Cour d'appel, 1ère chambre civile, 2 avril 2026 — n° 25/03706

PAR CES MOTIFS , La cour, Statuant dans les limites de sa saisine, ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 5 février 2026 et FIXE la clôture au jour des plaidoiries, soit le 19 février 2026 ; DIT que le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 8 décembre 2025 n'a pas autorité de la chose jugée au jour de la clôture de l'instruction du présent appel ; INFIRME l'ordonnance déférée ; Statuant à nouveau et y ajoutant : DEBOUTE la SCI Les Choys Fito de l'intégralité de ses demandes ; CONDAMNE la SCI Les Choys Fito aux entiers dépens y compris ceux exposés en première instance ; CONDAMNE la SCI Les Choys Fito à payer à Mme [R] [F] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bénédite Lamarque, conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, La conseillère, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat du 6 mars 1997, M. [H] [P] a donné à bail à Mme [R] [F] une maison de type T3 située [Adresse 3] à [Localité 3] (33) moyennant un loyer mensuel de 3 800 francs, soit 579,31 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 juin 2023, Mme [F] a été informée de la vente le 4 juillet 2023 du logement qu'elle occupe au profit de la SCI Les Choys Fito, qui est devenue ainsi son nouveau bailleur. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 4 juillet 2023, la SCI Les Choys Fito a notamment indiqué à Mme [F] que le loyer n'avait jamais été indexé, de sorte qu'à compter de la réception du courrier le loyer s'élèverait à la somme mensuelle de 910 euros hors charges. A la suite d'une assignation délivrée le 5 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a, par ordonnance de référé du 22 décembre 2023 et à la demande de la SCI Les Choys Fito, enjoint à Mme [F] de permettre l'accès au logement qu'elle loue pour l'établissement de devis et a enjoint la SCI Les Choys Fito de délivrer les quittances de loyers effectivement dues. Mme [F] a continué de payer le loyer mensuel de 579,31 euros. Par acte du 14 novembre 2023, la SCI Choys Fito a délivré à Mme [F] un premier commandement de payer la somme de 1 922,65 euros, visant la clause résolutoire. Par acte du 2 février 2024, la SCI Choys Fito a délivré à Mme [F] un second commandement de payer la somme de 3 041,82 euros, visant la clause résolutoire. 2. Par acte du 3 juin 2024, la SCI Choys Fito a fait assigner Mme [F], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater le bien-fondé de la demande d'indexation du loyer, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'obtenir l'expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 3 422,85 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, outre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Parallèlement, Mme [F] a saisi au fond le juge des contentieux de la protection par acte du 24 juin 2024 sur le fondement 17-1 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. 3. Par ordonnance de référé contradictoire du 13 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré l'action de la SCI Les Choys Fito régulière, recevable et fondée ; - constaté au 3 avril 2024 la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ; - constaté le bien-fondé de la demande d'indexation du loyer réalisé par la SCI Les Choys Fito ; - condamné Mme [F] à payer à la SCI Les Choys Fito en deniers ou quittance valable la somme de 3 422,85 euros sauf à parfaire ; - dit qu'a défaut d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier deux mois après la délivrance commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - ordonné en tant que de besoin l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; - dit que dans ce cas il sera dû une indemnité d'occupation de 941,79 euros égale au montant du loyer révisable et des charges selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; - l'a condamné en tant que de besoin au paiement de ces sommes ; - condamné Mme [F] à payer à la SCI Les Choys Fito une indemnité de procédure de 800 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - l'a condamné également à payer les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation, des notifications à la préfecture et à la CCAPEX ;

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de l'ordonnance de clôture 10. Au regard de la communication, après l'ordonnance de clôture, de nouvelles conclusions de la part de chacune des parties et de leur demande commune de révoquer cette décision, il y a lieu d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 5 février 2026 et de prononcer une nouvelle clôture à la date des plaidoiries, soit le 19 février 2026, afin de respecter le principe du contradictoire. Sur l'autorité de la chose jugée du jugement du 8 décembre 2025 11. L'autorité de la chose jugée d'un jugement antérieur définitif pourra bénéficier à un plaideur en cas de triple identité de partie, d'objet et de cause avec une nouvelle affaire. 12. En l'espèce, si le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 décembre 2025 concerne les mêmes parties que la présente instance et a un objet et une cause identiques par les demandes reconventionnelles portées par la SCI Les Choys Fito, il appert qu'il a été signifié le 27 janvier 2026 et, qu'à la date de la clôture de l'instruction du présent appel, il n'était pas définitif, de sorte qu'il ne peut être retenu comme ayant autorité de la chose jugée. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire 13. La SCI Les Choys Fito demande la confirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire ainsi qu'en ses conséquences. Elle fait valoir qu'elle a manifesté sa volonté d'indexer le loyer à compter du 1er août 2023, sans aucune rétroactivité, et que Mme [F] n'a pas payé la différence entre le loyer issu de ce calcul et le loyer qu'elle versait auparavant, de sorte que le commandement de payer visant la clause résolutoire était justifié et qu'à défaut de paiement de ses causes dans le délai de deux mois, la clause résolutoire s'est trouvée acquise. 14. Mme [F] lui oppose l'irrégularité de la révision opérée eu égard au classement du diagnostic de performance énergétique ainsi que de la méthode de calcul employée, ce qui relève du fond du droit, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de statuer. Sur ce, 15. L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 poursuit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 16. En l'espèce, le contrat de bail signé le 6 mars 1997 contient une telle clause rédigée comme suit : 'il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou de charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement demeuré infructueux, la présente location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et si, dans ce cas, le locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l'y contraindre, d'une simple ordonnance rendue par M. le juge des référés, non susceptible d'appel'. 17. Dans le cas présent, le commandement de payer du 2 février 2024 en vertu duquel la SCI Les Choys Fito a délivré l'assignation aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire vise des soldes de loyers depuis le mois d'août 2023 jusqu'au mois de février 2024, à raison de 330,69 euros par mois, se basant sur un 'loyer révisé [qui] est à ce jour d'un montant de 910 euros'. 18. Or, dès que le nouveau propriétaire des lieux l'a informée de son souhait de procéder à la révision du loyer sur la base de l'indice de référence, Mme [F] lui a manifesté son opposition qu'elle a réitérée à la suite d'un premier commandement de payer en date du 14 novembre 2023, puis à la suite du présent acte et enfin après la délivrance de l'assignation en référé en date du 3 juin 2024 par la saisine de la juridiction au fond pour contester la révision du loyer opérée, contestation qui aboutira au jugement du 8 décembre 2025 précité. 19. Au jour de l'assignation du 3 juin 2024, l'appelante avait en revanche toujours payé le loyer qu'elle estimait dû à hauteur de 579,31 euros par mois. 20. Force est de constater que, même en se plaçant au jour où le juge des référés a statué, il existe une contestation sérieuse sur les causes du commandement de payer ne permettant pas au juge des référés, juge de l'évidence, de statuer sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des causes dudit commandement. 21. Il convient donc de débouter la SCI Les Choys Fito de ses demandes et d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions. Sur les demandes accessoires 22. La SCI Les Choys Fito, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, y compris ceux exposés en première instance. 23. Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [F] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.