Tribunal judiciaire, pole civil - fil 3, 3 avril 2026 — n° 21/04946

EXPOSE DU LITIGE Mme [Z] [T] est propriétaire occupante depuis 2013 d’un appartement en duplex numéroté 233 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3]. Son fils, [B] [T], y vit avec elle. Elle a souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la mutuelle assurance des travailleurs mutualistes (ci-après la Matmut). Mme [X] [E] épouse [M] et M. [I] [M] sont propriétaires occupants de l’appartement numéroté 234, voisin de celui de Mme [T]. Ils ont souscrit une assurance multirisques habitation auprès de la société Pacifica. La société d’assurances mutuelle SMACL Assurances est l’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]. Le 16 mai 2017, Mme [T] s’est plainte auprès de la société Gedim, alors syndic de l’immeuble, d’un dégât des eaux dans la chambre de son fils, [B] [T]. La société Gedim a fait intervenir l’entreprise A2B puis la société GAPC, et de nouveau l’entreprise A2B aux fins de recherche de fuite. Le 9 janvier 2018, la société A2B a exclu que la fuite puisse provenir de la toiture ou de la terrasse de Mme [T], et a formé l’hypothèse qu’elle provienne de la terrasse de Mme et M. [M], sous réserve de pouvoir procéder à des investigations complémentaires sur cette terrasse. Le 15 janvier 2018, Mme [T], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure le syndic de procéder sous huitaine à des investigations et à des réparations pour mettre un terme au désordre. Les 31 janvier et 1er février 2018, l’entreprise A2B intervenait au niveau de la terrasse des époux [M] afin de procéder à sa mise en eau. Le 4 février 2018, l’entreprise A2B a remis un rapport à la société Gedim concluant à la détermination de l’origine de l’infiltration au niveau de la terrasse de l’appartement des époux [M], les racines d’un arbuste en jardinière ayant migré et détruit le complexe d’étanchéité. Le 8 février 2018, la société Gedim a invité Mme [T] à établir un devis de remise en état de son appartement. Cette dernière lui a transmis un devis de la société Giclat en date du 18 mars 2018, d’un montant de 3 068 €. Les travaux de reprise de l’étanchéité de la terrasse des époux [M] ont été réalisés le 3 avril 2018. L’assureur de la copropriété, la société SMACL, a estimé que la prise en charge des préjudices incombait à l’assureur de Mme [T]. Le 21 septembre 2018, Mme [T] a fait procéder à des prélèvements d’échantillons des moisissures apparues dans la chambre de son fils, afin de les faire analyser par la société Analyzair puis par le CHU de [Localité 4]. Suivant acte d’huissier signifié le 5 novembre 2018, Mme [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse. Le 21 janvier 2019, elle a fait assigner Mme [M], étant observé que M. [M] et la société Pacifica sont intervenus volontairement à cette procédure. Le juge des référés a désigné Mme [O] en qualité d’expert judiciaire suivant ordonnance du 14 mars 2019, rejetant par ailleurs la demande de provision formée par Mme [T]. Suivant ordonnance du 30 juillet 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Gedim, à la demande de Mme [T]. Mme [O] a déposé son rapport le 23 décembre 2020. Suivant actes d’huissier signifiés les 12, 13, 18, et 22 octobre, 18 et 19 novembre 2021, Mme et M. [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] [Adresse 13], la SAS Gedim, la société d’assurances mutuelle SMACL Assurances, M. [I] [M], Mme [U] [M], la société SA Pacifica, et la Matmut devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14], la SAS Gedim et la société d’assurances mutuelle SMACL Assurances à réparer leurs préjudices.

MOTIFS A titre liminaire, il convient de constater que les parties n’ont pas estimé utile de verser aux débats le rapport d’expertise judiciaire de Mme [O], ordonné par le juge des référés, ce dernier ne figurant à aucun bordereau de communication de pièces. Par conséquent, le tribunal ne dispose que de la note aux parties établie par l’expert le 15 avril 2020, laquelle est produite par la société Gedim. Par ailleurs, il convient de constater qu’aucune demande n’est formée par les parties contre la Matmut ni contre la société Pacifica. Dans ces conditions, leurs demandes tendant à être mises hors de cause seront accueillies. I/ Sur le désordre et son origine Il ressort de la note aux parties du 15 avril 2020 établie par Mme [O], dont l’analyse n’est pas contestée, que le désordre est constitué par un dégât des eaux dans l’appartement de Mme [T] donnant lieu à des infiltrations dans la chambre de son fils [B], manifestées par l’apparition de moisissures au niveau des contre-cloisons isolantes de façade et des cloisons, le revêtement de sol en moquette étant également fortement dégradé. L’expert constate que la chambre est inhabitée et estime qu’elle est inhabitable, renvoyant à l’analyse des moisissures selon laquelle celles-ci sont des champignons allergisants dont il convient d’éloigner les personnes en condamnant provisoirement la pièce dans l’attente de son traitement. Selon l’expert, il résulte du rapport de l’entreprise A2B que le désordre trouve son origine dans l’endommagement du complexe d’étanchéité de la terrasse des époux [M], et plus précisément sous la jardinière qui s’y trouve, les arbustes plantés dans celle-ci l’ayant détérioré. Elle relève que ces jardinières préfabriquées ont été installées sur tous les balcons de la résidence au moment de sa construction. Elle souligne que les jardinières sont fermées en sous-face par une mince plaque de fibro-béton, et que c’est cette partie qui a cédé chez Mme et M. [M], la terre des plantes se retrouvant immédiatement au contact du complexe d’étanchéité. Elle relève à cet endroit qu’il n’a pas été mis de dalle sur plot sous les jardinières, celles-ci servant de protection de l’étanchéité, alors que sur le reste de la terrasse, des dalles sur plot protègent le complexe d’étanchéité. II/ Sur les responsabilités encourues et la garantie des assureurs Les consorts [T] recherchent uniquement la condamnation du syndicat des copropriétaires, de son assureur et du syndic de l’époque, la société Gedim. Le syndicat des copropriétaires quant à lui met en cause les époux [M]. Tant les consorts [T] que le syndicat des copropriétaires invoquent la garantie de la société SMACL. A/ Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires Les consorts [T] indiquent rechercher le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, “à raison du fait de l’immeuble dont la conservation lui échoit”. Le syndicat des copropriétaires répond que sa responsabilité ne peut être retenue en ce que les infiltrations sont dues à un défaut d’étanchéité de la terrasse voisine, et en ce que les jardinières constituent des parties privatives aux termes du règlement de copropriété. La société SMACL développe les mêmes arguments que le syndicat des copropriétaires tenant à la caractérisation de l’origine de la fuite dans une partie privative. * L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose, dans sa version en vigueur au jour du désordre litigieux : “[Le syndicat des copropriétaires] a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toute actions récursoires.” En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que les jardinières sont des parties privatives, sans pour autant produire le règlement de copropriété. A défaut de contestation des consorts [T] sur ce point, il sera donc pris acte du contenu de la note aux parties établie par l’expert [O], selon laquelle les “jardinières des balcons” figurent au titre des parties privatives énumérées dans le règlement de la copropriété, lequel précise par ailleurs, dans le titre relatif aux parties communes, que celles-ci comportent : “le gros-oeuvre des planchers, à l’exclusion des revêtements de sols et des plafonds, les couvertures et le gros oeuvre des terrasses accessibles ou non accessibles, y compris le gros oeuvre des terrasses et balcons réservés à l’usage d’un copropriétaire déterminé, bien qu’ils soient alors parties privatives.” En l’occurrence, il ressort de cette même note que les jardinières sont construites en briques et ont été installées, lors de la construction de l’immeuble, par l’entreprise chargée du gros-oeuvre. De même, il est constaté que le complexe d’étanchéité, protégé sur le reste de la terrasse par des dalles sur plots, ne l’est pas au niveau des jardinières, celles-ci servant de protection de l’étanchéité alors même que leur sous-face présente une certaine fragilité au regard d’une part de son endommagement par les racines des arbustes, alors même qu’une jardinière a nécessairement pour objet d’accueillir de telles plantes, et d’autre part du constat de l’expert selon lequel d’autres jardinières, déposées par d’autres copropriétaires, et qu’elle a donc pu examiner, présentaient la même dégradation en sous-face. Au regard de ces éléments, il apparaît que les modalités constructives des jardinières et leur conception même ont été défaillantes, en ce qu’elle ne permettaient pas de protéger le complexe d’étanchéité, et exposaient donc nécessairement l’immeuble à la dégradation rapide de celui-ci, et, par suite, à des infiltrations. Il en résulte qu’est caractérisé un vice de construction qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Au surplus, si les jardinières constituent des parties privatives, il n’en demeure pas moins que le gros oeuvre des terrasses et leur étanchéité constituent des parties communes, lesquelles relèvent de l’entretien du syndicat des copropriétaires et non des copropriétaires individuellement. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à dénier sa responsabilité de plein droit au bénéfice des consorts [T]. B/ Sur la responsabilité du syndic Les consorts [T] se fondent sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour reprocher au syndic d’avoir manqué de réactivité, au point de perdre cinq mois avant la mise en oeuvre de la solution réparatoire. Ils soulignent que pendant ce délai infondé, ils ont été contraints de subir l’état dégradé de leur lieu de vie. La société Gedim répond qu’elle a engagé des actions concrètes dès qu’elle a été informée du dégât des eaux, et a informé Mme [T] de l’évolution de la situation jusqu’à son dénouement. Elle souligne que Mme [M] n’a pas permis d’accéder à son appartement, ce qui a allongé les délais de traitement du désordre, et qu’il a été complexe de déterminer son origine. Enfin, elle fait valoir qu’elle a fait réaliser les travaux préconisés, et qu’ils ont mis fin au désordre. La société SMACL ajoute que dès lors que la cause de la fuite résidait dans une partie privative, aucun manquement ne peut être imputé au syndic, lequel a, en tout état de cause, entrepris toutes les diligences utiles dans des délais appropriés, conformément à ses obligations. * L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Met la Matmut hors de cause ; Met la société Pacifica hors de cause ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 3 438 € en réparation de son préjudice matériel ; Dit que la somme de 3 438 € sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre le 23 décembre 2020 et le jour de la présente décision ; Déboute Mme [Z] [T] de sa demande formée contre la société Gedim au titre de la réparation de son préjudice matériel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 3 047, 19 € en réparation de son préjudice financier ; Déboute Mme [Z] [T] de sa demande tendant à voir indexer la somme de 3 047, 19 € sur l’évolution de l’indice BT01 ; Déboute Mme [Z] [T] de sa demande formée contre la société Gedim au titre de la réparation de son préjudice financier ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 600 € en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme 6 600 € en réparation de son préjudice de jouissance ; Déboute Mme [Z] [T] du surplus de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme de 400 € en réparation de son préjudice de jouissance ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme 4 400 € en réparation de son préjudice de jouissance ; Déboute M. [B] [T] du surplus de sa demande formée au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ; Déboute Mme [Z] [T] et M. [B] [T] de leur demande tendant à voir indexer les sommes allouées au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance sur l’évolution de l’indice BT01 ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme de 1 000 € en réparation des souffrances endurées ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, et la société SMACL in solidum à payer à Mme [Z] [T] une somme 1 750 € en réparation des souffrances endurées ; Déboute Mme [Z] [T] du surplus de sa demande formée au titre des souffrances endurées ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt, la société Gedim et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme de 454 € en réparation des souffrances endurées ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], sis [Adresse 10] à [Localité 3] représenté par son syndic, la société Laforêt et la société SMACL in solidum à payer à M. [B] [T] une somme 796 € en réparation des souffrances endurées ; Déboute M.