ; si la cave avait été considérée comme faisant partie de l'assiette du bail, elle aurait été mentionnée dans les baux postérieurs à 1998 ; les attestations produites par la locataire sont dépourvues de force probante en raison des liens familiaux et de subordination des témoins ; l'ordonnance de référé de 2019 n'est pas créatrice de droit, étant en outre observé qu'elle a constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur ce point ; le fondement de l'action de la locataire, à savoir la responsabilité extracontractuelle, est contradictoire avec l'existence du contrat qu'elle allègue ; se prévaloir de la responsabilité extracontractuelle est une manière de reconnaître qu'il n'y a aucun accord intervenu entre les parties concernant la novation du contrat de bail ou un prêt à usage ; l'occupation étant illicite, la locataire est occupante sans droit ni titre de la cave et son expulsion doit être ordonnée, de sorte qu'il convient de confirmer la décision déférée sur ce point. Réponse de la cour En droit, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et le nouvel article 1103 énoncent que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Par ailleurs, il ressort de l'article 1315 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, devenu l'article 1353, que c'est à celui qui invoque un contrat, qu'il appartient de prouver son existence et son contenu. Selon les articles 1271 et 1273 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, et les nouveaux articles 1329 et 1330 du même code, la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu'elle éteint, une obligation nouvelle qu'elle crée. Elle peut avoir lieu par substitution d'obligation entre les mêmes parties, par changement de débiteur ou par changement de créanciers. Elle ne se présume pas ; la volonté de l'opérer doit résulter clairement de l'acte. Il est en outre constant que la volonté de nover, même si elle ne nécessite pas d'être exprimée en termes formels, doit être certaine et non équivoque et doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties. Par ailleurs, aux termes des article 1875 et 1876 du code civil, le prêt à usage ou « commodat » est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi ; ce prêt est essentiellement gratuit. En l'espèce, il résulte des débats et des pièces versées au dossier que le bail renouvelé par acte sous seing privé du 11 décembre 2007 à effet du 1er avril 2007, porte sur un local en rez-de-chaussée d'une surface de 112m2, sans aucune mention d'une cave. Par ailleurs, la société [U] échoue à démontrer l'existence d'une convention ou à tout le moins d'actes clairs et sans équivoque démontrant la volonté de la bailleresse de faire entrer ladite cave dans l'assiette du bail. C'est par des motifs détaillés et pertinents auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge a estimé d'une part que la preuve d'un accord verbal n'était étayée que par deux attestations versées aux débats, dont une seule fait état dudit accord, mais qu'il y a lieu de douter de l'impartialité des rédacteurs en raison des liens familiaux et de subordination qui les unit à la locataire ; d'autre part, que l'envoi des clés n'étaye pas l'existence d'un tel accord, d'autant que l'envoi de 2019 fait suite à une ordonnance de référé par laquelle la bailleresse a été condamnée sous astreinte à redonner l'accès au sous-sol à sa locataire et que l'envoi de 2014 concerne la 'clé d'accès aux caves' pour permettre à la locataire d'accéder aux compteurs électriques comme elle le revendiquait. Il sera simplement ajouté qu'en cause d'appel, la locataire verse aux débats, en pièce n°11, une photographie représentant du matériel informatique posé sur le sol, laquelle est impropre à démontrer que ledit matériel est entreposé dans une cave, mais également que la cave aurait fait l'objet d'un bail verbal ou d'un prêt à usage, encore moins que les obligations nées du bail initial auraient fait l'objet d'une novation, d'autant qu'il sera remarqué que la locataire ne verse au titre de l'occupation litigieuse, aucun loyer ni aucune charge. Concernant précisément la novation, il est inopérant de la part de la société [U] de soutenir que la cave serait devenue un accessoire du bail par cette voie, dans la mesure où la novation suppose, comme rappelé précédemment, la volonté certaine et non équivoque de nover l'obligation issue du bail, qui doit résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties. Or, la locataire, qui ne procède que par allégations, ne saurait exciper d'une simple tolérance pour rapporter la preuve de la modification acceptée par la bailleresse de l'assiette du bail, alors que par acte du 30 juillet 2008, la locataire s'est vue consentir un bail commercial sur le 1er étage du même immeuble, bail résilié par un protocole amiable à compter du 13 septembre 2012, sans qu'aucun de ces deux actes ne fassent mention du fait que le bail du rez-de-chaussée se serait étendu à la cave, ainsi que le soutient à juste titre l'intimée.