Cour d'appel, chambre civile, 7 avril 2026 — n° 24/03221

PAR CES MOTIFS , Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 17 septembre 2024, en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT : CONDAMNE la SCI [J] aux entiers dépens d'appel ; CONDAMNE la SCI [J] à payer à M. et Mme [F] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 18 août 2021, la SCI [J] a acquis de M. et Mme [F] une maison située [Adresse 3] à la Croix-en-Touraine (37). Ayant constaté des dégradations au niveau du parquet et une forte humidité, la SCI [J] a fait assigner M. et Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins d'obtenir la restitution d'une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par jugement du 17 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Tours a : - rejeté l'ensemble des demandes formées par la SCI [J] ; - condamné la SCI [J] à payer à M. et Mme [F] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande formulée par la SCI [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI [J] aux entiers dépens. Par déclaration du 25 octobre 2024, la SCI [J] a interjeté appel de tous les chefs du jugement. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025, la SCI [J] demande à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : - condamner les époux [F] sur le fondement de la garantie légale des vices cachés à lui verser les sommes suivantes : . 13 489 euros à titre de restitution d'une partie du prix de vente ; . 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; . les dépens d'instance, dont le coût du constat d'huissier du 13 octobre 2021 ; Subsidiairement, - surseoir à statuer et ordonner une mesure instruction ; - désigner tel expert qu'il plaira au tribunal, avec pour mission de : . se faire remettre par les parties tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ; . rappeler qu'en cas de difficultés dans la remise desdits documents, l'expert en informera le juge chargé du contrôle de l'expertise lequel pourra, le cas échéant, en ordonner la production, sous astreinte ; . se rendre au [Adresse 4] [Adresse 5] et au [Adresse 6] en présence des parties préalablement convoquées, ainsi que de leurs avocats et, le cas échéant, de leur expert, dans un délai raisonnable ; . entendre les parties et leurs experts, le cas échéant ; . chiffrer le coût de la fourniture et de la pose d'un parquet en chêne sur lambourdes dans toutes les pièces du rez-de-chaussée, à savoir : salon/séjour et cuisine ; . rappeler que l'expert doit prendre en considération les dires des parties ; . dire que l'expert, préalablement au dépôt de son rapport définitif, adressera aux parties un pré-rapport en les invitant à lui faire part de leurs observations éventuelles dans un délai raisonnable ; . dire que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de son acceptation de sa mission. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2025, M. et Mme [F] demandent à la cour de : - déclarer mal fondé l'appel de la société [J] ; Par conséquent : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours en date du 17 septembre 2024 (RG n° 22/02008) en toutes ses dispositions ; - débouter la société [J] en toutes ses demandes, fins et conclusions ; Y ajoutant : - condamner la SCI [J] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI [J] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais éventuels d'exécution. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS I- Sur la garantie des vices cachés Moyens des parties L'appelante soutient qu'il résulte du constat d'huissier du 13 octobre 2021 que les lames du parquet du rez-de-chaussée sont anormalement humides et très dégradées à tel point que certaines d'entre elles se fragmentent sous la simple pression du doigt ; que les dégradations affectant les lames en bois du parquet ont pour effet de rendre le rez-de-chaussée impropre à l'habitation, sauf à exposer ses occupants à des risques de dommages corporels causés par la rupture soudaine d'une ou de plusieurs lames de parquet ; que les dégradations affectant les lames du parquet du rez-de-chaussée ne pouvaient être connues de la future propriétaire puisque l'intégralité de ce parquet avait été recouverte par les vendeurs par un revêtement plastifié ; que le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est assimilé à un constructeur et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ; que selon la déclaration préalable de travaux du 14 avril 2012, M. [F] a exécuté divers travaux consistant en un réaménagement d'une maison en deux logements avec pose de velux en lieu et place des 3 anciennes lucarnes ainsi qu'à la démolition de 23 m² et à la création de 9 m² habitables ; que M. [F] a posé le revêtement de sol de type linoleum ; que les vendeurs s'étant comportés comme des constructeurs, au sens des articles 1792 et suivants du code civil, ils doivent être considérés comme des professionnels de la construction, de sorte que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit être écartée ; qu'elle n'est pas une professionnelle de la construction ou de la promotion immobilière ; qu'en l'absence d'identité de qualité entre le vendeur et l'acquéreur, la clause d'exclusion doit être écartée et la garantie des vices cachés doit s'appliquer ; qu'elle est une société civile constituée le 4 juillet 2018 à seule fin de transmettre un patrimoine immobilier aux enfants de ses associés ; que les associés de la SCI [J] sont Mme [Y] et M. [Q], exerçant tous deux la profession de commerciaux et tirant leurs revenus exclusivement de leurs activités professionnelles ; qu'indépendamment de la qualité de profane ou de professionnelle de la SCI [J], qui est en définitive indifférente à la solution du litige, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés sera écartée au seul et unique motif que le vendeur connaissait le vice ; que surabondamment, M. [F] a clairement reconnu qu'il connaissait le vice avant la vente en déclarant que la pose du linoléum avait pour finalité de pallier l'absence d'entretien du parquet par les locataires, ce dont il se déduit que ce parquet souffrait déjà de diverses dégradations consécutives à une absence d'entretien par les locataires ; qu'en déclarant que le plancher « pouvait peut-être faire l'objet d'un remaniement », M. [F] a reconnu qu'il savait que le plancher était affecté de dégradations ; que l'huissier a constaté la présence, sous le parquet, de mousse expansée de couleur blanche, ce qui démontre l'exécution de travaux de confortement du plancher, exécutés antérieurement à la vente, par M. [F] ; qu'elle a fait sommation aux défendeurs de verser aux débats le ou les baux d'habitation conclus entre le 19 décembre 2011 au 18 août 2021, ainsi que les constats d'états des lieux d'entrée et de sortie correspondant, mais ces documents n'ont pas été communiqués ; que la garantie des vices cachés doit donc s'appliquer. M. et Mme [F] répliquent qu'un linoléum a été posé sur le parquet litigieux neuf ans avant la vente ; qu'un professionnel aurait pu s'enquérir de l'état du parquet dont il avait la parfaite connaissance qu'il était ancien ; que la SCI [J] avait bien l'intention de faire effectuer des travaux et enlever le linoléum ; que la SCI [J] avait déjà acquis un nouveau revêtement de sol lorsqu'elle s'est rendu compte de l'état du parquet ; qu'ainsi, aucun vice caché ne saurait être retenu en l'espèce ; que la SCI [J] ne rapporte pas la preuve des travaux qui auraient été effectués par M. [F] lui-même ; que la pose du linoléum ne saurait faire de lui un professionnel de la construction permettant d'écarter la clause d'exonération de garantie des vices cachés ; que le tribunal a considéré qu'ils ne devaient pas être considérés comme des professionnels ; qu'en tout état de cause, ils sont bien des vendeurs non-professionnels ; que le caractère professionnel de la SCI [J] est incontestable, car il s'agit bien d'un achat dans le cadre d'un investissement locatif ; que la SCI [J] a tenté de faire croire que la création de la SCI serait motivée uniquement pour une optimisation patrimoniale dans un objectif de transmission successorale, alors que les enfants des associés ne sont pas membres de la SCI, et qu'il s'agit en réalité d'un investissement fait par les associés afin de se constituer un patrimoine ; que la SCI [J] s'est privée de verser aux débats les déclarations 2044 de Mme [Y] et de M. [Q], ce qui aurait permis d'une part de connaître tous les biens immobiliers détenus par la SCI [J] ainsi que le montant des loyers perçus ; que la SCI [J] a tenté par tout moyen de faire croire qu'elle ne serait pas une professionnelle de l'immobilier alors qu'il apparaît tant au vu de sa structure sociale que dans les pièces communiquées qu'elle l'est incontestablement ; que la cour ne pourra que retenir le caractère professionnel de la SCI [J] ; que l'exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, sauf si l'acquéreur a également cette qualité ; que la clause ne précise pas « cette même qualité » mais « cette qualité » ce qui renvoie soit à la qualité de professionnel de la construction ou de l'immobilier, de sorte que cette clause est parfaitement applicable en l'espèce ; que la SCI [J] soutient qu'ils connaissaient l'état du parquet lors de la vente, alors qu'ils ont uniquement indiqué que les locataires n'arrivaient pas à entretenir correctement le parquet et que celui pouvait faire l'objet d'un remaniement ; que la SCI [J] reconnaît dans le cadre de ses conclusions en réponse de première instance que c'est la pose du linoléum qui est la cause du vice, admettant ainsi que lors de sa pose, le parquet n'était pas impropre à sa destination, de sorte qu'ils n'avaient pas la connaissance de l'état du parquet au jour de la vente ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de garantie des vices cachés. Réponse de la cour L'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. La SCI [J] produit un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 13 octobre 2021 aux termes duquel il est mentionné qu'à la suite de travaux, elle a découvert que les parquets du rez-de-chaussée sont en mauvais état, et l'huissier a constaté que les lames de parquet étaient dégradées en sous-face avec un taux d'humidité entre 15 et 20 %. Lors de la vente, un revêtement en linoléum était posé sur le parquet, de sorte que les défauts de celui-ci n'étaient pas apparents. La SCI [J] se prévaut donc de l'existence d'un vice caché affectant le parquet. L'acte de vente comporte les stipulations suivantes : « L'ACQUÉREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : - des vices apparents, - des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :