Se connecter Inscription gratuite
Justiweb – Assistant juridique IA
← Bail d'habitation et location

Cour de cassation, cr, 9 avril 2026 — n° 24-83.323

Cassation Publication : b ECLI : ECLI:FR:CCASS:2026:CR00467

Synthèse de la décision

Question juridique

Une indemnité d'occupation peut-elle être considérée comme une créance contractuelle en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre ?

Principe retenu

Une indemnité d'occupation prononcée suite à la résiliation d'un contrat de bail ne peut être considérée comme de nature contractuelle si elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile. Cette indemnité est de nature quasi-délictuelle et ne trouve pas sa cause dans le contrat de bail.

Faits clés

  • résiliation d'un contrat de bail
  • maintien dans les lieux sans droit ni titre
  • indemnité d'occupation prononcée par la juridiction civile
  • sanction d'une faute civile
  • organisation frauduleuse d'insolvabilité

Articles cités

article 1240 du code civil article 314-7 du code pénal

Exposé du litige

Faits et procédure 1. Il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces soumises à l'examen de la Cour de cassation ce qui suit. 2. M. [Z] [U] était le gérant de la société [2], qui louait à [Localité 1] (34) un local commercial appartenant à la société [1]. 3. La société [2] ne réglant plus le loyer, la société [1] a obtenu du tribunal de grande instance, selon un jugement du 14 septembre 2010, la résiliation du bail et la condamnation de la société [2] à lui payer les sommes dues au titre notamment du loyer et des charges, ainsi qu'une indemnité d'occupation. 4. La société [2] a fait appel de ce jugement. Avant la date de l'audience devant la cour d'appel, M. [U] a transféré le siège social à Paris et déménagé le stock de marchandises qui se trouvait dans les locaux de la société à Sète dans des locaux appartenant à une autre société qu'il dirigeait. 5. Dans le même temps, la totalité des parts de la société [2] a été cédée pour un euro symbolique à une société [3], domiciliée à [Localité 2], avec transmission universelle de patrimoine. 6. La société [1] a déposé plainte contre M. [U] pour organisation frauduleuse d'insolvabilité. 7. Une salariée de la société [2] a également déposé plainte contre lui des chefs de faux et usage, exposant avoir reçu en février et mars 2012 des bulletins de salaire indiquant l'ancienne adresse de la société à [Localité 1] alors que le siège social avait été transféré à [Localité 3]. 8. À l'issue de l'enquête, le procureur de la République a poursuivi M. [U] notamment pour organisation frauduleuse d'insolvabilité et usage de faux. 9. Par jugement du 28 février 2017, le tribunal correctionnel a déclaré le prévenu coupable de ces deux délits et a prononcé sur les intérêts civils. 10. M. [U], le ministère public ainsi que des parties civiles ont fait appel de ce jugement.

Motivations de la décision

11. Les griefs ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi au sens de l'article 567-1-1 du code de procédure pénale. Réponse de la Cour 13. Pour déclarer M. [U] coupable d'organisation frauduleuse de son insolvabilité, l'arrêt attaqué énonce, notamment, que la société [2] se trouvait débitrice de la société [1] par suite des dispositions du jugement rendu le 14 décembre 2010 par le tribunal de grande instance de Montpellier, devenu définitif. 14. Les juges ajoutent que cette dette est pour partie de nature quasi-délictuelle, s'agissant de l'indemnité d'occupation due par l'occupant sans titre d'un local, qui est allouée sur le fondement de l'article 1240 du code civil et a une double nature compensatoire et indemnitaire. 15. En statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas méconnu l'article 314-7 du code pénal. 16. En effet, l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle la société [2], dirigée par M. [U], a été condamnée par la juridiction civile ne saurait être considérée comme de nature contractuelle pour être rattachée au contrat de bail dès lors qu'elle sanctionne une occupation des lieux sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile au sens de l'article 1240 du code civil, et qu'elle n'a pas sa cause dans ledit contrat de bail. 17. Ainsi, le moyen ne peut qu'être écarté. Réponse de la Cour Vu l'article 593 du code de procédure pénale : 19. Tout jugement ou arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision et répondre aux chefs péremptoires des conclusions des parties. L'insuffisance ou la contradiction des motifs équivaut à leur absence. 20. Pour déclarer le prévenu coupable d'usage de faux en écriture par l'envoi de bulletins de salaires comportant une fausse adresse de la société, l'arrêt attaqué et le jugement qu'il confirme énoncent que le prévenu ne saurait se prévaloir d'une simple erreur matérielle alors que parallèlement il écrivait à ses salariés en se présentant toujours comme le gérant de la société. 21. En se déterminant ainsi, par des motifs dont il ne ressort pas que le prévenu a sciemment fait usage de bulletins de paie sur lesquels il savait que l'adresse de la société était inexacte, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision. 22. La cassation est par conséquent encourue de ce chef. Portée et conséquences de la cassation 23. La cassation sera limitée à la déclaration de culpabilité du chef d'usage de faux au préjudice de Mme [Q], aux peines, ainsi qu'aux dispositions sur l'action civile concernant Mme [Q], dès lors que la déclaration de culpabilité du chef d'organisation frauduleuse d'insolvabilité n'encourt pas la censure. Les autres dispositions seront donc maintenues. Examen de la demande fondée sur l'article 618-1 du code de procédure pénale 24. Les dispositions de ce texte sont applicables en cas de rejet du pourvoi, qu'il soit total ou partiel. La déclaration de culpabilité de M. [U] pour organisation frauduleuse d'insolvabilité étant devenue définitive par suite du rejet du premier moyen, il y a lieu de faire partiellement droit à la demande de la société [1].

Dispositif

PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE et ANNULE l'arrêt susvisé de la cour d'appel de Montpellier, en date du 28 février 2024, mais en ses seules dispositions relatives à la déclaration de culpabilité du chef d'usage de faux au préjudice de Mme [Q], aux peines, ainsi qu'aux dispositions sur l'action civile concernant Mme [Q], toutes autres dispositions étant expressément maintenues ; Et pour qu'il soit à nouveau jugé, conformément à la loi, dans les limites de la cassation ainsi prononcée, RENVOIE la cause et les parties devant la cour d'appel de Nîmes, à ce désignée par délibération spéciale prise en chambre du conseil ; FIXE à 2 500 euros la somme que M. [U] devra payer à la société [1] en application de l'article 618-1 du code de procédure pénale ; ORDONNE l'impression du présent arrêt, sa transcription sur les registres du greffe de la cour d'appel de Montpellier et sa mention en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre criminelle, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille vingt-six.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une indemnité d'occupation ?
Une indemnité d'occupation prononcée suite à la résiliation d'un contrat de bail ne peut être considérée comme de nature contractuelle si elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile. Cette indemnité est de nature quasi-délictuelle et ne trouve pas sa cause dans le contrat de bail.
Comment se calcule une indemnité d'occupation après résiliation d'un bail ?
Une indemnité d'occupation prononcée suite à la résiliation d'un contrat de bail ne peut être considérée comme de nature contractuelle si elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile. Cette indemnité est de nature quasi-délictuelle et ne trouve pas sa cause dans le contrat de bail.
Quels sont mes droits si je suis maintenu dans un local sans contrat ?
Une indemnité d'occupation prononcée suite à la résiliation d'un contrat de bail ne peut être considérée comme de nature contractuelle si elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile. Cette indemnité est de nature quasi-délictuelle et ne trouve pas sa cause dans le contrat de bail.
Que faire si je suis accusé d'organisation frauduleuse d'insolvabilité ?
Une indemnité d'occupation prononcée suite à la résiliation d'un contrat de bail ne peut être considérée comme de nature contractuelle si elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile. Cette indemnité est de nature quasi-délictuelle et ne trouve pas sa cause dans le contrat de bail.
Quels recours ai-je en cas de résiliation de mon bail ?
Une indemnité d'occupation prononcée suite à la résiliation d'un contrat de bail ne peut être considérée comme de nature contractuelle si elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile. Cette indemnité est de nature quasi-délictuelle et ne trouve pas sa cause dans le contrat de bail.
Comment contester une indemnité d'occupation ?
Une indemnité d'occupation prononcée suite à la résiliation d'un contrat de bail ne peut être considérée comme de nature contractuelle si elle sanctionne une occupation sans droit ni titre, constitutive d'une faute civile. Cette indemnité est de nature quasi-délictuelle et ne trouve pas sa cause dans le contrat de bail.

Une question similaire ? Posez-la à Justiweb

Notre IA juridique vous répond avec sources officielles et jurisprudence à jour.

Poser ma question
Important : Cette page présente une décision de justice à titre informatif. Elle ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour votre situation spécifique, consultez un avocat ou utilisez l'assistant Justiweb pour explorer vos questions juridiques.