Cour d'appel, 1ère chambre civile a, 2 avril 2026 — n° 22/02728

PAR CES MOTIFS La cour statuant après en avoir délibéré, en dernier ressort, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, - Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 03 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Lyon sous le numéro RG 19-1108, - Confirme le jugement, sauf en ce que le tribunal a ordonné avant dire droit une expertise, et l'infirme sur ce point, Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant : - Déboute la SARL ABSL de sa demande d'expertise aux fins d'évaluation de ses préjudices suite à l'incendie survenu le 10 janvier 2018, - Condamne la SCI La Toussiarde aux dépens de la procédure d'appel, - Condamne la SCI La Toussiarde à payer à la SARL ABSL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d'avocat exposés en appel, - Déboute la SCI La Toussiarde de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3] le 02 avril 2026. Le greffier Le président S. Polano C. Vivet

* * * * EXPOSE La SCI La Toussiarde (la SCI ou la bailleresse) est propriétaire d'un bâtiment sis à Saint-Pierre-de-Chandieu (Rhône), contenant trois locaux commerciaux. Par contrat du 09 avril 2009, la SARL ABSL (la SARL ou la locataire) a pris à bail un des locaux, aux fins d'exploitation d'un restaurant. A effet au premier janvier 2018, les deux autres locaux ont été donnés à bail à une association Vide-Grenier Saint-Pierre, l'un pour l'exploitation d'une activité de brocante, et l'autre pour l'exploitation d'un club libertin, le local étant précédemment utilisé pour l'exploitation d'une discothèque. Le 10 janvier 2018, avant le début de l'exploitation, un incendie s'est déclaré dans le local destiné à l'exploitation d'un club libertin. L'incendie a endommagé en particulier la charpente du bâtiment et les locaux loués à la SARL ABSL. Le 11 avril 2018, le maire de la commune a pris un arrêté de péril, demandant la réalisation de travaux dans le délai d'une année. Un bureau d'études Alpes Contrôle a été désigné, qui a préconisé des travaux d'étaiement puis des travaux de réparation. La SCI La Toussiarde a saisi d'une demande d'indemnisation son assureur, la compagnie Huberner Versicherungs, qui a refusé sa garantie. La SCI a saisi de sa demande d'indemnisation le tribunal de grande instance de Lyon qui, par jugement du 29 août 2018, a prononcé la nullité du contrat d'assurance pour fausse déclaration du risque, la SCI n'ayant pas déclaré qu'un club privé était exploité dans les locaux assurés. Par arrêt du 24 janvier 2019, la cour d'appel de Lyon a confirmé le jugement du 29 août 2018. Entre temps, le 27 mars 2018, la SCI a fait délivrer à la SARL un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis a saisi d'une demande de constat de l'acquisition de cette clause le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, qui par ordonnance du 10 décembre 2018 a jugé que la demande ne relevait pas de ses pouvoirs. Le 07 février 2019, la SARL, locataire, a saisi le tribunal statuant au fond, demandant que la SCI, bailleresse, soit condamnée à procéder à des travaux d'étaiement dans l'attente des travaux de réparation puis à ces travaux de réparation, que soit ordonnée une expertise destinée à chiffrer son préjudice, et que la SCI soit condamnée à lui payer en particulier la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. La SCI a présenté reconventionnellement une demande de résiliation du bail de plein droit avec exécution provisoire, concluant au rejet des demandes de la SARL. La SARL a soulevé l'irrecevabilité de la demande de résiliation du bail de plein droit, et sur le fond s'y est opposée. Par jugement du 03 mars 2022, le tribunal a statué comme suit : - déclare recevable la demande de résiliation du bail présentée par la SCI, et la rejette, - condamne sous astreinte la SCI à faire procéder aux travaux de réparation préconisés, puis à un diagnostic solidité du local commercial, - avant dire droit sur la demande de réparation des préjudices de la SARL, ordonne une expertise confiée à M. [K], aux frais avancés de cette dernière, - déboute la SARL de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive, - condamne la SCI à verser à la SARL la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonne l'exécution provisoire, - réserve les dépens. Pour rejeter la demande de résiliation de plein droit du bail, le tribunal, au visa des articles 1722 et 1733 du code civil, a considéré que, l'origine de l'incendie étant inconnue et le cas fortuit n'étant pas démontré, la bailleresse était responsable envers la locataire des troubles de jouissance en résultant.

MOTIFS Sur la procédure Il y a lieu d'ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 16 mai 2023, de déclarer recevables les conclusions des parties, et d'ordonner la clôture des débats à l'audience, les parties ayant donné leur accord à l'audience. Sur la demande de constat de la résiliation du bail L'article 1719 du code civil, relatif aux baux des maisons et des biens ruraux, dispose en particulier que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, que si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail et que, dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. L'article 1733 du code civil dispose que le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. - sur la recevabilité de la demande Le tribunal, pour rejeter la fin de non-recevoir opposée par la locataire à la demande de résiliation du bail présentée par la bailleresse, a considéré que le principe de l'estoppel invoqué à cette fin ne trouvait pas à s'appliquer, en ce que les prétentions de la bailleresse dont la locataire soulevait le caractère contradictoire avec la demande en question avaient été exposées dans le cadre d'une instance distincte, s'agissant de sa position devant le juge des référés. La SARL ABSL, locataire, à l'appui de sa demande d'infirmation du jugement sur ce point, maintient son invocation du principe d'estoppel, soutenant que l'irrecevabilité de la demande est encourue alors même que les prétentions contradictoires ont été exposées dans deux instances distinctes, en ce que ces deux instances étaient fondées sur la même convention et opposaient les mêmes parties. La SCI La Toussiarde, à l'appui de sa demande de confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré recevable sa demande, soutient que la Cour de cassation a considéré que l'incohérence d'un plaideur ne pouvait être sanctionnée qu'à la double condition que la contradiction porte sur des prétentions identiques et intervienne dans le cadre de la même procédure, et que tel n'est pas le cas en l'occurrence. Réponse de la cour : Comme l'a rappelé la Cour de cassation (1ere Civ., 22 mars 2023, n°21-16.044), la fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d'autrui sanctionne l'attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d'une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions. Il est constant en l'occurrence que la position de la bailleresse contraire à celle qu'elle a adoptée au cours de la présente instance, n'a pas été exposée dans cette instance, mais dans une précédente instance en référé. Il s'en déduit, peu important que les deux instances distinctes concernent les mêmes parties et la même convention, que la défenderesse n'est pas fondée à invoquer la fin de non-recevoir tirée du principe d'estoppel. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande de résiliation du bail présentée par la bailleresse. - sur le fond En l'espèce, le tribunal, pour débouter la SCI, bailleresse, de sa demande de résiliation du bail, a constaté qu'elle ne démontrait pas l'origine volontaire de l'incendie, qui restait donc inconnue. Le tribunal en a déduit au visa de l'article 1722 susvisé qu'elle ne démontrait donc pas l'existence d'un cas fortuit. Le tribunal a ensuite recherché si le coût des travaux de remise en état du bien excédait sa valeur, a constaté que la SCI ne produisait aucun élément quant à la valeur du bien en question, et a donc conclu qu'elle ne démontrait pas que les conditions de l'article 1722 étaient remplies. Le tribunal, pour considérer que la seconde condition du texte n'était pas plus remplie que la première, a considéré que le coût de remise en état du local, évalué à 76.500 euros, n'était pas disproportionné par rapport au rendement locatif annuel de 17.860 euros, et que la bailleresse ne justifiait pas de la valeur du bien, qui ne pouvait donc être comparée au coût des travaux. La SCI La Toussiarde, bailleresse, à l'appui de sa demande d'infirmation du jugement sur ce point, soutient que l'incendie est survenu à la suite d'une effraction et est de manière certaine d'origine criminelle en raison de la découverte de traces de carburant sur le site, que l'incendie est donc constitutif d'un cas fortuit, qu'il a rendu les lieux loués impropres à leur destination, et qu'il a provoqué leur perte totale. Elle demande donc à la cour de juger que le bail est résilié de plein droit sur le fondement de l'article 1722, et de dire que la locataire n'a droit à aucun dédommagement. La bailleresse soutient que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, de simples travaux partiels ne sont pas de nature à permettre la reprise de l'exploitation du local, évoquant les conclusions du bureau de contrôle qui évoque la nécessité de travaux de reprise totale de la charpente et de l'infrastructure. Elle considère donc être bien fondée à invoquer à l'appui de sa demande les coûts des travaux concernant l'ensemble du bâtiment, qui s'élèvent selon à elle à un coût total de 301.697,82 euros, soit 7.484,40 euros au titre des travaux d'étaiement, 216.000 euros au titre des réparations principales, et 78.213,42 euros au titre des réfections du local après réparation du bâtiment (concernant les revêtements intérieurs et les installations de plomberie, climatisation et électricité). Elle soutient que ce coût est disproportionné au regard de la valeur locative des locaux loués à la société ABSL, soit 17.850 euros, en ce qu'il re présente plus de 16 ans de loyers. Elle ajoute que les travaux s'analysent comme une reconstruction du bâtiment, et soutient qu'elle n'est pas tenue d'une obligation de procéder à cette reconstruction. La bailleresse rappelle que, en raison d'une faute du courtier par lequel elle avait souscrit le contrat d'assurance, qui a été retenue par jugement du 23 juin 2022 du tribunal judiciaire de Lyon, le contrat a été annulé, et qu'en l'absence d'indemnité versée par l'assureur, elle ne peut financer les travaux. Elle expose la situation de son associée principale, Mme [I], âgée de 69 ans, gravement affaiblie par des accidents vasculaires cérébraux, et dont les revenus personnels ne permettent pas de financer les travaux. La SARL ABSL, à l'appui de sa demande de confirmation du jugement sur ce point, maintient que la bailleresse ne démontre ni le cas fortuit ni la destruction intégrale du bien. La locataire rappelle que le tribunal s'est fondé sur l'absence d'éléments quant à la valeur de l'immeuble, qui ne sont pas plus communiqués en appel. Elle soutient que la valeur du bien qu'elle évalue à 1.564.200 euros au regard du prix du mètre carré dans la commune, excède nettement celle du coût des travaux. Elle soutient à ce titre que seul doit être pris en compte le coût des travaux de réfection de son local, soit 76.500 euros, et non le coût de réparation de l'ensemble du bâtiment. Elle soutient que ce dernier coût doit être comparé au rendement locatif de l'ensemble du bâtiment, et non de son seul local. Réponse de la cour : * sur le cas fortuit