Cour d'appel, 1ère chambre civile, 7 avril 2026 — n° 25/04535

PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Hot Jass à verser à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] une provision d'un montant de 21 968, 71 euros, Statuant à nouveau, Condamne la société Hot Jass à verser à M. [O] [T] et Mme[Q] [Y] épouse [T] une provision d'un montant de 13 256, 49 euros au titre de l'arriéré locatif incluant le dernier trimestre de l'année 2024, Confirme la décision pour le surplus, Y ajoutant, Condamne la société Hot Jass à verser à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] une indemnité complémentaire d'un montant de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Hot Jass aux dépens d'appel. Le greffier La Présidente

EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 3 décembre 2009, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont donné à bail commercial à la société Hot Jass, dans un ensemble immobilier dénommé 'Hôtel et [Adresse 4] [Adresse 5]' destiné à l'exploitation d'une résidence de tourisme classée *** et d'un hôtel **, situé à [Localité 3], les biens constituant le lot n°1 de l'état descriptif de division de l'immeuble identifié comme l'appartement n°1, le droit d'usage de l'emplacement de parking constituant le lot n°457 et la quote-part des parties communes exprimées en tantièmes de copropriété, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer d'un montant de 152, 98 euros ttc par mois du 1er au 48ème mois inclus et d'un montant de 169, 86 euros ttc par mois à compter du 49ème mois de la location. Le 17 décembre 2024, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont fait délivrer à la société Hot Jass, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme principale de 21 968,71 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au 15 octobre 2024. Par acte du 9 avril 2025, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont fait assigner la société Hot Jass en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu'il constate la résiliation du bail commercial qu'ils avaient consenti à la société Hot Jass à compter du 17 janvier 2024, par l'effet du commandement de payer délivré le 17 décembre 2024, qu'il ordonne en conséquence l'expulsion de la société Hot Jass, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte, et qu'il la condamne à leur verser la somme provisionnelle de 22 205, 04 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 décembre 2024, ainsi qu'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 17 janvier 2025, outre la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Par ordonnance réputée contradictoire en date du 29 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a : - constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties par l'effet du commandement de payer en date du 17 décembre 2024, et ce à compter du 18 janvier 2025, - ordonné l'expulsion de la société Hot Jass qui devrait laisser les lieux loués (lots n°1 et n°457 de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 3]) libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin était, - dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, - condamné la société Hot Jass à payer à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] les sommes provisionnelles suivantes: - une somme provisionnelle de 21 968,71 euros en deniers et quittances à valoir sur les loyers, taxes et charges demeurés impayés jusqu'au troisième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale à la somme de 221,34 euros, à compter du 18 janvier 2025 et jusqu'à libération effective des lieux, - condamné la société Hot Jass à payer à M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute demande autre, plus ample ou contraire, - condamné la société Hot Jass aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024. Par déclaration en date du 5 septembre 2025, la société Hot Jass a interjeté appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Selon avis du 2 octobre 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 17 février 2026 en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Selon les dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, il est stipulé au contrat de bail qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditons du bail ou à défaut de paiement des frais de poursuite, et un mois après un commandement resté infructueux, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail si bon lui semble, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, qu'en conséquence, le bail sera résilié après une simple mise en demeure d'exécuter la ou les clauses concernées du bail restées sans effet pendant le délai d'un mois et qu'à défaut d'exécution ou de paiement dans le délai d'un mois, l'expulsion pourra intervenir sur simple ordonnance de référé qui constatera simplement l'acquis de la clause résolutoire. De plus, il ressort des pièces versées aux débats que le 17 décembre 2024 a été délivré à la société Hot Jass à la demande de M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] un commandement de payer la somme de 21 968, 71 euros au titre des loyers dus entre le 4 février 2019 et le 15 octobre 2024. L'appelante soulève une contestation tenant à la délivrance par les bailleurs le 29 décembre 2017 d'un congé ayant mis fin au bail. Or, il est certes établi que par lettre recommandée avec avis de réception daté du 29 décembre 2017, M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] ont informé la société Hot Jass de leur décision de mettre un terme au bail à compter du 17 novembre 2018, en application de l'article 2 du bail commercial. Toutefois, selon les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit également, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ainsi, un congé donné autrement que par acte extrajudiciaire est nul, même si son destinataire ne conteste pas l'avoir reçu et même si cette autre forme a été autorisée par le bail. En outre, un congé délivré avec refus de renouvellement, sans indiquer les motifs et sans préciser s'il y a ou non offre d'indemnité d'éviction, est nul, sans que le preneur n'ait à démontrer l'existence d'un grief. Enfin, le congé doit comporter, à peine de nullité, l'indication du délai de deux ans laissé au locataire pour saisir le tribunal. En l'espèce, le congé invoqué par la société Hot Jass a été donné par lettre recommandée avec avis de réception, sans indication du motif et sans mention du délai de deux ans dont dispose le locataire pour saisir le tribunal d'une contestation ou d'une demande de paiement d'une indemnité d'éviction. Par conséquent, au vu de ce congé irrégulier, il n'est pas justifié d'une rupture antérieure du bail constituant une contestation sérieuse à l'action des bailleurs en constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire. Du reste, la société Hot Jass fait valoir que le décompte du commandement est faux et qu'il n'est pas susceptible d'être correctement appréhendé. Toutefois, au commandement est annexé un décompte faisant apparaître de manière claire et compréhensible les sommes dues par la locataire, au titre des loyers, des charges et des taxes, ainsi que les versements par elle effectués. Il en résulte que les causes du commandement de payer ont été parfaitement portées à la connaissance de la société Hot Jass qui était en mesure d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances et de vérifier si les paiements par elle effectués avaient été pris en compte. Au surplus, un commandement délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur demeure valable à hauteur du montant des loyers échus impayés. Il n'est donc justifié d'aucune contestation sérieuse relative à la régularité du commandement de payer qui a été délivré à la société Hot Jass. Enfin, il n'est pas justifié d'une rupture antérieure du contrat de bail ni d'une restitution des clés aux bailleurs, la seule pièce produite à ce sujet étant un courrier du conseil de l'appelante daté du 8 janvier 2024 qui ne saurait être retenu à titre d'élément de preuve en vertu du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve çà lui-même. Dans ces conditions, il est constant que comme cela ressort du décompte annexé au commandement, les bailleurs étaient fondés à solliciter une somme totale de 13 640, 43 euros au titre des loyers échus, à la date de délivrance du commandement de payer. Or, la société Hot Jass ne démontre pas qu'elle avait réglé une somme supérieure à celle figurant au décompte annexé au commandement à hauteur de 10 849, 97 euros. Par conséquent, le commandement était valable à hauteur de la somme de 2 790, 46 euros au titre des seuls loyers, outre les charges susceptibles d'être justifiées. La société Hot Jass ne démontre pas s'être libérée de cette somme dans le délai d'un mois qui lui était imparti. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 18 janvier 2025. La décision sera confirmée à ce titre. L'occupation sans droit ni titre du local appartenant M. [O] [T] et Mme [Q] [Y] épouse [T] postérieurement à la résiliation caractérise un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. La décision entreprise sera par conséquent également confirmée en ce qu'elle a ordonné à la société Hot Jass de libérer les lieux et a dit qu'à défaut, la bailleresse pourrait faire procéder à son expulsion. Elle sera également confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, le recours à la force publique s'avérant une mesure suffisante pour assurer l'exécution de la décision. Sur les demandes en paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif et d'une indemnité provisionnelle d'occupation En application des dispositions du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder une provision au créancier. De plus, il ressort de l'article 1728 2° du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Pour s'opposer à la demande en paiement d'une provision au titre de l'arriéré locatif, la société Hot Jass invoque à titre de contestations sérieuses, la restitution des lieux en janvier 2024, le règlement de tous les loyers, la confusion opérée par les bailleurs entre les appels de fonds du syndic et les charges globales d'un exercice, l'absence de justificatif des charges et la déduction à son profit de la somme de 2 376, 98 euros correspondant au remplacement par ses soins d'équipements vétustes.