Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 3 avril 2026 — n° 25/12832

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en l'intégralité de ses dispositions dont il a été relevé appel ; Y ajoutant, Condamne la société Avenir et Développement aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct au profit de maître [Localité 4]-Genêt Kiener conformément à l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la société MPITS2 la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Par contrat du 16 février 2021 à effet du 1er mars 2021 et pour une durée de trois années entières et consécutives, la société MPITS2 a donné à bail civil à la société Avenir et Développement des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], cadastrés section ZA [Cadastre 1], moyennant un loyer forfaitaire annuel de 42.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d'avance. Un avenant au bail a été régularisé entre les parties le 28 janvier 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la société MPITS2 a donné congé à la société Avenir et Développement à effet du 28 février 2025. Un rapport de visite a été dressé le 20 novembre 2024 mettant en évidence la nécessité « de remettre en état les espaces verts avec évacuation des palettes et cabanes de chantier (...) devis à prévoir pour la sécurisation du parking arrière (...) ramassage de détritus ». Le 28 février 2025, la société MPITS2 mandatait un commissaire de justice aux fins de constat, lequel relevait que les lieux étaient toujours occupés et exploités. Par courriel du 28 février 2025, la société Avenir et Développement sollicitait de son bailleur la permission d'occuper les lieux malgré le congé. Par courriel du 3 mars 2025, la société MPITS2 indiquait ne pas pouvoir donner de suite favorable à la requête de la société Avenir et Développement. Par acte du 11 avril 2025, la société MPITS2 a assigné la société Avenir et Développement devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de voir ordonner son expulsion. Par ordonnance contradictoire du 18 juin 2025, le premier juge, a : rejeté la demande de délais formée par la Société Avenir et Développement ; En conséquence, ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la Société Avenir et Développement et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section ZA [Cadastre 1] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ; dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; dit, en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposées en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir de la valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ; fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Avenir et Développement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes, accessoires et indexation sur la base de l'évolution de l'indice du coût de la construction (ICC), l'indice de base étant le dernier indice applicable à la date d'acquisition de la clause résolutoire, à savoir l'indice du 3e trimestre 2024, et l'indice de comparaison étant l'indice du même trimestre de l'année suivante ; rejeté les autres demandes des parties ; condamné la société Avenir et Développement à payer à la société MPITS2 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

SUR CE, LA COUR Sur la demande de délais La société appelante sollicite l'infirmation de la décision en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de six mois pour quitter les lieux alors même qu'elle a pu faire établir par commissaire de justice la difficulté que re présente son déménagement, notamment en ce qu'elle doit retrouver un local d'au moins 3 000 m², ce qui est complexe en région parisienne. Elle fait valoir sa bonne foi en continuant de régler tous ses loyers à leur échéance. La société MPITS2 oppose d'une part, que la demande de délai de la société Avenir et Développement est irrecevable dès lors que celle-ci ne demande pas expressément la réformation de l'ordonnance de ce chef et, d'autre part, que cette demande n'est pas justifiée en fait. Si le bailleur invoque dans les motifs de ses écritures l'irrecevabilité de la demande de délai de la société Avenir et Développement au motif que cette dernière n'a pas sollicité la réformation de l'ordonnance querellée de ce chef, la cour n'étant saisie que des prétentions expressément énoncées au dispositif des conclusions, lesquelles ne comportent aucune demande à ce titre. Mais, l'appel porte sur l'obligation faite à la société Avenir et Développement de quitter les lieux dans les quinze jours, alors que celle-ci avait sollicité en première instance un délai pour partir. L'appel porte implicitement mais nécessairement sur la demande de délai. La demande n'est donc pas irrecevable. Pour justifier de sa demande de délais, la société Avenir et Développement produit un constat établi le 28 février 2025 par un commissaire de justice requis par la société bailleresse aux fins de dresser un constat des lieux de sortie du terrain litigieux (pièce 7). Or, s'il ressort de ce constat que 'les lieux sont toujours occupés et exploités, que des tours de palettes empilées sont stockées sur la totalité de la zone située à l'arrière du bâtiment existant, qu'il y a un bungalow, une roulotte, une cabane et un autre bungalow ou similaire', le commissaire de justice convertissant ledit procès-verbal en 'procès-verbal de non-libération des lieux loués et d'occupation', ce document n'établit pas les difficultés alléguées par la société Avenir et Développement pour retrouver un terrain d'exploitation. Par ailleurs, si la société locataire produit deux courriels échangés les 18 décembre 2024 et 14 janvier 2025 avec une 'chargée d'agence' (pièce 3) aux fins de justifier de ses recherches de terrain, ce document, dénué de toute précision circonstancielle, est également insuffisant à établir tant des difficultés alléguées pour retrouver un lieu d'exploitation, que de la réalité des diligences entreprises pour ce faire. Au surplus, il ressort d'un courrier du mandataire chargé de l'administration de la propriété de la société bailleresse, établi le 9 avril 2025, qu'un délai de 10 mois avait déjà été accordé à la société Avenir et Développement dès lors que le congé délivré le 7 mai 2024 spécifiait une fin de bail au 28 février 2025. En outre, et ainsi que l'a relevé avec pertinence le premier juge, le congé délivré par le bailleur est intervenu en mai 2024 de sorte que la société Avenir et Développement a bénéficié depuis ce temps d'un délai certain pour organiser son départ. Dans ces conditions, la société Avenir et Développement ne justifie pas de sa demande de délais. L'ordonnance ayant rejetée sa demande de ce chef sera confirmée. Sur l'indemnité d'occupation La société MPITS critique la motivation du premier juge, fondée sur son absence de pouvoir modérateur de l'indemnité d'occupation fixée contractuellement, laquelle serait, selon lui, contredite par la jurisprudence et soutient que, dans la mesure où la société Avenir et Développement est actuellement occupante sans droit ni titre de ses locaux, elle lui cause un préjudice qui ne peut être fixé au montant du loyer dès lors qu'elle est dans l' impossibilité de placer son bien sur le marché locatif ce qui justifie sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 100 euros par jour, à compter du 28 février 2025, jusqu'à complète libération des lieux et jusqu'à la remise en état des lieux dans un état conforme à l'état des lieux d'entrée. La société Avenir et Développement sollicite la confirmation de la décision dès lors que la demande de la société bailleresse serait de nature à lui procurer un avantage indû et que cette décision relève du pouvoir modérateur du juge du fond. Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au cas présent, le bail civil conclu le 16 février 2021 stipule expressément dans son article 12 'Au cas où, après cessation ou résiliation judiciaire, le Terrain [Localité 5] ne serait pas restitué au Bailleur, libres de toute occupation, au jour convenu, le Preneur et ses ayants-droit seraient redevables d'une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base de cinq cent euros (500,00 €) Toutes Taxes Comprises par jour de retard.' Toutefois il apparaît que l'indemnité d'occupation mensuelle sollicitée par la société bailleresse en application de cet article 12 du contrat de bail, même minorée à la somme journalière de 100 euros, correspond à une clause pénale, qui en tant que telle est susceptible d'être considérée comme excessive et susceptible d'être diminuée par le juge du fond, et dont l'appréciation échappe au pouvoir du juge des référés. C'est donc à bon droit que le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus. La demande de la société MPITS2 sera donc rejetée et l'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge. Succombant en ses prétentions, la société Avenir et Développement supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la société MPITS2 la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.