Cour d'appel, 2ème chambre civile, 2 avril 2026 — n° 23/00291

PAR CES MOTIFS CONFIRME le jugement en ce qu'il a : - débouté M. et Mme [T] de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés, - écarté la responsabilité de l'agence Human immobilier, alors Sas Bourse de l'Immobilier, - Infirme le jugement en ce qu'il a : - retenu un manquement de M. [S] et de Mme [V] à leur devoir d'information précontractuelle et les a condamnés à ce titre, - retenu la responsabilité extracontractuelle de Me [D] et l'a condamné à ce titre, Statuant à nouveau, DÉBOUTE M. et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes, CONDAMNE M. et Mme [T] aux entiers dépens, CONDAMNE M. et Mme [T] à verser, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros à M. [S] et Mme [V], la somme de 2 000 euros à Me [D] et à son assureur, la Sa Mma iard Assurances Mutuelles et la somme de 2 000 euros à la Sas Human Immobilier et son assureur, la société Axa France iard. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président, La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.

* * * EXPOSE DU LITIGE M. [K] [S] et Mme [H] [V], veuve [P], ont acquis une maison d'habitation située [Adresse 8] à [Localité 6], cadastrée section AD n°[Cadastre 1], appartenant à Mme [L] [Z] aux termes d'un acte reçu par Me [X] [D], notaire associé de la Selarl Action Notaire à [Localité 7] (24), le 6 juillet 2012. Au cours de l'année 2018, M. [S] et Mme [V] ont décidé de vendre leur immeuble. Pour ce faire, ils ont donné mandat à la Sas Bourse de l'Immobilier située à [Localité 7] suivant mandat du 23 juin 2018. L'agence a négocié la vente de l'immeuble au profit de M. [M] [T] et son épouse, Mme [B] [U], au prix de 30 000 euros et établi le compromis, y compris ses annexes, signé entre les parties en ses bureaux à [Localité 7] le 22 octobre 2018. La vente a été réitérée suivant acte authentique en date du 23 janvier 2019, reçu par Me [X] [D], en l'absence des acquéreurs qui avaient donné une procuration à leur notaire, Me [Y] [G], prévoyant pour mandataire tout clerc de son office notarial situé à [Localité 8] ou, à défaut, tout collaborateur de Me [X] [D] afin qu'il les re présente. C'est finalement un clerc de Me [D] qui a rempli cette mission. À la suite de leur acquisition et suivant contrat de bail en date du 16 mars 2019, les époux [T] ont loué leur immeuble à titre de résidence principale à Mme [R] [O] pour un montant de 485 euros par mois, hors charges. Rapidement, la locataire se serait plainte de divers désordres auprès du « pôle départemental de lutte contre l'habitat » (sic) , principalement de traces d'humidité et de moisissures. Les époux [T] affirment avoir alors entrepris des investigations pour identifier la cause de ces désordres qu'ils ont analysés comme étant dus à la présence d'une « rivière » souterraine sous la maison dont ils ignoraient l'existence puisqu'elle n'était pas mentionnée dans le compromis de vente ni dans le projet d'acte authentique qui leur avait été adressé avec la réitération de la vente. À la suite de plaintes formulées à son encontre, Me [D] a adressé un courrier à la Chambre des notaires le 6 novembre 2019 dans laquelle il conteste toute responsabilité. Après diverses démarches tendant à un règlement amiable du litige et demeurées infructueuses, M. [T] et son épouse ont assigné M. [S], Mme [V], Me [D], la Sas Bourse de l'Immobilier de [Localité 7], la société Mma Assurances Mutuelles et la Sa Axa France iard, assureurs respectivement du notaire et de l'agence immobilière, devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins d'obtenir notamment l'annulation de la vente régularisée le 23 janvier 2019. Par jugement du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Périgueux a : - déclaré recevable la demande formée par M. et Mme [T] ; - débouté M. et Mme [T] de leur demande visant à voir prononcer l'annulation de la vente de l'immeuble acquis auprès des consorts [S]-[P] le 23 janvier 2019 et de leur demande subséquente de condamnation in solidum de Me [D], Mme [V], M. [S], la société Bourse de l'Immobilier, la société Mma Assurances Mutuelles et la société Axa France iard à leur payer la somme de 30 000 euros augmentée des entiers frais et dépens générés par ladite vente et des intérêts au taux légal à compte de la date de l'assignation ; - débouté M. et Mme [T] de leur demande de voir condamner in solidum Me [D], Mme [V], M. [S], la société Bourse de l'Immobilier, la société MMA Assurance Mutuelle et la société Axa France iard à leur payer une somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; - dit que la responsabilité extra-contractuelle de M. [S] et de Mme [V] est engagée pour manquement à leur obligation précontractuelle d'information sur le fondement des dispositions de l'article 1112-1 du code civil ; - condamné M. [S] et Mme [V] à payer à M. et Mme [T] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi, majorée au taux d'intérêt légal à compter de la date du prononcé du jugement ;

MOTIFS DE LA DÉCISION I- Sur le fondement des demandes formées par les consorts [T] Les époux [T] soutiennent que les vendeurs, à savoir M. [S] et Mme [V], ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information. Qu'en effet, les vendeurs avaient connaissance de la présence de la « rivière »souterraine sous la maison, information qu'ils ne leur ont pas transmise. Que cet élément étant déterminant de leur consentement, les vendeurs ont commis une faute justifiant l'annulation du contrat de vente, ceux-ci s'étant rendus coupables de réticence dolosive en dissimulant volontairement la présence du cours d'eau pour les inciter à conclure la vente. M. et Mme [T] sollicitent par ailleurs l'annulation du contrat de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils estiment que l'immeuble ne peut être loué en l'état compte tenu de la présence du cours d'eau souterrain, celui-ci affectant la pérennité des fondations et les performances énergétiques de l'habitation. Que la présence de la « rivière » souterraine est un élément suffisant pour que soit annulée la vente, l'immeuble n'étant ni habitable ni vendable. M. [S] et Mme [V] considèrent pour leur part avoir satisfait à leur obligation d'information précontractuelle en insérant la mention relative à l'existence de la rivière dans l'acte de vente. Ils estiment que les époux [T] auraient dû faire preuve de davantage de vigilance et qu'il ne saurait leur être reproché l'erreur commise par le notaire. Qu'en effet, l'information litigieuse ayant été finalement portée à la connaissance du notaire et de l'agence immobilière puis inscrite dans l'acte de vente, il ne saurait leur être reproché un quelconque manquement. Qu'au surplus, M. et Mme [T] ne prouvent pas que la connaissance de l'existence du cours d'eau souterrain était une information substantielle et déterminante de leur consentement. Sur le fondement de la garantie des vices cachés, M. [S] et Mme [V] relèvent que, si les consorts [T] affirment que leur locataire s'est plaint de désordres liés à la présence d'humidité, notamment de moisissures, et a dénoncé ces désordres au « pôle départemental de lutte contre l'habitat » (sic) qui aurait qualifié le bien d'impropre à sa destination car insalubre, ils n'en apportent toutefois pas la preuve. Qu'en l'absence d'élément prouvant les désordres mais également l'impropriété des locaux à leur destination et le lien de causalité entre la présence de la « rivière » souterraine et ces désordres, la démonstration des époux [T] est inopérante. Que dans tous les cas, la présence de la « rivière » ne saurait être qualifiée de vice caché, son existence étant mentionnée dans l'acte de vente final. Il ressort de la lecture des conclusions des époux [T] que ces derniers développent d'abord la question du manquement des vendeurs à leur obligation précontractuelle d'information prévue par l'article 1112-1 du code civil puis invoquent la question des vices cachés dont la garantie a vocation à s'appliquer indépendamment de la faute. Or, dans le dispositif de ces conclusions, ils ne demandent que l'annulation de la vente à raison des fautes commises. À cet égard, il convient de rappeler que le cumul d'une action en garantie des vices cachés et d'une action en nullité pour vice du consentement n'est possible que lorsque le vice invoqué n'est pas le même, sauf en cas de dol. M. et Mme [T] faisant état d'une résistance dolosive de la part des vendeurs, il y a bien lieu d'étudier tant la demande formée pour vice du consentement que celle formulée au titre de la garantie des vices cachés. II- Sur l'action en nullité pour vice du consentement Selon l'article 1112-1 du code civil, « [Localité 9] des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en étant tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». S'agissant d'une vente et plus particulièrement d'une vente immobilière, il est constant que le vendeur doit renseigner l'acheteur sur les caractéristiques essentielles du bien vendu et notamment lui communiquer toutes les informations utiles dont il dispose comme l'existence de servitudes ou le raccordement de l'immeuble au réseau d'eau potable. En cas de manquement à cette obligation, la responsabilité délictuelle du débiteur peut être engagée. Par ailleurs, selon l'article 1589 du code civil, « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». En l'espèce, c'est donc le compromis de vente signé entre les parties le 22 octobre 2018 qui vaut vente et non l'acte authentique puisqu'il mentionne tant le bien vendu que le prix convenu. Ainsi, c'est à cette date qu'il faut se placer pour savoir si l'information litigieuse a été utilement communiquée par les vendeurs. Il résulte de ce qui précède que l'action fondée sur l'article 1112-1 du code civil ne peut prospérer qu'à la condition que le vendeur n'ait pas fourni à l'acquéreur des informations qu'il savait être déterminantes pour celui-ci. Or, il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette dernière de prouver qu'elle l'a fournie. En l'espèce, force est de constater que les époux [T] ne procèdent que par simples affirmations. Qu'ils se bornent à soutenir qu'il est évident que la présence d'une « rivière » souterraine passant sous un immeuble est suffisante pour que soit prononcée l'annulation pure et simple de la vente. Qu'ils se refusent à expliquer en quoi cette situation serait susceptible d'avoir une influence sur leur décision d'achat, se limitant à avancer de façon générale et hypothétique que « se pose la question du devenir d'un tel immeuble eu égard au développement des nouvelles normes applicables, notamment en matière énergétique (isolation, etc) ». Par ailleurs, ils n'apportent aucune précision sur la consistance réelle de la « rivière » ,sa nature, son étendue et son importance. En effet, ils ne produisent que des photocopies de photographies en noir et blanc de ce qui s'apparente davantage à un caniveau qu'à une rivière et qui, de plus, ne permettent nullement de déceler la présence d'eau puisque l'on y perçoit uniquement des canalisations. Il apparaît dès lors que la « rivière » litigieuse s'apparente tout au plus à un ruisselet manifestement canalisé qu'à un réel cours d'eau. Or, M. et Mme [T] affirment que le bien serait impropre à la location, inhabitable et invendable du fait de ce cours d'eau sans s'en expliquer plus avant. De surcroît, alors qu'ils avaient expliqué que c'est l'intervention du « pôle de lutte contre l'habitat » (sic) qui serait intervenu en raison de l'insalubrité de l'immeuble liée à un problème d'humidité, ils affirment en définitive que la question de l'humidité « n'est pas le débat ! ». En tout état de cause, ils ne démontrent pas l'existence d'inconvénients liés à une insalubrité quelconque ni même qu'il y aurait eu une intervention du service de « lutte contre l'habitat » ou que la locataire aurait donné congé pour cette raison. De la même manière, M.