Cour d'appel, 5e chambre civile, 7 avril 2026 — n° 23/03844

PAR CES MOTIFS La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 9 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Ecarte des débats les procès-verbaux de constat dressés les 6 et 26 janvier 2021 par Me [S], Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] à payer à la SARL Cetara la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,

* * * EXPOSE DU LITIGE Mme [M] [X] épouse [Q] est propriétaire d'un appartement au sein de la résidence du [Adresse 5], située sur [Localité 3] (34), dont la gestion a été confiée à la SARL Cetara exerçant sous l'enseigne Agence du Levant ' FNAIM, ès qualités de syndic. Au mois de juin 2017, des désordres sont apparus dans son appartement consistant en une déformation de la cloison située entre la cage d'escalier de l'immeuble et son logement. Le 9 juin 2017, la SARL Cetara a fait établir par la société [L] et Fils un devis de travaux de confortement de la première volée d'escalier pour un montant de 5.698 euros. Lors de l'assemblée générale du 29 août 2017, la résolution n°8 relative à la réalisation desdits travaux n'a pas été soumise au vote, et une réunion sur site s'est ensuite tenue. Au cours de l'assemblée générale du 19 décembre 2018, il n'a pas été fait mention des travaux concernant le lot de Mme [M] [X] épouse [Q]. A l'occasion de l'assemblée générale du 6 janvier 2020, le devis de l'entreprise [L] et Fils du 9 juin 2017 a été approuvé. Les travaux ont été réalisés au mois de janvier 2021. Reprochant au syndic son manque de diligence dans l'exécution des travaux, Mme [X] épouse [Q] a fait assigner la SARL Cetara devant le tribunal judiciaire de Montpellier, par acte d'huissier délivré le 16 décembre 2020, pour obtenir l'indemnisation du préjudice né de la privation de la jouissance de son appartement. Le jugement contradictoire rendu le 9 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier : Déboute Mme [M] [X] épouse [Q] de l'intégralité de ses demandes ; Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] à payer à la SARL Cetara une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [M] [X] épouse [Q] aux dépens de la présente instance ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. Dans son jugement, le tribunal écarte tout manquement du syndic dans l'exercice de son mandat. Il considère qu'il n'est pas établi que les copropriétaires ont décidé, lors de la réunion sur site, de réunir une assemblée générale exceptionnelle pour procéder au vote de la résolution tendant à l'exécution des travaux litigieux. Il relève également qu'il n'est pas justifié que lesdits travaux présentaient une urgence telle que le syndic avait pour obligation, soit de convoquer à son initiative une assemblée générale exceptionnelle, ou bien d'engager les travaux sans recueillir le vote de l'assemblée générale des copropriétaires. Il constate ensuite que postérieurement à l'assemblée générale du 29 août 2017, Mme [M] [X] épouse [Q] n'a pas sollicité l'inscription à l'ordre du jour des assemblées générales ordinaires annuelles de la résolution tendant à l'exécution des travaux. En revanche, il précise qu'à l'occasion de l'assemblée générale du 19 décembre 2018, les copropriétaires ont exprimé leur volonté de ne pas soumettre au vote d'une assemblée générale spéciale les travaux de réfection de la cloison litigieuse. Par ailleurs, le tribunal considère que le syndic a donné le 7 janvier 2020 le « bon pour accord » à la réalisation des travaux litigieux votée par l'assemblée générale du 6 janvier 2020. Il constate néanmoins que la crise sanitaire liée à la covid 19, les choix de planification des travaux propres à l'entreprise choisie, et les difficultés rencontrées pour joindre Mme [M] [X] épouse [Q] n'ont pas permis de réaliser lesdits travaux avant le mois de janvier 2021. Il en conclut que le syndic n'a commis aucune faute dans l'accomplissement de sa mission. Mme [M] [X] épouse [Q] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 juillet 2023. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 janvier 2026. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions du 14 octobre 2025, Mme [M] [X] épouse [Q] demande à la cour de :

MOTIFS A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties figurant au dispositif de leurs écritures respectives tendant à dire, juger, en ce qu'elles ne constituent que des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'y pas lieu de statuer les concernant. Sur les procès-verbaux de constat dressés les 6 et 26 janvier 2021 L'appelante sollicite que soient écartés des débats les procès-verbaux de constat dressés les 6 et 26 janvier 2021, en ce qu'ils portent sur l'état d'avancement des travaux dans son appartement, alors qu'elle n'a nullement autorisé ces constatations et qu'aucune ordonnance sur requête n'a autorisé l'huissier de justice à opérer dans son domicile. Considérant que ces preuves ont été obtenues de manière illégale et en violation de son droit de propriété et de sa vie privée, Mme [X] épouse [Q] soutient en appel cette demande à laquelle l'intimée n'apporte aucune critique. En application de l'article 9 du code de procédure civile, le droit de la preuve ne peut justifier la production d'éléments portant atteinte à la vie privée qu'à la condition que cette production soit indispensable à l'exercice de ce droit et que l'atteinte soit proportionnée au but poursuivi. Il est justifié que les procès-verbaux dressés par l'huissier de justice les 6 et 26 janvier 2021 intègrent des photographies de l'appartement de Mme [X] épouse [Q] sans que celle-ci n'ait autorisé ces prises de vue ni d'ailleurs qu'elle en ait été informée. Il n'est pas plus justifié que l'huissier de justice ait obtenu l'autorisation de procéder ainsi auprès de la juridiction judiciaire. Il s'agit donc d'une atteinte au droit de propriété de Mme [X] épouse [Q] ainsi qu'à sa vie privée sans que la SARL Cetara ne démontre pas en quoi cette atteinte est proportionnée ni justifiée par le but qu'elle poursuit. Il convient en conséquence d'écarter ces deux procès-verbaux des débats. Sur la responsabilité de la SARL Cetara Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic a pour mission d'assurer notamment : l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. Il doit répondre de ses fautes dans l'exécution de ses missions, sa responsabilité pouvant être engagée par le syndicat des copropriétaires en exécution du mandat qui lui a été confié dans les conditions prescrites à l'article 1992 du code civil. Il doit également répondre de ses manquements à l'égard des copropriétaires sur le fondement quasi délictuel, lorsque la faute de gestion a impliqué un préjudice personnel. Il appartient dans cette hypothèse au copropriétaire d'apporter la preuve d'une faute de gestion et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice. Sa responsabilité repose dans cette dernière hypothèse sur une obligation de moyen. Au cas d'espèce, Mme [X] épouse [Q] reproche à la SARL Cetara deux fautes dans l'exécution de son mandat de syndic à l'origine de préjudices personnels. La première est d'avoir omis de convoquer une assemblée spéciale, afin de procéder au vote des travaux de réfection concernant les parties communes à l'origine de désordres affectant son logement, et la seconde est liée à un manque de diligence dans la réalisation des travaux, qui sont intervenus plus d'un an après le vote intervenu en assemblée. Il est constant que le 9 juin 2017, un rapport de visite adressé au syndic et établi par la SARL BA.GE.CI relève une déformation de la cloison séparatrice sur sa partie inférieure, située entre l'appartement en rez-de-chaussée appartenant à l'appelante, et la cage d'escalier. Il est encore noté la présence d'une forte humidité dans le petit local situé sous l'escalier. La société BA.GE.CI propose de supprimer et remplacer cette cloison. Il n'est pas discuté que ce désordre affecte une partie commune et qu'il occasionne des dégradations à l'intérieur de l'appartement de Mme [X] épouse [Q]. Il appartenait donc au syndic de s'assurer de la réalisation des travaux de nature à mettre fin aux désordres. Dans ce contexte, le syndic a obtenu un devis établi sur la base de ce rapport par la société [L] et Fils le 9 juin 2017. Il est constant que lors de l'assemblée générale du 29 août 2017, la question des travaux de confortement de la première volée d'escalier suivant devis a été inscrite à l'ordre du jour mais que cette résolution n'a pas fait l'objet d'un vote. L'assemblée générale a en effet acté qu'une « réunion sur site aura lieu pendant la semaine du 30 octobre 2017 au 3 novembre 2017 en présence des copropriétaires, du syndic ou de son représentant et de l'entreprise ARH afin de connaître avec précision la nature des travaux à réaliser pour supprimer ces désordres. Postérieurement à cette réunion et de la décision qui sera prise, une assemblée spéciale sera convoquée ». Lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018, la délibération n°9 portant sur la réfection complète de la toiture précisait également que « le syndic convoquera une assemblée spéciale dans le courant du 1er trimestre 2019 avec présentation de plusieurs devis afin de reprendre le mur dans le logement de Mme [X] ». Cette résolution a été refusée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Ce n'est que lors de l'assemblée générale du 6 janvier 2020, que la résolution portant sur la réalisation des travaux conformément au devis établi par l'entreprise [L] et fils a été définitivement votée. En premier lieu, il n'est nullement justifié que les désordres affectant les parties communes revêtaient un caractère d'urgence justifiant que le syndic fasse procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Aucun élément n'établit en effet que la solidité de l'ouvrage ou la sécurité des occupants était compromise par le désordre affectant cette cloison. Il s'ensuit que les travaux de réfection devaient nécessairement être adoptés dans le cadre d'une assemblée générale. En deuxième lieu, il est justifié que le syndic a pris toute mesure utile lors de la survenance du sinistre en faisant procéder à l'intervention de la SARL BA.GE.CI pour établir un diagnostic s'agissant de l'origine du désordre, en obtenant un devis d'intervention et en procédant à l'inscription de la question des travaux de réfection à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 août 2017. Il ne peut être tenu responsable du sens du vote pris lors de cette assemblée générale qui a en effet décidé de ne pas voter les travaux sur la base du devis produit par le syndic. S'agissant de l'exécution des dispositions prises au cours de l'assemblée du 29 août 2017, et alors qu'il a été convenu qu'à la suite de la réunion organisée pendant la semaine du 30 octobre au 3 novembre 2017, une assemblée spéciale devait être convoquée sur la question précise de ces travaux, le syndic ne justifie nullement avoir organisé cette assemblée spéciale. Cela étant, cette question a été abordée lors de l'assemblée générale du 19 décembre 2018 dans le cadre de la délibération n°9 aux termes de laquelle les copropriétaires ont rejeté cette délibération qui prévoyait notamment que « le syndic convoquera une assemblée spéciale dans le courant du 1er trimestre 2019 avec présentation de plusieurs devis afin de reprendre le mur dans le logement de Mme [X] ». Il ne peut donc être fait grief au syndic de ne pas avoir assuré l'exécution des délibérations de l'assemblée générale en organisant une assemblée spéciale distincte alors que la succession des délibérations ne l'ont pas rendue possible.