Cour d'appel, chambre 1-2, 2 avril 2026 — n° 25/06108

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [R] [O] à payer à titre provisionnel à la SAS Cepac foncière : - une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 983,63 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; - la somme de 6 221,82 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et aux indemnités d'occupation impayés au 30 novembre 2024 ; La confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant ; Déboute Mme [R] [O] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ; Condamne Mme [R] [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme provisionnelle de 1 521,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024 ; Condamne Mme [R] [O] à payer à la SAS Cepec foncière, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 883,63 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; Déboute Mme [R] [O] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ; Condamne Mme [R] [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en appel non compris dans les dépens ; Condamne Mme [R] [O] aux dépens d'appel. La greffière La présidente

*** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 3 septembre 2012, la société par actions simplifiée (SAS) Cepac foncière a donné à bail à Mme [R] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre 100 euros de provision sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, la SAS Cepac foncière a fait délivrer à Mme [O] un commandement de payer la somme de 7 317,96 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SAS Cepac foncière a, par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, fait assigner Mme [O] devant le président du pôle de proximité du tribunal d'instance de Marseille, statuant en référé, aux fins d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal d'instance de Marseille a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d'habitation liant les parties étaient réunies à la date du 29 septembre 2024 ; - ordonné en conséquence à Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ; - dit, qu'à défaut pour Mme [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS Cepac foncière pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, avec le concours, si besoin, d'un serrurier et de la force publique ; - rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - rejeté la demande d'astreinte formée par la SAS Cepac foncière ; - condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à la SAS Cepac foncière une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 983,63 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à la SAS Cepac foncière la somme de 6 221,82 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et aux indemnités d'occupation impayés au 30 novembre 2024 ; - rejeté la demande d'application de la clause pénale couvrant la majoration de 10% des sommes dues, des intérêts de retard et de l'acquisition du dépôt de garantie ; - rejeté le surplus des demandes ; - condamné Mme [O] à payer à la SAS Cepac foncière la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation. Selon déclaration reçue au greffe le 20 mai 2025, Mme [O] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle a rejeté la demande formée par la SAS Cepac foncière visant à faire application de la clause pénale couvrant la majoration de 10% des sommes dues, des intérêts de retard, de l'acquisition du dépôt de garantie et d'astreinte. Par dernières conclusions transmises le 10 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle demande à la cour de : - recevoir son appel, le dire recevable en la forme et bien-fondé au fond ; - infirmer l'ordonnance entreprise des chefs déférés et la confirmer en ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte et celles portant sur la clause pénale et l'acquisition du dépôt de garantie; - déclarer réputée comme non-écrite la clause pénale incluse dans le bail ; - rejeter les demandes reconventionnelles de la SAS Cepac foncière et statuant de nouveau. À titre principal :

MOTIFS DE LA DECISION Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « dire et juger » ou « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de la même loi dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est admis que le moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité d'un commandement de payer, visant la clause résolutoire, constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'Habitation. L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'Habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)». L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son Habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'Habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, sauf à établir que l'inexécution, qui est dénoncée, est suffisamment grave, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre. En l'espèce, l'appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé, dans les deux mois impartis, la somme sollicitée aux termes du commandement de payer, délivré le 29 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail. Elle se prévaut de l'existence d'une contestation sérieuse portant sur son obligation de régler les échéances réclamées dans le commandement de payer en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance tenant à l'indécence et l'insalubrité du logement dans lequel il vit. Ce faisant, elle fait état d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 précité du code civil, qui énonce qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne. Elle explique que l'appartement qu'elle occupe est extrêmement humide et notamment durant l'hiver, que l'étanchéité n'est pas bien faite, qu'il y a des moisissures dans l'appartement caractéristiques de la présence d'infiltrations et qu'il y a également des microfissures sur les embellissements et sur le carrelage. À l'appui de ses prétentions, elle produit : - des clichés photographiés, non datés mais commentés ; - un message téléphonique qu'elle a adressé à une personne montrant plusieurs carreaux cassés ; - les comptes sociaux du bailleur ; - des factures d'électricité. Si Mme [O] a produit plusieurs photos montrant des traces d'humidité sur un mur, des peintures qui tombent et des dalles cassées, ces images, non datées, ne permettent pas d'avoir la certitude qu'elles ont été prises à l'intérieur du logement qu'elle occupe de sorte qu'elles ne sont pas de nature, elles-seules, à démontrer, avec l'évidence requise en référé, que le logement est inhabitable. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise. Mme [O] sollicite la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance.