Cour d'appel, 5e chambre civile, 7 avril 2026 — n° 23/05983

PAR CES MOTIFS La cour Statuant publiquement et contradictoirement, Réforme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 28 novembre 2023 en ce qu'il condamne M. [C] à payer à la société CIC sud-ouest la somme de 5000 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et dit que chacune des parties conservera à sa charge ses frais non taxables de procédure, Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne la société CIC sud-ouest à payer à [Z] [C] la somme de 7350 € en principal, après compensation des créances et dettes réciproques, Condamne la société CIC sud-ouest aux dépens de l'instance, Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions, Condamne la société CIC sud-ouest aux dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu de faire application, au profit de M. [C], des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président

* * * FAITS et PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES : [Z] [C] a fait l'acquisition, le 7 avril 2006, d'une maison en rez-de-chaussée avec garage attenant située à [Localité 4] (Hérault) [Adresse 4] qu'il a transformée, une fois obtenu un permis de construire le 22 septembre 2006, en deux logements de type 2 après réaménagement et surélévation de la maison existante et en bureaux après extension de ladite maison en vue de l'installation d'une agence immobilière. Il a signé, par acte notarié du 11 février 2009, avec la société bordelaise de Crédit industriel et commercial une promesse de bail commercial sous diverses conditions suspensives et en particulier, celle d'obtenir de la mairie, des bâtiments de [Etablissement 1], du propriétaire et de tous établissements concernés les autorisations nécessaires au changement d'usage et de destination des parties qui ne seraient pas à usage commercial ou de bureau, à l'aménagement de la façade et notamment l'installation du distributeur automatique de billets, la pose de la signalétique, l'installation d'une rampe d'accès extérieur pour handicapés et d'un accès convoyeurs et aux aménagements intérieurs, notamment sur structures porteuses. Par un nouvel acte notarié du 18 janvier 2010, M. [C] a ainsi consenti à la société bordelaise de Crédit industriel et commercial, aujourd'hui dénommée banque CIC sud-ouest, le bail commercial, pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er janvier 2010, de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], élevé d'un étage sur rez-de-chaussée avec terrain sur trois côtés et parkings, moyennant le paiement d'une indemnité de 90 000 € destinée à indemniser le bailleur de la dépréciation de l'immeuble par l'octroi au preneur de la propriété commerciale, d'un loyer de 40 000 € par an augmenté d'une provision sur charges de 500 €, payable par trimestres, et d'un dépôt de garantie de 10 000 €. Il est notamment annexé à l'acte le permis de construire délivré le 19 octobre 2009 par le maire de [Localité 4] pour l'aménagement d'une agence bancaire, ainsi que l'avis favorable au projet donné le 24 septembre 2009 par la commission de sécurité de l'arrondissement de [Localité 4] pour l'accessibilité des personnes handicapées. Un état des lieux contradictoire, préalable à l'aménagement de l'immeuble en agence bancaire, a été dressé le 20 janvier 2010, deux jours après la conclusion du bail, par acte de Me [O], huissier de justice. Le 18 juin 2020, la société CIC sud-ouest a fait délivrer un congé à M. [C] pour le 31 décembre 2020 et, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 2 juillet 2020, ce dernier a sollicité la remise des lieux dans leur état antérieur (une maison d'habitation réaménagée en deux logements type 2 et des bureaux) en se prévalant de la clause insérée dans le bail, page 10, au paragraphe « Environnement », selon laquelle le preneur devra, en fin de bail, remettre le bien loué dans l'état dans lequel il l'a reçu, et ne pourra prétendre à indemnisation si l'état de remise est supérieur à celui d'origine. Après le départ de la locataire, l'état des lieux contradictoire de sortie a été effectué le 30 décembre 2020, qui a donné lieu à l'établissement de deux procès-verbaux de constat d'huissier de justice, l'un par la SCP Roux et [B] à la demande de M. [C], l'autre par la Selarl Le Floch-Baillon-Bichat à la demande de la société CIC sud-ouest. N'obtenant pas la remise en état des lieux escomptée, M. [C] a, par exploit du 27 mai 2021, fait assigner la société CIC sud-ouest devant le tribunal judiciaire de Montpellier en vue d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices par l'octroi des sommes de 396 580,84 € correspondant au coût du réaménagement de l'immeuble en logements d'habitation et de 30 166,69 € au titre de la reprise des désordres constatés en fin de bail. Par jugement du 28 novembre 2023, le tribunal a condamné M.

MOTIFS de la DECISION : 1- demande indemnitaire en paiement de la somme de 396 580,84 € correspondant au montant des travaux visant à la remise de l'immeuble dans son état d'origine : Il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ; il incombe ainsi au bailleur de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue contractuellement dans le bail ; par ailleurs, aux termes de l'article 1730 du même code : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». En l'espèce, M. [C], qui fonde sa demande en paiement d'une indemnité de 396 560,84 €, montant évalué des travaux, sur les dispositions de l'article 1730 du code civil, fait valoir que les lieux ne lui ont pas été restitués dans leur état initial, à savoir deux logements d'habitation, un local à usage de bureaux et un garage, conformément à l'état des lieux d'entrée établi le 20 janvier 2010, que la modification de la nature du bien, devenu un local commercial du fait des travaux réalisés, lui a été en effet imposée et que la clause du bail interdisant au preneur, en cas de conservation des améliorations par le bailleur, de solliciter une indemnisation à ce titre ne déroge pas aux dispositions légales prévoyant la remise des lieux dans leur état initial, à défaut d'une stipulation contractuelle contraire ; il estime donc que le premier juge ne pouvait, sous couvert d'une recherche de la commune intention des parties, considérer que la clause « Améliorations » insérée dans le bail privait le propriétaire du droit de solliciter la remise en état des lieux. L'état des lieux contradictoire dressé le 26 janvier 2010 par Me [O], huissier de justice, deux jours après la signature du bail, décrit l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4] comme se composant d'un garage accolé à la maison avec sol de ciment brut, murs en béton brut et toiture en plaques d'Everite et, dans la maison d'un étage sur rez-de-chaussée avec toiture en tuiles, d'une zone à usage de bureaux, d'un appartement de type T2 sur le côté gauche avec séjour cuisine (sol en carrelages sales, murs crépis très sales, plafond en état), escalier en bois (en mauvais état avec des marches épaufrées) et chambre à l'étage (carrelages sales, murs crépis sales, plafond en état) et d'un autre appartement de type T2 sur le côté droit avec séjour (sol en carrelages sales, murs crépis sales, plafond en état) et mezzanine accessible par un escalier en bois (crépis mural sale, plafond en état). Il est constant que dans le cadre des travaux de transformation de l'immeuble entrepris par la société CIC sud-ouest, le garage a été supprimé, tandis que les façades ont été aménagées, notamment en vue de l'installation de distributeurs automatiques de billets et de la signalétique, qu'une rampe d'accès extérieur pour handicapés et un accès pour convoyeurs de fonds ont été créés et que les locaux intérieurs ont été modifiés pour servir d'agence bancaire et de bureaux à l'étage avec l'installation d'un ascenseur. Pour autant, après qu'une promesse de bail commercial eut été signée, le 11 février 2009, notamment sous la condition suspensive de l'obtention par la société CIC sud-ouest des autorisations administratives nécessaires au changement de destination de l'immeuble en vue de sa transformation en agence bancaire, les parties ont régularisé, le 18 janvier 2010, une fois levée la condition suspensive, le bail commercial des locaux, dont il est précisé, au paragraphe « Destination des lieux loués », qu'ils pourront être consacrés par le preneur à l'exploitation de tous commerces. M. [C] a ainsi accepté de modifier la destination de son immeuble initialement à usage d'habitation en le donnant à bail pour un usage commercial, sachant que cette nouvelle destination nécessitait d'importants travaux d'aménagement que la société CIC sud-ouest a pris en charge avec l'accord exprès du bailleur ; l'intéressé, qui s'est engagé à délivrer à son locataire des locaux conformes à la destination convenue en autorisant celui-ci à exécuter à ses frais les travaux nécessaires au changement de destination, n'est donc pas fondé à exiger la remise des lieux en leur état d'origine. D'ailleurs, s'il est stipulé dans le bail, au paragraphe « Améliorations », que tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, deviendront à la fin de la jouissance, qu'elle qu'en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité, il est précisé, dans le même paragraphe, qu'à ce sujet, le bailleur reconnaît avoir reçu le projet d'aménagement de l'immeuble, qu'une copie du permis de construire accordé au preneur le 19 octobre 2009 demeurera ci annexé après mention et que le bailleur consent d'ores et déjà audit projet d'aménagement (sic) ; M. [C] a ainsi entendu se prémunir d'une éventuelle demande d'indemnisation de la société CIC sud-ouest relativement aux travaux, embellissements et améliorations financés par celle-ci et nécessaires au changement de destination de l'immeuble, dont il entendait bien devenir propriétaire en fin de bail, à la différence des équipements, matériels et installations non fixées à demeure, dont il était prévu qu'ils restent la propriété du preneur, tenu de les enlever lors de son départ et de remettre les lieux en état, disposition qui vise notamment les distributeurs automatiques de billets et les éléments de signalétique installés sur les façades de l'immeuble. Initialement, M. [C] s'était prévalu, pour solliciter la remise des lieux dans leur état antérieur, c'est-à-dire celui d'un immeuble à usage essentiellement d'habitation, de la clause insérée au paragraphe « Environnement » du bail selon laquelle le preneur devra, en fin de bail, remettre le bien loué dans l'état dans lequel il l'a reçu, et ne pourra prétendre à indemnisation si l'état de remise est supérieur à celui d'origine ; à cet égard, le premier juge a justement considéré que l'obligation de remise en état ainsi stipulée ne concernait que les atteintes à l'environnement et qu'il n'était pas dans l'intention des parties d'en étendre l'application aux travaux d'aménagement des locaux loués pour l'exploitation d'une activité de banque. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande en paiement de la somme de 396 580,84 € correspondant, sur la base du devis de la société Sobeg en date du 2 novembre 2000, au montant des travaux visant à la remise de l'immeuble dans son état d'origine. 2-la demande subsidiaire en paiement de la somme de 30 166,69 € à titre d'indemnité compensatoire des désordres constatés en fin de bail : L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, tandis que l'article 1731 énonce que s'il n'a pas été fait état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; il résulte de l'article 1732 du même code que le locataire répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. En l'occurrence, pour solliciter le paiement d'une indemnité de 30 166,69 €, M. [C] se fonde essentiellement sur l'état des lieux de sortie établi à sa demande, le 30 décembre 2020, par la SCP d'huissiers de justice Roux et [B], ainsi que sur une estimation du coût des travaux de reprise faite par M.