Cour d'appel, 2ème chambre civile, 2 avril 2026 — n° 25/01267

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement entrepris des chefs de dispositions dont il a été interjeté appel sauf en ce qu'il a : - condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 4.888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - rejeté la demande indemnitaire formée par les consorts [D] ; - Après compensation des créances réciproques des parties, condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 1.764,80 euros ; - accordé à M. [C] un aménagement du paiement de sa dette par le biais de 24 mensualités de 73 euros chacune, la dernière (24 euros) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ; - dit qu'à défaut de respect de cet échéancier, l'intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; - rejeté toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ; - débouté les consorts [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant, Condamne M. [K] [C] à payer à M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] la somme de 8.075,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Déboute M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] de leur demande visant à voir condamner M. [K] [C] à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ; Déboute M. [K] [C] de sa demande de report et/ou d'échelonnement de la dette et de suspension des effets de la clause résolutoire ; Condamne M. [K] [C] à payer à M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Ordonne la compensation des créances réciproques ; Condamne M. [K] [C] à payer à M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [K] [C] de sa demande formée à ce titre ; Condamne M. [K] [C] aux dépens de l'appel ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL B. MEURANT

* * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé du 1er août 2018, M. [R] [D] et [G] [Q], aux droits de laquelle viennent désormais ses héritiers, son époux et ses deux filles [F] et [E] [D], ont donné à bail à M. [K] [C] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 650 euros hors charges. Par acte extrajudiciaire du 21 mai 2022, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 22 mai 2022, M. [R] [D] et Mmes [F] [D] épouse [Z] et [E] [D] épouse [S] (les consorts [D] ci-après) ont fait délivrer au locataire un commandement d'avoir à payer la somme en principal de 5.535 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2022 inclus. Suivant exploit de commissaire de justice du 14 mars 2023, les consorts [D] ont fait assigner M. [K] [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion du logement, le condamner à régler différentes sommes au titre des loyers et charges impayés, des intérêts, des indemnités d'occupation, outre les frais irrépétibles et des dépens. Par jugement du 28 avril 2025, le magistrat a : - déclaré recevable la demande en résolution du bail et subsidiairement celle en résiliation du bail notamment motivée par l'existence d'une dette locative, formée par les consorts [D] ; - condamné M. [C] à payer aux consorts [D] la somme de 4.888,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 30 août 2023, terme de mai 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - rejeté la demande en paiement formée par les consorts [D] au titre de l'existence d'une clause pénale contractuelle ; - constaté la résiliation du bail d'habitation conclu le 1er août 2018, entre d'une part, M. [R] [D] et [G] [Q], aux droits de laquelle viennent désormais M. [R] [D] et Mmes [F] et [E] [D] et d'autre part, M. [C] portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 7], à la date du 22 juillet 2022, par l'effet de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ; - dit que M. [C] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juillet 2022 ; - dit que M. [C] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ; - autorisé, à défaut de départ volontaire dans ce délai, les consorts [D] à faire expulser M. [C] et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - rappelé que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l'article L. 412-6 du même code ; - dit n'y avoir lieu à supprimer le délai de 2 mois pour procéder à l'expulsion ; - dit n'y avoir lieu à supprimer le bénéfice dit de la trêve hivernale ; - débouté les consorts [D] de leur demande tendant à ordonner l'expulsion immédiate de M. [C] ; - autorisé les consorts [D] à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu'il aura choisi et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation d'avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M.

MOTIFS I. Sur la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose: 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)' Aux termes de l'article 1 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. Pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle du fait du défaut de régularisation dans le délai de deux mois de l'intégralité des causes du commandement délivré le 21 mai 2022, M. [C] invoque la mauvaise foi du bailleur qui a fait délivrer le commandement seulement trois jours après la visite de contrôle de décence par la CAF concluant à la nécessité de procéder à des travaux, et fait valoir qu'il a cessé de régler les loyers en raison de l'indécence du logement. Les consorts [D] répliquent que c'est à raison des manquements répétés de l'appelant à son obligation de régler les loyers qu'ils lui ont, après des relances, signifié un commandement de payer, et que ce dernier ne peut opposer l'exception d'inexécution faute de démontrer qu'il était dans l'incapacité totale d'habiter le logement loué. C'est par des motifs pertinents non remis en cause par les pièces produites à hauteur d'appel que le premier juge a retenu que M. [C] ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers dès lors qu'il ne rapportait pas la preuve que les non-conformités aux critères de décence relevés dans le rapport de contrôle de la CDHAT mandatée par la CAF du 18 mai 2022 (absence de garde-corps à trois fenêtres, peintures écaillées, absence de VMC, affaissement de l'évier inox) entraînaient une impossibilité totale d'habiter dans les lieux. Il convient d'ajouter que les pièces communiquées par M. [C], en particulier un devis illisible pour l'isolation des combles, une relance d'EDF pour le paiement d'une facture d'électricité, des photographies et un procès-verbal de constat d'huissier du 19 août 2022 dressé en présence d'un électricien mandaté par l'appelant, sont insuffisantes à établir tant l'existence d'une installation électrique non-conforme et dangereuse pour la sécurité des biens et des personnes que celle d'une toiture dégradée n'assurant plus le couvert, ce alors même que ces points ont été évalués par la CDHAT qui n'a relevé aucun manquement aux normes de décence les concernant. Par ailleurs, le seul fait que le bailleur a délivré le commandement de payer trois jours après le contrôle de décence n'est pas de nature à caractériser sa mauvaise foi, alors que les premières difficultés de paiement rencontrées par M. [C] remontent au mois d'octobre 2018, que le commandement de payer vise des loyers anciens, datant notamment de 2020 et 2021, ce pour la somme totale non négligeable de 5.535 euros, et qu'au surplus, les intimés justifient avoir réalisé certains des travaux recommandés par la CAF ainsi qu'il résulte de la contre-visite du 25 juillet 2023. Par suite, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2022, ordonné la libération des lieux et l'expulsion de M. [C], sans qu'il y ait lieu à suppression du délai de 2 mois prévu par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et du bénéfice de la trêve hivernale, et condamné ce dernier au paiement d'une indemnité d'occupation. II. Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation Les consorts [D], qui n'ont pas interjeté appel incident du chef du jugement ayant écarté la clause pénale, sollicitent le paiement de la somme de 9.210,06 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation selon décompte établi au 31 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Pour s'opposer au paiement, M. [C] fait tout d'abord valoir que le bailleur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et réclamer au locataire des sommes qu'il n'a pu percevoir de la CAF au titre de l'APL 'probablement' en raison du retard pris par lui dans la réalisation des travaux de décence. Cependant il ne produit aucun courrier de la CAF démontrant que le versement de l'APL a été suspendu du fait de manquements du bailleur. À l'inverse, il apparait que cette suspension, qui a pris effet à compter du 31 décembre 2022 puis qui a fait l'objet d'une régularisation rétroactive le 28 juin 2023, fait suite aux défauts de paiement de loyers imputables à M. [C], à sa carence dans la constitution de son dossier FSL et, consécutivement, au défaut de transmission d'un plan d'apurement de la dette à la CAF (pièces n° 17, 21, 22 et 38 des intimés et n° 38 de l'appelant). Une nouvelle suspension de l'APL est intervenue à compter du 1er janvier 2025 sans que la preuve de son imputabilité au comportement du bailleur soit rapportée. Ce moyen est donc écarté.