Cour d'appel, chambre civile, 8 avril 2026 — n° 25/00156

PAR CES MOTIFS - La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - Rectifiant une erreur matérielle, DIT que dans le dispositif du jugement, la dénomination '[O] [Z]' est remplacée par '[O] [H]' ; - CONFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a : - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [I] [S] [P] au montant du loyer et des charges indemnités à indexer selon les dispositions du contrat résilié, soit la somme de 404,98 Euros révisable, et ce, à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à la libération des lieux par remise des clés, - condamné M. [I] [S] [P] à payer ladite indemnité mensuelle à Mme [X] [Z] veuve [H] et M. [O] [Z] à compter du 1er septembre 2024, jusqu'à complète libération des lieux, - dit n'y avoir lieu à se prononcer sur une astreinte, - et STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés, - DIT que l'obligation de quitter le logement est assortie d'une astreinte provisoire de 20 Euros par jour de retard, due par [W] [P] à [X] [Z] veuve [H] et [O] [H], à compter du 60ème jour qui suivra celui de la signification de cet arrêt, et ce pour une durée de trois années ; - CONDAMNE [W] [P] à payer à [X] [Z] veuve [H] et [O] [H] la somme mensuelle de 450 Euros à compter du 1er septembre 2024 à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux et remise des clés ; - Y ajoutant, - CONDAMNE [W] [P] à payer à [X] [Z] veuve [H] et [O] [H], en cause d'appel, la somme de 2 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE [W] [P] aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés par Me Llamas pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. - Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffier, auquel la minute a été remise. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

' ' ' FAITS : Le 1er septembre 2009, [L] [H] (aux droits duquel viennent désormais [K] [Z] veuve [H] et [O] [H]) a donné à bail d'habitation à [W] [P], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un logement de type 3 situé [Adresse 4] à [Localité 3] (46), composé d'une cuisine, salle à manger salon, 2 chambres, salle de bain, wc, équipée d'un chauffage électrique et d'un cumulus pour production d'eau chaude. Le loyer mensuel a été fixé à 366 Euros, indexé, sans provision de charges, régularisées annuellement. A partir de l'année 2018, les relations entre les bailleurs et le preneur se sont dégradées et ont donné lieu à une saisine de la commission de conciliation des baux d'habitation puis à de très nombreux échanges de courriers, le locataire mettant régulièrement en demeure les bailleurs de faire effectuer des travaux. Le bail venant à terme le 31 août 2024, par acte du 2 février 2024 signifié par Me [R], commissaire de justice à [Localité 4], déposé en l'étude après passage au domicile de M. [P], [K] et [O] [H] ont donné congé pour vendre à M. [P] en lui indiquant que le prix de vente était fixé à 120 000 Euros payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, et en l'informant de son droit de préférence valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Par actes délivrés les 21 et 25 juin 2024, [W] [P] a fait assigner [K] et [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cahors afin de voir : - annuler le congé motif pris d'un prix de vente surévalué sans justification d'une véritable intention de vendre, - condamner les bailleurs à faire effectuer des travaux, - rejeter l'indexation du loyer et le maintenir à 391,31 Euros. Par jugement rendu le 7 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cahors a : - déclaré légal le congé pour vendre du 2 février 2024 à effet au 31 août 2024 de Mme [X] [Z] veuve [H] et M. [O] [Z] (en réalité [H]) envers M. [I] [S] [P], - déclaré M. [I] [S] [P] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à compter du 1er septembre 2024, - ordonné, faute de départ volontaire, l'expulsion de M. [I] [S] [P] et tout occupant de son chef avec usage de la force publique si nécessaire, - fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [I] [S] [P] au montant du loyer et des charges indemnités à indexer selon les dispositions du contrat résilié, soit la somme de 404,98 Euros révisable, et ce, à compter du 1er septembre 2024 jusqu'à la libération des lieux par remise des clés, - condamné M. [I] [S] [P] à payer ladite indemnité mensuelle à Mme [X] [Z] veuve [H] et M. [O] [Z] (en réalité [H]) à compter du 1er septembre 2024, jusqu'à complète libération des lieux, - débouté M. [I] [S] [P] de ses demandes de travaux et de non-indexation des loyers, - dit n'y avoir lieu à se prononcer sur une astreinte, - rappelé que le sort du mobilier est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires, - condamné M. [I] [S] [P] à payer à Mme [X] [Z] veuve [H] la somme de 1 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] [S] [P] aux dépens. Le tribunal a considéré que le prix demandé était susceptible d'intéresser un acquéreur ; que M. [P] exigeait régulièrement la réalisation de travaux mais y faisait obstruction et mettait ainsi lui-même obstacle au mandatement d'une agence, sans proposer de prix d'acquisition ; que le congé étant régulier, M. [P] devait quitter les lieux ; et que le diagnostic énergétique dont il se prévalait pour estimer que le logement était classé F n'avait pas été établi avec l'ensemble des données nécessaires.

------------------- MOTIFS : 1) Sur la demande d'annulation du congé et ses conséquences : Le premier alinéa de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.' L'article 15-II dispose : 'Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.' Il appartient au preneur, qui conteste la réalité du motif du congé, de rapporter la preuve de la fraude par fixation d'un prix de vente manifestement excessif et dissuasif (Civ3, 4 mai 2000, n° 98-14014). En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a estimé que le prix de 120 000 Euros indiqué dans le congé pour vendre signifié le 2 février 2024 ne peut être qualifié de manifestement excessif constitutif d'une fraude aux droits du locataire. Il suffit d'ajouter, ou de préciser, les éléments suivants : - Le prix demandé par les bailleurs est de 2 164 Euros/m² comme indiqué par le tribunal sur la base d'une surface de 55,43 m². - Les références fournies par M. [P] à partir du site 'seloger.com' relatives à la ville de [Localité 4] ne sont pas pertinentes. - [Localité 7] qu'il fournit relatives à la ville de [Localité 3] font état de prix demandés se situant entre 1 059 Euros/m² et 2 950 Euros/m² et une offre de maison à construire fait même état d'un prix de 3 900 Euros/m². - L'avis de valeur qu'il a fait établir le 13 mai 2024 par M. [F], agent immobilier, est assez succinct et indique une valeur de 95 000 Euros. - Selon le site 'meilleursagents' la moyenne des prix de l'immobilier à [Localité 3] peut être estimée à 1 900 Euros/m². - Il est tout à fait normal que les vendeurs réclament un prix se situant dans la fourchette haute du marché compte tenu que [X] [Z] doit financer le coût de son hébergement en maison de retraite, motif légitime pour vendre. - Le logement en litige se situe dans le centre de [Localité 3] à proximité de toutes commodités et commerces. Le jugement qui a rejeté la demande d'annulation du congé et qui, par suite, a dit que M. [P] est occupant sans droit ni titre, lui a ordonné de quitter les lieux et estimé qu'il ne pouvait réclamer réalisation de travaux, doit être confirmé, avec rectification matérielle du nom de M. [H] suite à l'erreur matérielle dans le dispositif du jugement. Enfin, d'une part, l'indemnité d'occupation mensuelle sera fixée à 450 Euros et, d'autre part, il est désormais nécessaire, afin d'assurer l'effectivité de la restitution des lieux, d'ordonner une astreinte à l'encontre de M. [P], aucun autre délai ne pouvant être accordé compte tenu que ce dernier a disposé de nombreux mois pour rechercher un nouveau logement. 2) Sur l'indexation du loyer : Vu le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022, C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a estimé que M. [P] ne justifie pas que le logement dont il est locataire est classé 'F' ou même 'G' en performance énergétique, compte tenu que ce rapport est contredit par celui établi par M. [T], produit par les bailleurs qui classe 'E'. Le jugement qui a rejeté la demande de non application de l'indexation du loyer doit être confirmé. Enfin, l'équité nécessite d'allouer aux intimés, en cause d'appel, la somme de 2 500 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.