Cour d'appel, pôle 3 - chambre 1, 8 avril 2026 — n° 25/10699

PAR CES MOTIFS ': La cour, INFIRME le jugement du 30 avril 2025 prononcé par le président du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu'il a': -rejeté la demande de M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] tendant à'les autoriser à conclure seuls la vente de l'ensemble immobilier situé à [Localité 14] et figurant au cadastre à la section A, numéro [Cadastre 1], à la section B, numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 11], 595, 605, 788, 824, 1417, 1419, 1421, 1423, 1425, 1427, [Cadastre 13], [Cadastre 14], ainsi qu'à la section C, numéros [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18], - rejeté la demande de M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] tendant à'condamner Mme [V] [A] à leur verser la somme de 7'500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile'; -condamné M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M.[C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] aux dépens de la procédure'; Statuant à nouveau, Autorise M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A]'à'vendre'seuls le'bien'immobilier dépendant de la'succession'de [T] [A] situé à [Localité 16] et figurant au cadastre à la section A, numéro [Cadastre 1], à la section B, numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], 586, [Cadastre 19], 590, [Cadastre 21], 592, [Cadastre 23], [Cadastre 11], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], 824, 1417, 1419, 1421, 1423, 1425, 1427, 1429, 1431, ainsi qu'à la section C, numéros [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18]'; Dit'que la présente décision autorisant la vente sans l'accord de Mme [V] [A] est opposable à cette dernière ; Condamne'Mme [V] [A] à verser à M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A]'une somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et à une somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne'Mme [V] [A] aux dépens de première instance et d'appel'; CONFIRME le jugement en ses dispositions non critiquées par le présent appel. Le Greffier, Le Président,

*** EXPOSE DU LITIGE': 1.La cour d'appel est saisie de l'appel d'un jugement du président'du tribunal judiciaire de Paris du 30 avril 2025 opposant, d'une part, M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] à Mme [V] [A], d'autre part. 2.Le litige est relatif à une demande de M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] de se voir autorisés à conclure seuls la vente d'un ensemble immobilier. 3.[T] [A] est décédé le [Date décès 2] 2021 à [Localité 9], laissant pour lui succéder ses sept enfants': - M. [Z] [A]'; - [B] [A], décédé le [Date décès 3] 2024, en représentation duquel viennent ses héritiers Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A] et M. [H] [A]'; - Mme [V] [A]'; - M. [G] [A]'; - M. [M] [A]'; - M. [Q] [A]'; - [I] [A], prédécédé le [Date décès 1] 1985, en représentation duquel vient son fils M. [R] [S]'; 4.M. [T] [A] a laissé un patrimoine essentiellement composé de biens immobiliers, et principalement': - Un appartement situé [Adresse 11] à [Localité 10]'; - Un appartement situé [Adresse 12] à [Localité 11]'; - Un appartement situé [Adresse 13] à [Localité 12]'; - Une propriété située à [Localité 13] dans le [D]'; 5. Les indivisaires ont vendu les appartements situés à [Localité 5] et ont conclu des mandats de recherche d'acquéreur avec différentes agences immobilières pour vendre la propriété située à [Localité 13] dans le [D]. 6. Le 22 juin 2024, M. [CY] [CM] et Mme [BO] [CM] ont adressé aux indivisaires une offre d'achat de cette propriété au prix de 2'500'000 euros, frais d'agence compris. 7.Les indivisaires ont accepté l'offre le 25 juin 2024 et un projet de promesse de vente a été établi en juillet 2024 que Mme [V] [A] a refusé de signer. 8.Par exploit de commissaire de justice du 22 janvier 2025, M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] ont assigné Mme [V] [A] suivant la procédure accélérée au fond devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de se voir autoriser à conclure seuls la vente du bien immobilier au profit des époux [CM] ou à défaut, au profit de tout autre tiers. 9. Par jugement réputé contradictoire du 30 avril 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a': - Rejeté les demandes de M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] tendant à': * Les autoriser à conclure seuls la vente de l'ensemble immobilier situé à [Localité 14] et figurant au cadastre à la section A, numéro [Cadastre 1], à la section B, numéros [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], 588, 590, 591, 592, 593, [Cadastre 11], 595, 605, 788, 824, [Cadastre 12], 1419, 1421, 1423, 1425, 1427, [Cadastre 13], [Cadastre 14], ainsi qu'à la section C, numéros [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18]'; * Condamner Mme [V] [A] à leur verser la somme de 7'500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile'; - Condamné M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] aux dépens de la procédure'; - Rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire'; 10. Par déclaration du 25 juin 2025, M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle': - Rejette les demandes de M. [Z] [A], Mme [Y] [P], Mme [U] [A], M. [C] [A], M. [H] [A], M. [G] [A], M. [R] [S], M. [M] [A] et M. [Q] [A] tendant à':

MOTIFS DE LA DECISION': Sur la demande des consorts [A] en autorisation à conclure seuls la vente du bien indivis': 17.Pour rejeter cette demande, le premier juge a retenu qu'il incombait aux consorts [A] de démontrer l'urgence de procéder à ladite vente pour préserver l'intérêt commun de l'indivision, a écarté cette urgence en ce qu'il a estimé que ces derniers ne produisaient aucun élément caractérisant la réalité et l'importance des dégradations subies par le bien en raison de son inoccupation, des coûts d'entretien générés par la gestion du bien indivis qui seraient de nature à mettre en péril l'intérêt commun et qui imposeraient une vente rapide pour préserver l'intérêt de l'indivision. Moyens des parties': 18. Les appelants soutiennent que Mme [V] [A] a refusé de signer la promesse de vente en l'état la veille de la date de la signature de la promesse de vente, qu'elle ne répond ni aux appels téléphoniques ni aux courriers, sans aucun motif légitime ni même expliquer ses réticences, alors qu' elle a pu s'entretenir avec les représentants de la [1] ' Alpes ' Côte d'Azur et de l'agence immobilier [NL] [PL], qui ont répondu a toutes ses interrogations, avec ses frères le 23 août 2024 aux funérailles de leur frère [B] [A], puis le 17 septembre 2024, à [Localité 5], le notaire, Maître [KP] [LR] lui a encore expliqué les modalités de l'opération de vente. Ils ajoutent qu'ils l'ont mise en demeure d'indiquer les suites qu'elle entendait donner à l'opération de vente et ont'proposé de racheter ses droits indivis, pour lui permettre d'échapper aux écueils qu'elle pourrait imaginer rencontrer dans le processus de vente et que l'intimée n'est pas allée chercher la lettre recommandée du 15 octobre 2024, pas plus qu'elle n' a répondu à la lettre d'avocat des appelants du 29 octobre 2024, qui lui a proposé de s'entretenir du sujet et de répondre toutes ses interrogations. Réponse de la cour': 19. Selon l'article 815-3, alinéa 7, du code civil, en matière d'actes de disposition concernant les immeubles, le consentement de tous les indivisaires est requis. 20. Les articles 815-5 à 815-7-1 du code civil ouvrent aux indivisaires en désaccord sur la gestion des biens indivis et sur l'opportunité de l'aliénation d'un bien indivis des recours en justice permettant aux juges d'ordonner des mesures très diverses allant des plus conservatoires jusqu'à l'autorisation de vendre. Un indivisaire qui veut vendre sans le consentement des autres peut solliciter du tribunal de grande instance une habilitation à les représenter lorsque le refus du consentement met en péril l'intérêt commun (article 815-5, alinéa 1er). L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation de justice est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut. 21.L'article 815-6 du code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun'des indivisaires. 22. La Cour de cassation a précisé qu'il entre dans les pouvoirs que le président du tribunal de grande instance tient de l'article 815-6 du code civil d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (1re Civ., 4 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.158, Bull. 2013, I, n° 236'; 1re Civ., 10 juin 2015, pourvoi n° 14-18.944, 14-25.420, Bull. 2015, I, n° 140). 23.L'autorisation judiciaire est soumise à la preuve préalable de la mise en péril de l'intérêt commun, lequel est souverainement apprécié par les juges du fond. Il est tenu compte tenu des concessions et facilités que les indivisaires doivent se consentir réciproquement et raisonnablement pour permettre une gestion convenable des biens indivis. Le critère de l'intérêt commun suppose également la prise en considération de la valeur patrimoniale du bien indivis. (Civ. 1re, 16 mars 2012, pourvoi n° 15-14.959 ; 2 avril 2014, pourvoi n° 13-15.744 ; 5 mars 2014, pourvoi n°12 26.618 ; 6 novembre 2013, pourvoi n° 12-25.788; Civ. 3 , 28 novembre 2012, pourvoi n° 11-19.585). 24. A hauteur d'appel, Mme [V] [A] n'a pas constitué avocat et n'a pas déposé de conclusions. La cour considère donc que sa carence et son inertie jusque devant la cour d'appel font obstacle à la réalisation de la vente de l'immeuble sans qu'elle n'ait décidé d'avancer des explications susceptibles de démontrer que la vente ne serait pas justifiée par la mise en péril de l'intérêt commun. 25.De leur côté, les consorts [A] versent à hauteur d'appel deux nouvelles pièces à l'appui de leur demande. 26.La première résulte d'un rapport réalisé par un architecte [2], M. [JW] [VI], sur les désordres et dégradations affectant le bien immobilier litigieux (pièce 30). Selon ce rapport, réalisé à la demande des appelants, hors la présence d'[V] [A], les désordres actuels des différents constituants de la propriété (bâtiments, parcelles, terres agricoles) sont à l'origine de dégradations avancées, susceptibles de s'accentuer rapidement, la remise en état de la propriété nécessiterait un investissement très important que l'indivision ne peut envisager, que les bâtiments sont inoccupés depuis mars 2023 et sans aucune surveillance, aucun des héritiers n'habitant la région et que les sinistres ou intrusions pourraient n'être constatés que trop tardivement. Cette expertise versée à la procédure n'a pas été réalisée de manière contradictoire, de sorte que la cour d'appel ne peut se tenir compte de ce seul document pour fonder sa décision. ' 27.La seconde pièce versée par les appelants, datée du 6 juin 2025, émane de la [3] Provence Alpes Côte d'Azur, qui avait déjà établi un avis de valeur foncier agricole de la propriété dans une pièce produite devant le premier juge (pièce 19). La [3] explique les risques majeurs induits par l'état d'enfrichement des terres nues entourant la propriété': l'incendie et la perte de valeurs liée aux coûts des travaux qui seront nécessaires afin de les remettre en état cultural pour un nouvel, acquéreur. S'agissant des vignes, leur friche sont des facteurs de développement de maladies telles le mildiou, l'oïdium, ou la «'flavescence dorée'» et de perte de valeur encore plus marquée que pour les terres en friche, en termes de coûts de remise en état mais également de risque de perte des droits de plantation liés aux vignes qui ne seraient plus en état de production. 29.Or, il convient de relever que l'offre d'achat sérieuse versée au dossier par les appelants n'a pu précisément aboutir en raison de l'opposition de l'intimée, alors que le compromis de vente avait été rédigé par les notaires, avec des acquéreurs ayant la qualité d'exploitants agricoles (pièces 18, 20, 28 et 37), que la nature hybride de la propriété, constituée d'une bastide du 19eme siècle, d'une magnanerie, d'une bergerie, d'un pigeonnier et de dépendances, de vignes et de bois, est l'un de ses attraits principaux (pièces 18,19 20, 21) mais qu'elle ne peut intéresser, dans un marché immobilier volatile, qu'une clientèle assez pointue en ce qu'elle est très vaste et isolée comme l'ont relevé les agences immobilières en charge de sa vente ( pièces 22 et 27). 30. Il convient de relever que l'intimée a dénoncé les mandats de vente conclus avec les agences [NL] [PL] et [RB] [D] ( pièces 3, 5,6 23 et 24) et malgré les tentatives amiables des appelants pour aboutir à un accord ( pièce 25), par le biais d'un avocat ou l'entremise des cohéritiers, et la lettre d'avocat qui a suivi, elle est restée sans réaction et ne propose pas d'alternative.