Cour d'appel, chambre commerciale 3-2, 7 avril 2026 — n° 24/07170

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du 3 octobre 2024, sauf en ce qu'il condamne la société MA 3 à payer à la société Europe contrôle [Localité 1] la somme de 3 670,98 euros au titre des travaux de remise en état, Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, Déboute la société Europe contrôle [Localité 1] de sa demande au titre de travaux de remise en état, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, notamment celle en résolution judiciaire du bail et expulsion, Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel. - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

EXPOSE DU LITIGE Le 26 octobre 2019, la société MA 3 a consenti à la société Europe contrôle [Localité 1] (société Europe contrôle) un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 1] (95), [Adresse 3], pour une durée de 9 années commençant à courir à compter de l'obtention de l'agrément du preneur pour exercer une activité de centre de contrôle technique (le 20 janvier 2020), et ce moyennant un loyer annuel principal de 54 000 euros, taxes et charges en plus, payable mensuellement et d'avance. Les lieux loués comprennent un bâtiment construit en parpaing et en métal (bardage métallique) couvert en fibrociment, élevé d'un rez-de-chaussée divisé en bureaux, sanitaires et hangar, et d'un étage partiel composé d'un appartement à usage d'habitation divisé en cuisine, séjour, une chambre et salle de bains, ainsi que 4 places de parking réservées à la clientèle. Le 5 février 2021, la société MA 3 a fait délivrer à la société Europe contrôle un commandement visant la clause résolutoire du bail pour inexécution de ses obligations locatives, lui demandant, dans le délai d'un mois, de justifier de la nature des travaux entrepris sans son autorisation, d'avoir à remettre en l'état le local commercial, et d'avoir à respecter strictement l'intégralité des clauses du bail. Le 4 mars 2021, la société Europe contrôle a assigné la société MA 3 en opposition à commandement devant le tribunal judicaire de Pontoise, sollicitant notamment sa nullité, et subsidiairement la suspension de ses effets. Elle sollicitait en outre remboursement des travaux de remise en état de l'appartement, et demandait au bailleur de débarrasser la cour et la pelouse. La société MA 3 a formé une demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire du bail et expulsion. Le 3 octobre 2024, par jugement contradictoire, ce tribunal a : - déclaré recevables les demandes de la société Europe contrôle ; - dit que le commandement du 5 février 2021 ne peut avoir pour effet de mettre en jeu la clause de résiliation du bail ; - condamné la société MA 3 à payer à la société Europe contrôle les sommes de : * 3 670, 98 euros au titre du remboursement des travaux de remise en état ; * 4 500 euros au titre de la restitution partielle de loyer ; - enjoint à la société MA 3 de débarrasser la cour, la pelouse, le bas-côté et l'allée du [Adresse 1] à [Localité 1] de tous les gravats, détritus et objets qu'elle a abandonnés, dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ; - débouté la société Europe contrôle du surplus de ses demandes ; - débouté la société MA 3 de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la société MA 3 à payer à la société Europe contrôle la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société MA 3 aux dépens ; - rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Le 15 novembre 2024, la société MA 3 a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de disposition, excepté le débouté de la société Europe contrôle du surplus de ses demandes. Par dernières conclusions du 3 février 2026, la société MA 3 demande à la cour de : - infirmer le jugement du 3 octobre 2024 en tous ses chefs de disposition à l'exception de ce qu'il déboute la société Europe contrôle du surplus de ses demandes; Et statuant à nouveau, - déclarer irrecevable l'opposition formée par la société Europe contrôle; - constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 5 mars 2021 ; - constater, en conséquence, la résiliation automatique du bail à compter de cette date ; - ordonner l'expulsion de la société Europe contrôle et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

MOTIFS 1 ' sur la recevabilité de l'opposition à commandement La société MA 3 soutient que l'opposition à commandement formée par la société Europe contrôle est irrecevable en ce qu'elle n'a été formulée que par assignation du 16 mars 2021, soit plus d'un mois après le commandement délivré le 5 février 2021. Elle en déduit que l'acquisition de la clause résolutoire était acquise au 5 mars 2021 et que l'opposition est tardive. La société Europe contrôle soutient que, si le preneur dispose d'un délai d'un mois pour se conformer aux obligations mentionnées au commandement visant la clause résolutoire, il demeure fondé, même après l'expiration de ce délai à contester sa régularité, soit à titre principal, soit par voie d'exception. Réponse de la cour Il résulte de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Il résulte de cette disposition que la clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après la délivrance du commandement, aucune disposition n'imposant toutefois au preneur d'agir en opposition dans ce délai d'un mois. Comme l'a fort bien jugé le tribunal, le juge peut être saisi, même après l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement, tant qu'il n'existe pas de décision passée en force de chose jugée constatant l'acquisition de la clause résolutoire (Civ. 3ème, n°92-20.476). Le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'opposition à commandement formée par la société Europe contrôle. 2 ' sur la demande principale en nullité du commandement du 5 février 2021, et la demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire La société Europe contrôle reprend la demande formée en première instance visant à la nullité du commandement, au motif de son imprécision qui ne lui permettait pas de connaître les obligations visées. Elle soutient que les injonctions formulées dans le commandement étaient très imprécises quant à la nature des travaux à réaliser, et à l'assiette de la remise en état imposée, de sorte qu'elle n'était pas en capacité de déterminer réellement le grief reproché. La société MA 3 soutient que la validité du commandement ne peut être mise en cause, rappelant le constat d'huissier qu'elle a fait établir le 17 août 2020, au sujet de travaux réalisés sans son autorisation, notamment le percement d'un plafond dans l'appartement. Réponse de la cour Le bail du 26 octobre 2019 comporte une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des sommes dues aux termes du bail, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause et mentionnant ce délai, et resté sans effet. Le jugement dont appel rappelle à juste titre que les injonctions contenues dans le commandement doivent être suffisamment précises pour permettre au preneur d'y remédier dans le délai d'un mois, la sanction de l'imprécision n'étant pas la nullité du commandement, mais son inefficacité pour emporter acquisition de la clause résolutoire. En l'espèce, le commandement du 5 février 2021 intitulé « commandement pour inexécution des obligations locatives » indique en préambule : « vous avez effectué des percements dans le plafond sans autorisation préalable du bailleur. Vous êtes actuellement en infraction avec les conditions de votre bail et la réglementation en vigueur ». Il indique ensuite : « en conséquence, je vous fais commandement dans le délai d'un mois des présentes d'avoir à justifier : - de la nature des travaux entrepris sans l'autorisation du propriétaire, - d'avoir à remettre en l'état le local commercial, - d'avoir à respecter strictement l'intégralité des clauses du bail ». S'agissant de la première obligation (tenant à la justification des travaux entrepris sans autorisation du propriétaire), et comme l'a justement relevé le premier juge, elle avait été satisfaite avant même la délivrance du commandement dès lors que faisant suite à une mise en demeure que le bailleur lui avait adressée à ce sujet le 14 octobre 2020, la société Europe contrôle lui a répondu, par courriers de son conseil des 9 novembre et 1er décembre 2020, en indiquant qu'elle avait effectué une reprise du faux-plafond, outre des travaux de « peinture des murs et plafonds moisis, reprise du parquet et réfection de la salle d'eau et des canalisations », en y joignant les factures et des clichés photographiques. S'agissant de la demande « d'avoir à remettre en état le local commercial », sans aucune indication des travaux sollicités, elle est beaucoup trop imprécise pour permettre la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Si l'on devait admettre, malgré cette imprécision, que la remise en état sollicitée portait sur les travaux de percement du plafond, force est de constater que le plafond a bien été « remis en état » par rebouchage des trous réalisés, comme cela ressort notamment des photographies produites aux débats (antérieures au commandement) qui ne sont pas discutées par le bailleur. S'agissant enfin de la demande « d'avoir à respecter l'intégralité des clauses du bail » elle est également trop imprécise pour permettre la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du commandement mais dit que celui-ci ne pouvait avoir pour effet la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail, et en ce qu'il a rejeté la demande de constatation d'acquisition de cette clause. 3 ' sur les demandes de remboursement de travaux et de réfaction des loyers La société MA 3 sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Europe contrôle une somme de 3 670,98 euros au titre de travaux de remise en état, outre une somme de 4 500 euros au titre d'une restitution partielle de loyer. Elle critique le jugement en ce qu'il a retenu un manquement partiel à son obligation de délivrance, contestant que son gérant, M. [V], ait continué d'occuper le logement d'habitation situé au 1er étage jusqu'en juillet 2020. Elle soutient au contraire que ce dernier résidait à une autre adresse avec sa famille. Elle ajoute que la société Europe contrôle était parfaitement informée de l'état de l'appartement dans la mesure ou son gérant était un ancien salarié de la société exploitant le garage antérieurement (société dirigée par M. [V]). S'agissant des travaux réalisés par la société Europe contrôle au motif d'un prétendu mauvais état lors de son entrée dans les lieux, elle rappelle qu'aucun état des lieux n'a été réalisé à l'entrée, et apporte au contraire des témoignages du bon état des lieux. Elle soutient qu'en tout état de cause, les travaux n'avaient pas pour objet de rendre le logement habitable, ajoutant qu'ils ont été réalisés sans autorisation, de sorte qu'ils doivent rester à la charge exclusive de la société Europe contrôle. La société Europe contrôle sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné le bailleur à une restitution partielle des loyers, outre un remboursement de travaux. Elle rappelle que les locaux étaient antérieurement exploités par une autre société de contrôle technique dont M. [V] était gérant, en même temps que propriétaire des murs par le biais de la société MA 3.