Cour d'appel, chambre civile, 8 avril 2026 — n° 25/00346

PAR CES MOTIFS - la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a rejeté les demandes de résiliations du bail commercial du 1er mars 2018 et DIT n'y avoir lieu à statuer sur ces demandes ; - CONDAMNE la SARL [I], prise en la personne de la SELARL LGA, à payer, en cause d'appel, à la SCI Jaclau, la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la SARL [I], prise en la personne de la SELARL LGA aux dépens de l'appel. - Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

' ' ' FAITS : Par acte du 5 novembre 2013, la SCI [Adresse 4] a acquis, dans la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 5] à Saint Céré (46), cadastré section AE n° [Cadastre 1], quatre lots, dont les suivants : - le lot n° 1 situé au rez-de-chaussée, d'une surface d'environ 170 m², précédemment utilisé comme entrepôt de séchage de noix, - le lot n° 2 situé au rez-de-chaussée, d'une surface d'environ 170 m², exploité par l'enseigne Super U. Par le même acte, elle a également fait l'acquisition de la parcelle cadastrée AE n° [Cadastre 2], ne dépendant pas de la copropriété, située à l'arrière du lot n° 2, d'une surface d'environ 80 m², accessible depuis ce lot et utilisée comme réserve avec chambre froide par le magasin Super U. Le lot n° 2 inclut des sanitaires situés en limite des parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. La SCI Jaclau a fait réaliser des travaux de réhabilitation des lots n° 1 et 2. Par acte authentique du 27 mars 2014, la SCI [Adresse 4] a donné à bail commercial à l'EURL [C] le lot n° 2 constituant un local commercial, avec garage et dépendances, et ce pour une durée de 9 ans afin que le preneur y exerce exclusivement l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de prêt à porter et tous accessoires de mode. Il a été stipulé que le bailleur s'engageait à réaliser divers travaux de mise aux normes du local. Le prix annuel du bail a été fixé à 13 200 Euros HT, majorée de la TVA à 20 %, payable en mensualités de 1 100 Euros, avec indexation. Un état descriptif de division de la copropriété a été établi le 22 décembre 2015 par Me [Z], notaire, en vertu duquel les lots n° 1 et 2 sont devenus respectivement les lots n° 7 (surface 173,70 m²) et 8 (surface 164,75 m²). Par acte authentique du 1er mars 2018, l'EURL [C] a cédé à l'EURL [I] : 'Un fonds de commerce de vente de prêt à porter et tous accessoires de mode exploité à Saint Céré 46400, [Adresse 5], lui appartenant, connu sous le nom commercial [Adresse 6], pour lequel le cédant est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Cahors sous le n° 524071396" comprenant ses éléments corporels et incorporels, dont 'le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux sis à Saint Céré 46400[Adresse 7] [Adresse 5]'. Il a été stipulé : 'ENONCIATION DU BAIL Le cédant déclare que les locaux dans lesquels le fonds objet des présentes est exploité lui ont été donnés à bail par la société civile du [Adresse 4] (...). Description des locaux loués : - Sur la commune de [Localité 7], [Adresse 5], Dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, cadastré section AE n° [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 5] d'une contenance de 03a 96ca. LOT NUMERO DEUX (2) : Un local commercial avec garage et dépendance. Et les 183/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. Précision ici faite que le lot numéro deux (2) de l'état descriptif de division de l'immeuble est désormais désigné sous l'appellation lot HUIT suivant acte reçu par Me [B] [Z], notaire à [Localité 8], le 22 décembre 2015, publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] le 14 janvier 2016 volume 2016P n° 349.' La SCI du [Adresse 4] est intervenue à l'acte de cession et a déclaré agréer le cessionnaire. Par acte authentique du 1er mars 2018, la SCI du [Adresse 4] a donné à bail commercial à l'EURL [I] les locaux ainsi désignés : 'LOT NUMERO HUIT (8) : Un local commercial situé au rez-de-chaussée. Et les 208/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION REGLEMENT DE COPROPRIETE

------------------- MOTIFS : 1) Considérations préliminaires : Par lettre du 16 juin 2025, la SELARL LGA a notifié à la SCI Jaclau qu'en application de l'article L. 641-12 du code de commerce, elle n'entendait pas poursuivre le contrat de bail commercial signé le 1er mars 2018 entre la SCI Jaclau, bailleur, et la SARL [I], preneur. Le bail commercial est désormais résilié ce qui rend sans objet les demandes de résiliation présentées par les deux parties. Le jugement sera réformé pour tenir compte de cet élément nouveau. Le litige est désormais limité aux demandes indemnitaires présentées par la SARL [I]. 2) Sur les demandes indemnitaires présentées par la SARL [I] : a : remboursement de la quote-part de loyer correspondant à la réserve située sur la parcelle n° [Cadastre 2] : C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal, après avoir examiné la désignation des biens donnés à bail dans les différents actes, a expliqué que cette réserve n'était pas, à l'exception des sanitaires, incluse dans ces actes, de sorte que le prix du bail ne peut, par hypothèse, inclure une part correspondant à cette réserve. Il suffit d'ajouter que, bien que le bail commercial n'a pas porté pas sur cette réserve, il est pourtant constant que la SARL [I] a pu l'utiliser, comme en atteste ainsi, notamment, le fait qu'elle détenait une clé pour accéder au jardinet (comme indiqué par l'ancienne gérante [H] [C]) et qu'elle a déclaré le dégât des eaux survenu en juin 2023 à son assureur en expliquant avoir constaté 'des infiltrations au niveau du mur de façade de la partie réserve de son local' comme le mentionne l'expert [F] mandaté par cet assureur. Le jugement qui a rejeté la demande de restitution d'une part de loyer doit être confirmé. b : indemnisation du prix d'un portant de vêtements : Vu l'article 9 du code de procédure civile, C'est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a constaté qu'il n'existe aucun élément objectif tangible attestant d'un tel poste de préjudice. Le jugement qui a rejeté ce poste de demande doit être confirmé. c : préjudice d'exploitation et perte de valeur du fonds de commerce : C'est également par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a considéré, après examen minutieux de l'ensemble des éléments produits aux débats qu'il n'existe aucune justification de l'existence d'un préjudice d'exploitation et d'une perte de valeur du fonds subi par la SARL [I] imputable à la SCI Jaclau du fait d'une inaction à mettre fin aux infiltrations. Il suffit de préciser, ou d'ajouter, les éléments suivants : - Dans la déclaration de cessation des paiements ayant abouti à la liquidation judiciaire de la SARL [I], sa gérante, Mme [S], n'a aucunement mis en cause son bailleur, ou des infiltrations d'eau, et a seulement expliqué 'que l'activité connaît une baisse constante depuis un an due à une augmentation des achats sur les plateformes en ligne.' - Les magasins de vente de vêtements connaissent effectivement de grandes difficultés, attestées par un article de BFM Business, le secteur étant en 'crise profonde', affectant par exemple les enseignes Naf Naf, Lejaby, Jennyfer, Camaïeu, Esprit. - Plusieurs commerces du même secteur d'activité ont fermé à [Localité 8] : commerce 'Mosaïque' radié le 16 mai 2024, commerce de vêtement de [N] [E] et boutique 'Chic & Charm' placés en liquidation judiciaire. - L'examen des bilans de la SARL [I] démontre qu'il n'existe pas de baisse de chiffre d'affaires pouvant être mise en corrélation avec les périodes pendant lesquelles les dégâts des eaux sont survenus. Le jugement doit également être confirmé sur ces points. Enfin, l'équité nécessite d'allouer à l'intimée la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;