Cour d'appel, 1ère chambre civile, 2 avril 2026 — n° 25/03444

PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME la décision rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 2 juin 2025 ; Y ajoutant, Condamne M. [N] [U] [W] à verser à Mme [B] la somme de 10.000€ au titre de provision à valoir sur les frais de remise en état du logement ; Condamne M. [N] [U] [W] à verser à Mme [B] la somme de 1.000€ au titre de provision pour le préjudice moral subi ; Rejette les demandes supplémentaires ou contraires des parties ; CONDAMNE M. [N] [U] [W] à verser à Mme [B] la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure ; CONDAMNE M. [N] [U] [W] aux entiers dépens de la présente instance. Le présent arrêt a été signé par Bénédite Lamarque, conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, La conseillère, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. Par contrat du 23 mai 2020, Mme [P] [B] a donné à bail à M. [R] [N] [U] [W] et Mme [Z] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 990 euros et 10 euros de provision sur charges. Par courrier du 27 août 2023, Mme [T] a donné congé des lieux loués. Par acte du 13 juin 2024, Mme [B] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 949 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en oeuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. 2. Par actes des 16 et 18 septembre 2024, Mme [B] a fait assigner M. [N] [U] [W] et Mme [T], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail et d'obtenir leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 7 142 euros, outre le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. 3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 2 juin 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'e Iles aviseront, et dès à présent, vu I'urgence : - constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, au 26 juillet 2024 ; - condamné M. [N] [U] [W] à quitter les Iieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que ses annexes ; - autorisé, à défaut pour M. [N] [U] [W] d'avoir volontairement Iibéré les Iieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après Ia délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (1 074 euros par mois à la date de l'audience) augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; - condamné solidairement M. [N] [U] [W] et Mme [T] à payer à Mme [B] la somme de 12 661 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation au 10 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), la solidarité étant limitée à la somme de 4 949 euros concernant Mme [T], avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; - condamné M. [N] [U] [W] à payer à Mme [B], à compter du 1er avril 2025, l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; - rejeté les demandes reconventionnelles formées par M. [N] [U] [W] ; - condamné solidairement M. [N] [U] [W] et Mme [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; - condamné solidairement M. [N] [U] [W] et Mme [T] à payer à Mme [B] une indemnité de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté le surplus des demandes ; - rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. 4. M. [N] [U] [W] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 6 juillet 2025, en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse au 26 juillet 2024 ; - condamné M. [N] [U] [W] à quitter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que ses annexes ; - autorisé qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable, soit 1 074 euros par mois à la date de l'audience ;

MOTIFS DE LA DÉCISION. I Sur la demande de résiliation du bail. 8. M. [N] [U] [W] conteste que la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers soit avérée, du fait de contestations sérieuses. 9. En premier lieu, il expose qu'il n'a pas été déduit des montants sollicités les travaux réalisés par ses soins dans les lieux loués, ni des règlements effectués par ses soins. 10. Il indique en ce sens que lors du mois de décembre 2023, Mme [B] lui a remis en attestation pour faire des travaux dans la cuisine, qu'il a réglé le loyer de décembre 2024, qu'il a réalisé les travaux de changement de la chaudière pour un montant de 7.879 € avec l'autorisation de la bailleresse, de même que la destruction du hangar au fond du jardin. 11. Il soutient également que les lieux loués n'étaient pas décents, ce que démontrent à ses yeux les constats d'huissier réalisés et les attestations de témoins. Il dénonce le fait qu'avant le changement de chaudière, le logement n'était pas chauffé, la précédente ne fonctionnant pas correctement, et qu'il n'y avait pas d'eau chaude du fait de cette défaillance. Il précise avoir mis en demeure son adversaire sur ce point par courrier du 7 novembre 2024, qu'il verse une attestation de son médecin quant aux conséquences sur sa santé du fait de cette situation. Il ajoute qu'il produit deux procès-verbaux de constat de Maître [M], commissaire de justice des 14 novembre 2023 et 17 décembre 2024 démontrant la défaillance de la chaudière précédente. *** Sur ce : 12. L'article 834 du code de procédure civile prévoit que 'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' L'article 7 a) et f) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...] f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;[...].' L'article 24 I de cette même loi mentionne que 'I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.' 13. La cour constate en premier lieu que lors du courrier en date du 7 novembre 2024, l'appelant met en demeure la partie intimée non de changer la chaudière, mais de réparer celle-ci (pièce 2 de l'appelant). 14. De même, il ne ressort pas du constat d'huissier en date du 17 décembre 2024 (pièce 16 de l'appelant), ni des diverses attestations versées aux débats (pièces 7, 8, 19 de l'appelant) que la chaudière, qui se bloquait en position de sécurité, ait dû être changée et ne pouvait faire l'objet d'une réparation, étant précisé que l'origine de la panne n'est pas exposée par l'appelant. 15.