Cour d'appel, 1ère chambre civile, 2 avril 2026 — n° 25/03824

PAR CES MOTIFS , La cour, Statuant dans les limites de sa saisine, CONFIRME l'ordonnance déférée sauf en ce qui concerne le quantum des sommes dues par M. et Mme [B] et [Q] [V] ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant : CONSTATE que M. et Mme [B] et [Q] [V] ont quitté les lieux loués le 6 octobre 2025 ; CONDAMNE M. et Mme [B] et [Q] [V] à payer, à titre provisionnel, à M. [J] [A] et Mme [P] [A] épouse [Z] la somme de 6810,92 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation dus au jour de la libération des lieux, le 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2025 sur la somme de 1 870,35 euros puis sur chaque échéance pour les indemnités d'occupation dues à compter du 1er février 2025 ; DECLARE irrecevable la demande nouvelle de M. [J] [A] et Mme [P] [A] épouse [Z] au titre des dégradations locatives ; CONDAMNE M. et Mme [B] et [Q] [V] aux dépens d'appel ; CONDAMNE M. et Mme [B] et [Q] [V] à payer à M. [J] [A] et Mme [P] [A] épouse [Z] la somme totale de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé Bénédite Lamarque, conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La Conseillère, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat du 23 septembre 2022, M. [J] [A] et sa soeur Mme [P] [A] épouse [Z] ont donné à bail à M. et Mme [B] et [Q] [V] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Le 23 septembre 2024, M. [J] [A] et Mme [P] [Z] ont fait délivrer à M. et Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 831,07 euros au titre des loyers et charges impayés. 2. Par acte du 11 janvier 2025, M. [A] et Mme [Z] ont fait assigner M. et Mme [V], en référé, devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation au paiement de la somme de 1 831,07 euros au titre de la dette locative, outre le paiement d'une indemnité d'occupation. 3. Par ordonnance de référé contradictoire du 17 juin 2025, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - déclaré recevable l'action de M. [A] et Mme [Z] à l'encontre de M. [B] et Mme [Q] [V] ; - constaté à compter du 24 novembre 2024 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 23 septembre 2022 liant les parties et dit que M. [B] et Mme [Q] [V] devront quitter les Iieux loués [Adresse 6] à [Localité 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; - ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [B] et Mme [Q] [V] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de Iibérer les Iieux ; - condamné solidairement M. [B] et Mme [V] à payer à M. [A] et Mme [Z] la somme de 7 010,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 mai 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et condamné solidairement M. [B] et Mme [Q] [V] à payer à M. [A] et Mme [Z], à titre de provision et à compter du 24 novembre 2024, l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné solidairement M. [B] et Mme [Q] [V] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer ainsi que de l'assignation ; - condamné solidairement M. [B] et Mme [Q] [V] à payer à M. [A] et Mme [Z] la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 4. M. et Mme [B] et [Q] [V] ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 23 juillet 2025, en ce qu'elle a : - déclaré recevable l'action de M. [A] et Mme [Z] à l'encontre de M. [B] et Mme [Q] [V] ; - constaté à compter du 24 novembre 2024 l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail du 23 septembre 2022 liant les parties et dit que M. [B] et Mme [Q] [V] devront quitter les lieux loués [Adresse 2] à [Localité 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; - ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [B] et Mme [Q] [V] ainsi que celle de tous occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux ; - condamné solidairement M. [B] et Mme [Q] [V] à payer à M. [A] et Mme [Z] la somme de 7 010,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 mai 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; - fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et condamné solidairement M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences 8. Les époux [V] estiment qu'il existe une contestation sérieuse et qu'il n'y a pas d'urgence de sorte que le juge des référés ne pouvait constater l'acquisition de la clause résolutoire et que les consorts [A] devaient donc être déboutés de leurs demandes. Ils font ainsi valoir qu'il avait été convenu avec les bailleurs qu'une partie du loyer ne serait pas payée dans l'attente de travaux sur le bloc climatisation et qu'ils ont repris le paiement de la partie de loyer qui leur incombait en février 2025. 9. M. [A] et Mme [E] [K] contestent tout accord relatif à la réduction du loyer et affirment que leurs locataires ont, de leur seul fait, cessé de payer en raison d'un problème affectant la pompe à chaleur alors que cet équipement ne constituait pas le mode de chauffage de la maison qui disposait d'une cheminée avec insert et de radiateurs électriques. Sur ce, 10. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 poursuit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, le juge des référés qui statue en application de la clause du bail qui lui attribue compétence pour constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges, n'a pas à rechercher l'urgence, l'existence d'un trouble illicite ou d'un dommage imminent dès lors qu'il tire sa compétence de la clause insérée au contrat de bail. Il est ainsi compétent pour constater l' acquisition de la clause résolutoire et prendre les mesures résultant de la résiliation du bail 11. En l'espèce, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de bail prévoyait une clause résolutoire stipulant que le contrat serait 'résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice' notamment 'deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiements aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévue au contrat'. La clause poursuivait que 'si dans ces cas, le preneur refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé, rendue à titre exécutoire d'acte'. 12. Ainsi cette clause prévoyait la compétence du juge des référés pour tirer les conséquences de l'acquisition de la clause résolutoire et, au besoin, ordonner l'expulsion du locataire. 13. Il appert de plus de relever qu'il résulte des éléments du dossier, et notamment d'un sms adressé par les locataires le 13 août 2024, que ceux-ci, en réponse à la demande des bailleurs de payer le loyer à l'échéance, ont écrit : 'nous avons décidé que plus aucun loyer ne vous sera versé tant que le climatiseur ne sera pas changé. Cela fait presque 8 mois que nous vous demandons et toujours rien, je vous rappelle également que dans le bail, le logement doit être en état'. 14. Or, l'état des lieux d'entrée révèle que le logement a été remis aux locataires en bon état de fonctionnement. En particulier, la cheminée avait été ramonée et la pompe à chaleur avait fait l'objet d'un entretien suivant facture de décembre 2022. Un ramonage de la cheminée avec insert a à nouveau été effectué en novembre 2023, à la diligence du bailleur qui en a payé la facture. 15. Par ailleurs, la maison disposait d'un système de chauffage adéquat avec des radiateurs électriques dans les pièces et une cheminée avec insert, en plus d'une pompe à chaleur mentionnée comme équipement de chauffage dans l'état des lieux d'entrée. 16. En outre, si les preneurs ont rencontré des difficultés avec cette pompe à chaleur, les échanges de sms versés aux débats révèlent que les bailleurs ont fait intervenir un technicien pour la pompe à chaleur en mai 2024, puis un autre en août 2024 qui a émis deux devis de remplacement de l'équipement, valables jusqu'au 4 septembre 2024 et qui étaient donc soumis à leur réflexion quand les locataires ont décidé de cesser de verser les loyers. La cour relève que c'était en août, à une période où la pompe à chaleur ne pouvait être utilisée qu'à titre de climatiseur. Il convient de relever qu'un tel matériel ne fait pas partie des éléments d'équipement et de confort indispensables selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. 17. Aucune circonstance ne justifiait donc que les locataires décident de suspendre, de leur propre initiative, le versement des loyers. 18. Lorsque le commandement de payer a été délivré, ils étaient débiteurs de deux mois de loyer. Ils n'ont pas régularisé leur dette dans le délai requis et l'ont même laissée s'accroître. Ils n'ont jamais repris le paiement intégral du loyer et n'ont versé que ce qu'ils estimaient être la quote-part restant à leur charge après déduction de l'allocation logement, que le propriétaire ne percevait plus, et seulement à compter de la délivrance de l'assignation. 19. En l'absence de contestation sérieuse et eu égard à l'urgence inhérente à une telle situation, c'est à juste titre que le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et enjoint aux appelants de libérer les lieux en ordonnant, au besoin, leur expulsion. 20. L'ordonnance querellée sera donc confirmée sur ces points, tout en précisant que les appelants ont libéré les lieux le 6 octobre 2025. Sur les provisions demandées au titre des arriérés 21. Les intimés demandent la condamnation des appelants au paiement de la somme arrêtée à 6810,92 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d'occupation dus au jour de la libération des lieux, le 6 octobre 2025. 22. Les appelants demandent que leur dette soit réduite à la somme de 3473,63 euros. Sur ce, 23. Il résulte des éléments du dossier et en particulier du décompte établi par les bailleurs, qui n'est pas utilement remis en question par les pièces des époux [V] et prend en compte la régularisation des allocations logement par la caisse d'allocations familiales que les appelants sont débiteurs, au titre des loyers et indemnités d'occupation dus à la date du 6 octobre 2025, de la somme de 6 810,92 euros qu'ils seront donc condamnés à payer, à titre provisionnel, à M. [A] et Mme [Z]. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2025 sur la somme de 1 870,35 euros puis de chaque échéance pour les indemnités d'occupation dues à compter du 1er février 2025. 24. L'ordonnance querellée sera donc infirmée sur ce point. Sur la demande au titre des dégradations locatives 25. M. [A] et Mme [Z] sollicitent à ce titre la somme de 3 881,03 euros de laquelle devra être déduite le dépôt de garantie. 26. Les appelants n'ont pas conclu sur ce point. Sur ce, 27.