Cour d'appel, chambre civile 1-5, 9 avril 2026 — n° 25/03974

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Déclare recevable l'appel interjeté, Déclare irrecevable la demande de radiation pour défaut d'exécution, Infirme l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], débouté Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] de leur demande de transfert du bail et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation, Statuant à nouveau et y ajoutant, Ordonne l'expulsion du logement occupé sans droit ni titre de Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; Autorise, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques des consorts [G] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives ; Dit que l'indemnité d'occupation fixée par le premier juge sera due jusqu'au départ effectif des occupants du logement ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [Y] [G] ; Déboute Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] de leur demande de délais pour l'expulsion ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne in solidum Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] aux dépens de première instance et d'appel ; Condamne in solidum Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] à verser à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

FAITS ET PROCEDURE Par acte du 4 septembre 1972, l'OPHLM IRP devenu Hauts de Seine Habitat - OPH a donné à bail à M. [A] [G], un appartement de 5 pièces situés au [Adresse 2], [Localité 3]. [U] [R], épouse [G] est devenue co-locataire du logement à compter du 3 avril 1981. Par courrier recommandé du 23 novembre 2023, Mme [Y] [G], fille de Mme [U] [G], a demandé à être ajoutée sur le bail, affirmant vivre avec sa mère qui était malade, et ses deux enfants dans l'appartement. Le bailleur lui a répondu le 14 décembre 2023, qu'aucune modification du bail n'était possible en dehors des cas de divorce ou mariage ou transfert de bail suite au décès. La locataire, [U] [R] est décédée le 9 décembre 2023. Au décès de sa mère, Mme [G] a sollicité le transfert du bail à son nom, par courrier reçu le 26 décembre 2023. Par courrier du 29 janvier 2024, l'établissement Hauts de Seine Habitat - OPH a refusé le transfert de bail à son nom dès lors que cette dernière ne remplissait pas l'une des conditions pour pouvoir bénéficier du transfert de bail, celle relative à la taille du logement par rapport à la composition familiale. Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [Y] [G], [V] [D], aujourd'hui décédé, ainsi qu'à Mme [I] [G] et M [P] [G], sommation de quitter les lieux. Par acte de commissaire de justice délivré le 16 octobre 2024, l'établissement Hauts de Seine- OPH a fait assigner en référé Mme [Y] [G], [V] [D], Mme [I] [G] et M. [P] [G] aux fins d'obtenir principalement l'expulsion sous astreinte des occupants sans droit ni titre, la séquestration des meubles, et leur condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Par ordonnance contradictoire, rendue le 1er avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vanves a : - constaté l'extinction de l'instance à l'égard de M. [D] du fait de son décès, - constaté la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 2], en raison du décès de Mme [R], épouse [G] et l'occupation sans droit ni titre du logement par Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G], - débouté Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] de leur demande de transfert de bail, - ordonné à Hauts de Seine Habitat- OPH de proposer à Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] en priorité un relogement dans un logement du parc social adapté à la composition de la famille, - condamné Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] à verser à Hauts de Seine Habitat- OPH une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer augmenté des charges jusqu'à leur relogement par le bailleur, - condamné Hauts de Seine Habitat- OPH à verser à Mme [Y] [G] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, - débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné Hauts de Seine Habitat- OPH à verser à Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Hauts de Seine Habitat - OPH aux dépens, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2025 , Hauts de Seine Habitat - OPH a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a débouté Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] de leur demande de transfert de bail, et condamné Mme [Y] [G], Mme [I] [G] et M. [P] [G] à lui verser à Hauts de Seine Habitat- OPH une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer augmenté des charges jusqu'à leur relogement par le bailleur. Dans ses dernières conclusions déposées le 28 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'OPH Hauts de Seine Habitat demande à la cour, au visa des articles 544 du code civil, 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, L.412- 1 à L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution de : 'À titre liminaire,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la caducité de l'appel Applicable à la procédure à bref délai, régie par les articles 906 à 906-5 du code de procédure civile, l'article 906-2 prévoit un délai de deux mois à compter de la réception de l'avis de fixation pour que l'appelant remette ses conclusions au greffe, sous peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office. Les dispositions spéciales de la procédure à bref délai prévalant sur les règles générales de la procédure ordinaire, cette règle se substitue au délai général de trois mois à compter de la déclaration d'appel, prévu par l'article 908 du même code et applicable à la procédure ordinaire. En l'espèce, consécutivement à la réception de l'avis de fixation de l'affaire à bref délai, le 1er septembre 2025, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat a déposé ses premières conclusions au greffe le 28 octobre 2025 et a transmis, le même jour, son bordereau de communication de pièces. Les diligences attendues de l'appelante ont donc été effectuées avant l'expiration du délai de deux mois, prévu par l'article 906-2 seul applicable. La demande des consorts [G] visant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel de l'OPH Hauts-de-Seine Habitat sera rejetée en conséquence. Sur la radiation de l'appel L'article 524 du code de procédure civile dispose que' lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision'. En vertu de ce texte, s'agissant d'une affaire relevant des articles 906 et suivants du code de procédure civile dans laquelle aucun conseiller de la mise en état n'est désigné, la radiation doit être demandée au premier président et non au président de la chambre ou au magistrat délégué. La demande des consorts [G] sera donc déclarée irrecevable. Sur le transfert du bail et le relogement Aux termes de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Selon l'article 40 de la même loi, les dispositions de l'article 14 sont applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré 'à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.' Par ailleurs, selon l'article L. 621-2 du Code de la construction et de l'habitation définissant les locaux insuffisamment occupés au sens de l'article 28 de la loi du 1er septembre 1948 qui s'applique aux conditions du transfert de bail, sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l'article 28 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, non compris les cuisines, supérieur de plus de un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. En l'espèce, il n'est pas contesté que Mme [Y] [G] occupe l'appartement litigieux avec ses deux enfants majeurs (de 23 et 27 ans lors du décès), alors qu'il s'agit d'un appartement comportant un séjour et 4 chambres, soit 5 pièces habitables. Dès lors, Mme [Y] [G] étant la descendante de la locataire décédée, elle ne remplit pas les conditions prévues à l'article 40 susvisé pour bénéficier du transfert de bail et l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat en raison du décès de [U] [R] et condamné les consorts [G] au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle, sauf à préciser que cette indemnité d'occupation sera due jusqu'au départ effectif des occupants. S'agissant du relogement, l'article 40 prévoit que le bailleur 'peut' le proposer et celui-ci n'est donc tenu d'aucune obligation légale à ce titre. Par courrier du 9 janvier 2024, l'OPH Hauts-de-Seine Habitat indiquait à Mme [Y] [G] : 'j'ai bien réceptionné votre courrier demandant le transfert de bail de votre mère à la suite de son décès (...) A réception [des documents demandés], nous pourrons modifier le bail au profit de votre famille si vous rentrez dans les critères d'attribution d'un logement social (revenus et composition).' Ensuite, par courrier du 3 septembre 2024, le bailleur exposait à l'avocat de Mme [Y] [G] : 'le transfert de bail n'étant en effet pas possible pour Mme [G], nous allons l'orienter vers un relogement dans un logement adapté.' Il ne peut manifestement être déduit de ce courrier un engagement de l'OPH Hauts-de-Seine Habitat à procéder au relogement des consorts [G] dans un appartement plus petit, étant au surplus précisé que les logements sociaux sont attribués par le biais de la commission d'attribution de logements et d'examen de l'occupation des logements, prévue à l'article L. 441-2 du code de la construction et de l'habitation. En conséquence, l'ordonnance attaquée sera infirmée en ce qu'elle a ordonné à l'OPH Hauts-de-Seine Habitat de proposer aux consorts [G] en priorité un relogement dans un logement du parc social adapté à la composition de la famille et il y a lieu d'ordonner l'expulsion des intimés selon les modalités prévues au dispositif. Sur les délais pour l'expulsion En vertu des dispositions de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions'. L'article R. 412-3 du même code précise que 'Pour l'application des dispositions de l'article L. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d'office'. En l'espèce, les consorts [G] ayant bénéficié de fait d'un délai pour quitter les lieux depuis le décès d'[U] [R] le 9 décembre 2023, sans qu'ils justifient de démarches autres que leur demande de logement social effectuée au début de l'année 2024, leur demande de délai pour l'expulsion doit être rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts Selon l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.