Cour d'appel, chambre 1-2, 2 avril 2026 — n° 25/07415

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna : la somme provisionnelle de 5 971 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 mars 2025 ; une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué, majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux et l'a fixée à la somme de 654,65 euros ; La confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Condamne Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme provisionnelle de 5 371 euros à valoir sur les loyers proprement dits impayés au 13 janvier 2025 et indemnités d'occupation échues au 30 mars 2025; Condamne Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 614,65, à compter du 1er avril 2025 jusqu'au 26 septembre 2025, date de la libération effective des lieux ; Condamne la SARL Européenne Athéna à restituer à Mme [S] [L] la somme de 1 440 euros à titre de provision pour les charges récupérables réglées pour la période allant du 10 décembre 2021 au 10 décembre 2024 ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] au titre du préjudice moral ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] au titre du préjudice matériel lié à la dégradation de ses biens et ceux de ses enfants ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] au titre du préjudice de jouissance ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par Mme [S] [L] tendant à condamner la SARL Européenne Athéna à lui restituer le dépôt de garantie ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée par la SARL Européenne Athéna visant à ce qu'elle conserve le dépôt de garantie versé par Mme [S] [L] ; Condamne Mme [S] [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ; Déboute Mme [S] [L] de sa demande formée en application des dispositions du même article et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ; Condamne Mme [S] [L] aux dépens d'appel, tels que définis à l'article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Myriam Devico, avocat, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière La présidente

*** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 février 2018, la société à responsabilité limitée (SARL) Européenne Athéna a donné à bail à Mme [S] [L] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 532 euros et 40 euros de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la SARL Européenne Athéna a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme de 4 266,59 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SARL Européenne Athéna, a, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel. Par ordonnance contradictoire en date du 15 mai 2025, ce magistrat a : constaté, par l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation le 13 janvier 2025 du bail liant les parties ; ordonné l'expulsion de Mme [L] du logement occupé et de tous les occupants de son chef, à compter de deux mois après signification du commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire ; condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme provisionnelle de 5 971 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 mars 2025 ; condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 654,65 euros à compter du 13 janvier 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; condamné Mme [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; condamné Mme [L] à payer à la SARL Européenne Athéna la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles ; rejeté les demandes supplémentaires. Selon déclaration reçue au greffe le 18 juin 2025, Mme [L] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 8 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de débouter la SARL Européenne Athéna de l'ensemble de ses demandes ; À titre subsidiaire et statuant à nouveau de : déclarer irrecevable l'action en référé dirigée par la SARL Européenne Athéna à son encontre ; juger qu'il existe des contestations sérieuses sur les demandes en paiement provisionnel formulées par la bailleresse ; déclarer la juridiction des référés incompétente pour statuer sur les demandes sollicitées par la SARL Européenne Athéna ; dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SARL Européenne Athéna ; renvoyer la SARL Européenne Athéna à mieux se pourvoir ; à titre reconventionnel, condamner la SARL Européenne Athéna à lui restituer à titre provisionnel la somme totale de 1 440 euros à titre des provisions pour charges récupérables perçues et non justifiées, soit la somme mensuelle de 40 euros (× 36 mois) entre le 10.12.2021 et le 10.12.2024 ; condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer à titre de provision la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ; condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer à titre de provision la somme de 3 500 euros au titre de son préjudice matériel lié à la dégradation de ses biens et ceux de ses enfants ; condamner la SARL Européenne Athéna à lui payer à titre provisionnel la somme totale de la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice de jouissance qu'elle a subi ; dans l'hypothèse où la cour venait à confirmer l'ordonnance litigieuse ou condamner la locataire,

MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Par ailleurs, il convient de relever qu'il résulte des termes de l'état des lieux de sortie que Mme [L] a quitté les lieux le 26 septembre 2025. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer, visant la clause résolutoire, constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)». L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l'inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée, en cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet ('), la présente location est résiliée de plein droit et l'expulsion du locataire poursuivie, s'il y a lieu, sur simple ordonnance de référé. Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la SARL Européenne Athéna a fait délivrer à Mme [L] un commandement de payer la somme de 4 266,59 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Mme [L] ne conteste pas ne pas avoir réglé, dans les deux mois impartis, la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 13 novembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail. Elle fait valoir que ni le délai de deux mois prévus dans le bail ni celui de six semaines suivant le commandement de payer n'ont été respectés par le bailleur au motif que l'ordonnance entreprise indique que le commandement de payer a été signifié le 13 novembre 2024 et que l'assignation a été délivrée 27 jours après, soit le 10 décembre 2024. Si l'ordonnance entreprise a en effet indiqué que l'acte introductif d'instance datait du 10 décembre 2024, il convient de relever qu'il s'agit d'une erreur matérielle en ce qu'il a été délivré le 17 janvier 2025 de sorte que tant le délai de deux mois que celui de six semaines ont été respectés. Ce moyen sera écarté comme inopérant.