Cour d'appel, ch. civile et commerciale, 9 avril 2026 — n° 23/03124

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire par mise à disposition au greffe, Dit recevable la demande de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires tendant à la fixation du bail renouvelé, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : - fixé à 63 816 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société Reclo portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ; - condamné la société Reclo à payer à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Reclo aux dépens qui comprendront les frais d'expertise ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe à 35 641,33 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société Reclo portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], les autres clauses et conditions du bail du 9 octobre 2002 expiré restant inchangées ; Dit que les dépens de première instance en eux compris les frais d'expertise judiciaire et les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties, Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel. Le cadre greffier, Le conseiller suppléant de la présidente empêchée,

* * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié du 12 janvier 1991, la société Holding Gare de l'Ouest a consenti un bail commercial à la société Station de l'Ouest portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 3]. Les parties sont convenues d'un bail d'une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1987 moyennant un loyer annuel hors taxes hors charges de 127 466,04 francs. La société Station de l'Ouest a fait l'objet d'une fusion-absorption par la société Osmoy, devenue SA Reclo. Par acte notarié du 2 juin 1995, la société Holding Gare de l'Ouest a cédé un ensemble immobilier à la société LD portant sur un terrain sis commune de [Localité 4] d'une surface de 45 a 57 ca repris au cadastre rénové de ladite commune à la section C lieudit [Localité 5] [Adresse 4]. Par acte du 2 octobre 2002 un nouveau bail commercial a été signé entre la société LD et la société Reclo portant sur les lieux loués dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], le loyer étant fixé à la somme de 23 280,84 euros HT HC par an. La société LD a fait l'objet d'une fusion-absorption du 16 février 2010 au profit de la société [Adresse 6] de [Localité 6], elle-même absorbée le 28 septembre 2011 par la SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires. Par acte extrajudiciaire du 9 mars 2018, la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires a fait délivrer à la société Reclo un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un loyer annuel de 73 000 euros hors taxes correspondant à la valeur locative. La société Reclo a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer proposé. A la suite de l'échange des mémoires préalables, et par acte d'huissier du 20 février 2020 la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires a fait assigner la société Reclo devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Par jugement du 15 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit, ordonné une expertise et fixé le loyer provisionnel dû par la société Reclo au montant du loyer actuel pendant la durée de l'instance. Le 27 avril 2021, M. [O], expert désigné, a déposé son rapport. Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire d'Evreux a : - fixé à 63 816 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 entre la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires et la société Reclo portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7], les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées ; - condamné la société Reclo à verser à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel réglé par elle depuis le 1er octobre 2018 ; - dit que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 29 février 2020, date de l'assignation délivrée par la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires en fixation du prix ; - ordonné la capitalisation des intérêts ; - rejeté toutes autres demandes plus amples et contraires ; - condamné la société Reclo à payer à la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Reclo aux dépens qui comprendront les frais d'expertise ; - ordonne l'exécution provisoire. La société Reclo a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 septembre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS Vu les conclusions du 16 décembre 2025 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de la société Reclo demande à la cour de :

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer du bail Moyens des parties La société Reclo soutient que : * le premier juge a fixé le montant du loyer du premier bail du 12 janvier 1991 ; la demande de fixation du loyer du bail conclu le 9 octobre 2002 constitue une demande nouvelle ; * si ces deux baux concernent les mêmes parties et la même assiette de terrain, ils contiennent des différences notables ; le bail conclu en octobre 2002 n'est plus grevé d'une servitude de passage et non aedificandi pour laquelle le premier juge a reconnu fondée l'application d'un abattement de 5 % ; cette servitude grevant le fonds servant constitue une clause restrictive de jouissance ; le bail de 2002 autorise la société Reclo à effectuer des travaux d'aménagement d'une nouvelle station-service et d'une installation de lavage et de nettoyage de tout véhicule ; * ces clauses augmentatives ou diminutives du prix du loyer ont une incidence directe sur la fixation du montant du loyer ; les modalités de fixation du loyer ayant été modifiées, la détermination du loyer des baux des 12 janvier 1991 et 9 octobre 2002 est nécessairement distincte ; la seule identité de l'instance est celle des parties, ce qui ne saurait constituer le « lien suffisant » rendant recevable une demande additionnelle ; * la société intimée continue d'argumenter sur l'incidence financière d'une servitude de passage qui n'est plus mentionnée dans ce dernier bail ; elle continue à demander la fixation du montant du loyer renouvelé en le calculant à partir et en fonction des clauses et conditions du bail du 12 janvier 1991. La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires réplique que : * puisque la société Reclo fait état du bail signé le 9 octobre 2002, il ne saurait être contesté que c'est le loyer de ce bail renouvelé, et ce, à compter du 1er octobre 2018 que les parties entendent voir fixer ; la formulation employée ne saurait avoir d'incidences sur une prétendue nouveauté dans les demandes des parties dans le cadre de la procédure d'appel en cours ; * la cour d'appel est saisie par l'appelante et par l'intimée d'une demande de fixation du loyer du bail expiré, et ce, à compter du 1er octobre 2018 pour les locaux loués [Adresse 3] ; seul le montant chiffré de ce loyer est débattu devant la cour ; il n'existe pas de demande nouvelle ; * la société Reclo qui avait soulevé cette irrecevabilité devant le conseiller de la mise en état s'est désistée de cette irrecevabilité, ce qui a abouti à l'ordonnance du 24 juillet 2025. Réponse de la cour : Au préalable, la cour relève que le 24 juillet 2025, le conseiller de la mise en état a seulement ordonné la radiation de la procédure d'incident initiée par la société Reclo et n'a donc pas statué sur l'exception d'irrecevabilité de la demande de fixation du loyer invoquée par l'appelante ni sur sa demande de communication de pièces. Par acte notarié du 12 janvier 1991 un bail commercial a été consenti par la société Holding Garage de l'Ouest à la société Station de l'Ouest sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 3]. Le 2 juin 1995, la société Holding Garage de l'Ouest a cédé à la société LD le terrain cadastré section C [Cadastre 1] et 315 pour une contenance totale de 4557 m². La société Station de l'Ouest a fait l'objet d'une fusion-absorption par la société Osmoy, devenue SA Reclo à compter du 31 décembre 2001 avec effet rétroactif le 1er janvier 2001. Il est démontré par la société Reclo qui verse aux débats le bail du 9 octobre 2002 qu'un nouveau bail commercial a été signé à cette date entre la société LD et la société Reclo portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 7]. La société Reclo partie originelle à ce contrat en avait par conséquent parfaitement connaissance lorsque le 9 mars 2018, la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires lui a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement du bail commercial conclu 12 janvier 1991 moyennant un loyer annuel de 73 000 euros hors taxes à compter du 1er octobre 2018. Elle n'a pourtant nullement évoqué le bail du 9 octobre 2002 devant le premier juge et en réponse aux demandes de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires tendant à la fixation du montant du loyer du bail du 12 janvier 1991 à la somme de 83 400 euros, elle en a sollicité la fixation à la somme de 23 500 euros, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées. La société Reclo est donc mal fondée à invoquer désormais l'irrecevabilité de la demande de la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires de fixation à la somme de 83 400 euros HT HC du montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018 qui ne saurait être considérée comme une demande nouvelle, les parties convenant que c'est le loyer du bail signé le 9 octobre 2002 qu'elles entendent voir fixer. La demande est recevable. Sur l'assiette du bail Moyens des parties La société Reclo soutient que : * les parties ne se sont pas rendues contradictoirement sur les lieux ; elle produit la copie authentique du bail du 12 janvier 1991 et de l'acte de vente du 2 juin 1995 ; * les parcelles (C [Cadastre 2], C [Cadastre 3], C [Cadastre 4], C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6]) sont utilisées pour desservir les nombreux autres biens et droits immobiliers dont la société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires est propriétaire dans la zone commerciale de [Localité 8] ; elles ne peuvent, donc, ni en fait ni en droit, être intégrées dans l'assiette du bail concédé à la société Reclo ; elles ne sont pas exploitables ; la surface donnée à bail à l'appelante est limitée à la parcelle C [Cadastre 7] ayant un superficie de 2049 m² ; * en l'absence d'une libre disposition à usage exclusif, le bien concédé ne peut faire l'objet d'un contrat de louage bail ; si la cour devait considérer que les parcelles n° C [Cadastre 2], C [Cadastre 3], C [Cadastre 4], C [Cadastre 5] et C [Cadastre 6] étaient constitutives de l'assiette du bail concédé, elle déclarera qu'elles ne sont pas affectées à l'usage exclusif de la société appelante et qu'elles ne sauraient être prises en compte dans la fixation du montant du loyer. La société L'Immobilière Européenne des Mousquetaires réplique que : * la société Reclo voudrait artificiellement réduire l'assiette du bail à la seule superficie sur laquelle est exploitée la station-service depuis l'origine du bail le 1er octobre 1987 ; * elle croit pouvoir tirer profit de la copie exécutoire du bail du 12 janvier 1991 et de l'acte de vente du 2 juin 1995 ; ces deux actes ne sont pas visés dans les dernières conclusions de la société Reclo ; seules les pièces n°1, 2 et 3 sont attribuées à ces actes et elles ont été communiquées avec les premières conclusions d'appelante de la société Reclo ; cette dernière semble se fonder sur des pièces obtenues récemment qu'elle s'abstient de communiquer en cause d'appel ; * en tout état de cause, il doit être tenu compte de l'assiette du bail et non de l'assiette réduite d'exploitation par la société Reclo où se situent exclusivement les pompes à essence ; elle exploite son activité sur une superficie de 4557 m² retenue par l'expert judiciaire et par les experts amiables ; c'est l'assiette déterminée par le bail lui-même ; cette superficie n'est pas démesurée ; une station-service/station de lavage doit être exploitée sur une superficie permettant une fluidité parfaite des véhicules ;