Cour d'appel, 1ère chambre civile, 2 avril 2026 — n° 25/02820

PAR CES MOTIFS , La cour, Statuant dans les limites de sa saisine, CONFIRME le jugement déféré ; Y ajoutant : CONDAMNE Mme [K] [H] [L] aux dépens d'appel ; CONDAMNE Mme [K] [H] [L] à payer à M. [S] [P] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Bénédite Lamarque, conseillère, en remplacement de Laurence MICHEL, présidente légitimement empêchée, et par Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Conseiller, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE 1. M. [S] [P] a consenti un bail verbal au profit de M. [V] [Y] et Mme [K] [H] [L] portant sur un bien situé [Adresse 3] à [Localité 2]. Par actes des 4 et 6 décembre 2023, M. [P] a fait délivrer aux locataires un congé aux fins de vente du logement à effet au 9 juin 2024. M. [Y] a quitté les lieux, Mme [L] s'est maintenue dans les lieux postérieurement à la date d'effet du congé. 2. Par actes des 25 et 26 juin 2024, M. [P] a fait assigner M. [Y] et Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir valider le congé pour vente, de voir prononcer la résiliation du bail au 9 juin 2024 et d'obtenir leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6 300 euros au titre des loyers impayés, outre le paiement d'une indemnité d'occupation. 3. Par jugement contradictoire du 14 avril 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté que M. [P] se désiste de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'égard de M. [Y] ; - déclaré M. [P] recevable en ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [L] ; - déclaré régulier le congé délivré les 4 et 6 décembre 2023 par M. [P] ; - constaté la résiliation du bail verbal conclu le 10 juin 2015 entre M. [P] et M. [Y] et Mme [L] au 9 juin 2024 à minuit ; - condamné Mme [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 2] ; - autorisé, à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer (700 euros par mois à la date de l'audience) ; - condamné Mme [L] à payer, en deniers ou quittances, à M. [P], à compter du 10 juin 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; - rejeté les demandes de Mme [L] ; - rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ; - débouté Mme [L] de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [L] à verser à M. [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [L] aux entiers dépens de l'instance ; - rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. 4. Mme [L] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 4 juin 2025, en ce qu'il a : - déclaré M. [P] recevable en ses demandes dirigées à l'encontre de Mme [L] ; - déclaré régulier le congé délivré les 4 et 6 décembre 2023 par M. [P] ; - constaté la résiliation du bail verbal conclu le 10 juin 2015 entre M. [P] et M. [Y] et Mme [L] au 9 juin 2024 à minuit ; - condamné Mme [L] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 2] ; - autorisé, à défaut pour Mme [L] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé une indemnité d'occupation égale au montant du loyer (700 euros par mois à la date de l'audience) ; - condamné Mme [L] à payer, en deniers ou quittances, à M. [P], à compter du 10 juin 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du congé 9. Pour déclarer le congé valide, le premier juge a estimé que M. [P] avait qualité pour le délivrer, que le délai de préavis de six mois avait bien été respecté, que le congé était précis et détaillé, qu'aucun élément ne permettait de considérer que le prix proposé était excessif et que le motif frauduleux du congé allégué par Mme [L] n'était pas caractérisé. 10. Mme [L] soutient en cause d'appel, d'une part, que le congé a été délivré pour un motif frauduleux parce qu'elle avait informé le bailleur, préalablement, de désordres affectant le logement et, d'autre part, que le prix de vente était manifestement excessif en vue de la priver de son droit de préemption. 11. M. [P] lui oppose ne jamais avoir été avisé, avant la délivrance du congé, de quelconques désordres ou de la présence de nuisibles mais également que le prix de vente proposé correspondait à la valeur du bien en décembre 2023. Sur ce, 12. L'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (...) Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. (...) 13. En l'espèce, concernant les désordres invoqués par Mme [L], la cour relève qu'avant la délivrance du congé suivant acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, elle n'avait fait part d'aucune difficulté de la sorte à son bailleur. En effet, elle n'apporte aucun élément relatif à un problème d'humidité ou de moisissures avant cette date et, au sujet des nuisibles, elle communique une seule photographie représentant un rat mort le 8 février 2023. La localisation de la prise de vue montre qu'elle a été faite à l'adresse de la maison objet du congé pour vente mais cela n'établit pas l'information au bailleur de la présence de ce nuisible, pas plus que l'échange de sms, en avril 2023, avec le prénommé [V], que la cour conclut être l'ex-compagnon de l'appelante qui occupait avec elle la maison avant leur séparation et qui est ami proche de M. [P]. 14. Concernant le prix de mise en vente du bien, que l'appelante estime excessif et destiné à la priver de toute possibilité de préemption, il appert de relever que celui-ci était proposé, dans le congé pour vente, à la somme de 550 000 euros. 15. Ce prix est cohérent avec les estimations versées aux débats par M. [P]. Ainsi, l'agence Efficity (pièce 11) a, en mars 2024, soit trois mois après la délivrance du congé, après une analyse de la concurrence plaçant la valeur du bien entre 497 800 euros et 525 000 euros et une analyse du marché la mettant entre 450 000 et 550 000 euros, a estimé le bien entre 485 000 et 505 000 euros et proposé une mise en vente à 499 000 euros.