Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 3 avril 2026 — n° 25/10669

PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre des marchandises dégradées ; Condamne la société [G] [X] aux dépens de l'instance d'appel ; Condamne la société [G] [X] à payer à [Localité 2] Habitat OPH la somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Par acte authentique des 13 juin et 2 juillet 2013, [Localité 2] Habitat OPH a consenti à la société [G] [X], un bail commercial portant sur des locaux en rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] d'une surface d'environ 460 m2. Le bail commercial a été consenti pour une durée de neuf années entières et trois mois consécutifs à compter du 2 mai 2013 pour se terminer le 1er août 2022, moyennant le versement d'un loyer annuel hors charges et hors taxes de 43.650 euros, payable trimestriellement. Par acte du 27 septembre 2023, [Localité 2] Habitat OPH a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 70.092,82 euros. Par acte du 30 novembre 2023, Paris Habitat OPH a fait assigner la société [G] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, notamment, constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion. Par ordonnance contradictoire du 12 mai 2025, le premier juge a : constaté l'acquisition, à la date du 27 octobre 2023 à 24h00, de la clause résolutoire du bail des 13 juin et 2 juillet 2013 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ; dit qu'à défaut de restitution volontaire des locaux sis [Adresse 4], la société [G] [X] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ; dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; condamné la société [G] [X] à payer à [Localité 2] Habitat OPH une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 28 octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clefs ; condamné la société [G] [X] à payer à [Localité 2] Habitat OPH la somme provisionnelle de 99. 350,86 euros, premier trimestre inclus, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de condamnation à titre provisionnel aux loyers supplémentaires correspondant au local de stockage, de réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations, et de suspension et d'autorisation à séquestrer le paiement des loyers auprès depuis le 4e trimestre 2023 et ce jusqu'à la fin des travaux ; dit n'y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire d'expertise judiciaire ; condamné la société [G] [X] à verser la somme de 1.450 euros à [Localité 2] Habitat OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens ; débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires. Par déclaration du 13 juin 2025, la société [G] [X] a relevé appel de cette décision, en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 février 2026, la société [G] [X] demande à la cour de : la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; rejeter l'intégralité des demandes présentées par [Localité 2] Habitat OPH ; infirmer en toutes ses dispositions dont elle a relevé appel l'ordonnance de référé rendue le 12 mai 2025 ; Statuant à nouveau, dire n'y avoir lieu à référé ; renvoyer les parties au fond sur l'acquisition de la clause résolutoire ; condamner par provision [Localité 2] Habitat OPH à lui verser la somme de 416.007,42 euros correspondant aux loyers supplémentaires correspondant à ce local de stockage arrêté au mois de février 2025 et à parfaire, outre la somme de 37.745,06 euros correspondant aux marchandises avariées en raison des dégâts des eaux ;

SUR CE, LA COUR Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La mise en oeuvre des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce n'échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l'article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur. L'existence de cette bonne foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. L'article 1219 du code civil dispose qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorise le preneur à se prévaloir de l'exception d'inexécution si le local loué se trouve impropre à l'usage auquel il est destiné du fait de travaux relevant de l'obligation de délivrance. Il appartient alors au locataire de caractériser l'impossibilité à laquelle il est confronté d'exploiter les lieux conformément à l'usage auxquels ils étaient destinés (cf. Cass. 3ème Civ., 6 juill. 2023, pourvoi n°22-15.923). Toutefois, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. En l'espèce, pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, la société [G] [X] soutient subir depuis quatre années des inondations affectant à répétition le sous-sol de son local commercial, objet du contrat de bail litigieux, ce qui l'a contrainte à louer un local de stockage supplémentaire pour y entreposer ses marchandises, lesquelles ont été pour partie dégradées du fait de ces infiltrations, sans que le bailleur n'accomplisse aucune diligence de nature à remédier à ces désordres ni à en déterminer la cause, un seul pompage de la cave ayant été réalisé en quatre ans et l'intervention technique réalisée le 21 juillet 2025 s'étant révélée inefficace pour pallier les infiltrations. Paris Habitat OPH sollicite la confirmation de l'ordonnance entreprise, objectant que la société [G] [X] ne justifie pas de la réalité des désordres d'infiltrations affectant le sous-sol du local commercial. Paris Habitat OPH précise en outre que la société [G] [X] n'apporte aucun élément démontrant un défaut d'exploitation totale alors même que plusieurs constats de commissaires de justice ou d'assurance ont relevé la présence de marchandises stockées au sous-sol, ce qui est de nature à démontrer que la location d'un espace de stockage supplémentaire par la société [G] [X] ne serait que la résultante d'une nécessité pour elle d'avoir un espace de stockage 'deux fois plus grand', lequel se révèle 'trois fois plus cher.' Dans ces conditions, [Localité 2] Habitat OPH fait valoir que la société [G] [X] est mal fondée à opposer une exception d'inexécution à sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire dès lors que la preuve de l'empêchement d'exploitation n'est pas rapportée, ni celle de la persistance des infiltrations depuis quatre années. La société JM [X] produit des constats de commissaires de justice des 8 décembre 2023 et 17 janvier 2024 établissant l'existence de zones d'eau accumulées au sous-sol du local 'sur environ 2 cm de hauteur', des cartons posés à même le sol imbibés d'eau, et 'des coulures marron au niveau de la gaine d'un mur ou de l'emprise d'un tuyau.' Si la recherche de fuite effectuée en juillet 2024 concluait à l'absence d'humidité du sous-sol et à la nécessité de réaliser d'autres investigations en cas de pluie, il ressort du rapport d'intervention du 5 mai 2025 établi par la société Polygon, mandatée par le bailleur, un défaut d'étanchéité du caniveau situé à l'entrée du garage [G] [X] et la mise en évidence que ce défaut d'étanchéité est à l'origine des infiltrations d'eau au sous-sol. Paris Habitat OPH justifie avoir procédé à des travaux de réparation du caniveau situé à l'entrée du magasin de [G] [X] le 9 juillet 2025 conformément aux recommandations de ce rapport. Pour autant, la société [G] [X] produit un nouveau procès-verbal dressé le 11 février 2026 aux termes duquel un commissaire de justice à de nouveau constaté des traces d'eau à de nombreux endroits du local en sous-sol malgré les travaux réalisés par le bailleur. Il résulte de ces éléments que si la société [G] [X] a subi des désordres liés à des infiltrations dans son sous-sol, ceux-ci n'ont affecté qu'une partie du local loué et de façon non continue de sorte que qu'elle ne peut valablement se prévaloir d'une exception d'inexécution pour faire obstable aux effets du commandement de payer. Il apparaît, à la lecture du décompte produit en date du 17 mars 2025 que les causes du commandement de payer délivré le 27 septembre 2023 n'ont pas été réglées dans le mois de cet acte de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 27 octobre suivant à minuit. Sur la demande de provision sollicitée par le bailleur Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon le dernier décompte produit par le bailleur, il apparaît qu'à la date du 17 mars 2025 (1er trimestre 2025 inclus), sa créance s'élevait à la somme de 99.350,86 euros. L'obligation de la société [G] [X] qui ne conteste pas ce montant, n'est donc pas sérieusement contestable, de sorte qu'il convient, confirmant l'ordonnance entreprise de ce chef, de la condamner, par provision, au paiement de la somme susvisée. Cette somme produira intérêts au taux légal ainsi que l'a exactement retenu le premier juge à compter de l'assignation et la capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil. Sur la demande de délais de paiement Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.