Cour d'appel, 4ème chambre, 9 avril 2026 — n° 24/03553

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 31 mai 2024, Y ajoutant, DEBOUTE la société Promotion Ouest Immobilière de sa demande reconventionnelle en paiement, DEBOUTE l'ensemble des parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [L] [U] aux dépens d'appel. La Greffière Le Président

EXPOSE DU LITIGE Dans le cadre d'une recherche d'optimisation fiscale et sur les conseils de Monsieur [R] [G], Monsieur [L] [U] a signé le 27 février 2018 avec la société Promotion Ouest Immobilière, une promesse de vente portant sur un local à usage de bureau à aménager en deux appartements situé [Adresse 5] à [Localité 1], moyennant un prix d'acquisition de 260.000,00 € auquel s'ajoutait le coût des travaux pour lesquels la société Promotion Ouest Immobilière avait sollicité en septembre 2017 des devis auprès de la société Loir'Océan Promotion. Le délai pour régulariser la vente a été reporté à plusieurs reprises afin que Monsieur [U] trouve un financement A la suite d'une mise en demeure en date du 17 décembre 2018 émanant du notaire, Monsieur [U] l'a informé du refus de prêt qui lui avait été opposé. Par arrêt du 13 décembre 2022, la cour d'appel de Poitiers a condamné les époux [U] à payer à la société Promotion Ouest Immobilière, l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente. Entre-temps, des travaux ont été réalisés dès le mois de janvier 2018 dans les appartements objets de la promesse de vente, Monsieur [J], gérant de la société Promotion Ouest Immobilière ayant indiqué au gérant de la société Loir'Océan Promotion, Monsieur [F], qu'il était essentiel pour le futur acquéreur des locaux que les travaux lui soient directement facturés pour effectuer l'opération de défiscalisation envisagée. Les factures établies par la société Loir'Océan Promotion ne lui ont pas été réglées et par jugement du 3 octobre 2018, le tribunal de commerce de Nantes a par jugement du 3 octobre 2018, prononcé sa liquidation judiciaire et désigné Maître [B] de la SCP [V], devenue la SCP [S] [B] puis la SELARL [S] [B], en qualité de mandataire-liquidateur. Ce dernier adressait à Monsieur [U] plusieurs demandes en paiement et en dernier lieu, une mise en demeure en date du 22 novembre 2019, qui demeureront toutes sans réponse. Par acte d'huissier du 30 janvier 2020, Maître [B] a assigné Monsieur [U] en paiement devant le tribunal judiciaire de Nantes, puis a assigné en intervention forcée, la société Promotion Ouest Immobilière. Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal a : - condamné Monsieur [L] [U] à payer à la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir'Océan Promotion, la somme de 35.000,00 € correspondant au paiement de la facture F00012 d'un montant de 21.000,00 € et de la facture F00049 d'un montant de 14.000,00 €, - débouté la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir'Océan Promotion de ses autres demandes, - rejeté la demande de garantie formée par Monsieur [L] [U] à l'égard de la SAS Promotion Ouest Immobilière, - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentées par Monsieur [L] [U], par la SELARL [S] [B] en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir'Océan Promotion ainsi que par la SAS Promotion Ouest Immobilière, - condamné Monsieur [L] [U] aux dépens. Par déclaration du 14 juin 2024, Monsieur [U] a formé appel de la décision sauf en ce qu'elle a débouté la SELARL [S] [B] de ses autres demandes. Aux termes de ses dernières écritures en date du 26 février 2025, il conclut à l'infirmation du jugement des chefs dont appel et demande à la cour de : - dire et juger, la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir'Océan Promotion irrecevable et mal fondée en ses demandes, - dire et juger la société Promotion Ouest Immobilière irrecevable et mal fondée en ses demandes, En conséquence, - débouter purement et simplement la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la SARL Loir'Océan Promotion de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - débouter purement et simplement la société Promotion Ouest Immobilière de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement à l'encontre de Monsieur [U] En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Monsieur [U] conteste tout comme en première instance, être le cocontractant de la société Loir'Océan Promotion, qui est selon lui la société Promotion Ouest Immobilière Il relève notamment une incohérence entre la date figurant sur les notices et le moment où il s'est engagé dans ce projet immobilier. Il soutient que la signature figurant sur la notice du logement 1 ne correspond pas à sa signature, qu'il n'a reçu aucune des factures produites par Maître [B], n'a jamais donné l'ordre de commencer les travaux. Maître [B] és-qualités de mandataire liquidateur de la société Loir'Océan Promotion maintient sa demande en paiement à l'encontre de Monsieur [U], pour les travaux concernant les deux logements dont elle estime que la réalité est établie par les pièces versées aux débats. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la société Promotion Ouest Immobilière à lui payer soit la totalité de ses factures, soit la moitié si le jugement devait être confirmé. La société Promotion Ouest Immobilière soutient que Monsieur [U] est bien le signataire de la notice descriptive N°1, qu'il avait émis le souhait avant la signature de la promesse de vente que les travaux soient commencés. Elle affirme être un tiers à la relation contractuelle entre Monsieur [U] et la société Loir'Océan Promotion. En l'espèce, comme le reconnaît la société Promotion Ouest Immobilière, elle a sollicité de la société Loir'Océan Promotion fin 2017, des devis afin que soient évalués le montant des travaux à réaliser dans un local initialement à usage de bureaux, divisé en deux appartements, afin de permettre aux futurs acquéreurs d'avoir un aperçu du montant final de leur projet. Ceci explique la raison pour laquelle, les notices descriptives établies par la société Loir'Océan Promotion soient datées du 27 décembre 2017. La cour relève toutefois comme l'a fait le tribunal, que seule la notice concernant le logement 1 comporte une signature. Sur ce point, s'il est exact que le nom de Monsieur [U], à son adresse personnelle de [Localité 3], ont été rajoutés de façon manuscrite, force est de constater que figure au bas de la notice N°1 la mention 'devis reçus avant l'exécution des travaux lu et accepté' avec une signature qui, quoiqu'il en dise en cause d'appel, correspond bien à celle de Monsieur [U] au regard des éléments de comparaison produits, y compris s'agissant de la mention manuscrite. C'est donc à juste titre que le tribunal a estimé que Monsieur [U], avait vis-à-vis de la société Loir'Océan Promotion, la qualité de maître de l'ouvrage pour le logement 1. Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 2 octobre 2018, que seule la cuisine était installée avec sol en carrelage au droit du plan de travail, que les revêtements de sol n'étaient pas posés, qu'il n'y avait pas de plinthes au mur, que l'ensemble de l'appartement était démoli et en état de travaux, que les murs étaient à l'état brut, que des fils électriques et des câbles pendaient. Au regard de ces éléments, c'est à juste titre que le tribunal a jugé que les factures F00012 de 21.000,00 € du 30 janvier 2018 correspondant à un acompte de 30% et F00049 du 4 mai 2018 correspondant à l'avancement des travaux à hauteur de 50% apparaissaient suffisamment justifiées. En l'absence de signature sur la notice descriptive relative au logement N°2, le paiement des travaux y afférents ne peuvent être imputés à Monsieur [U]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il n'a fait droit à la demande en paiement de Maître [B] és-qualités à l'encontre de ce dernier que pour le logement N°1. Sur la demande de garantie de Monsieur [U] Dans l'hypothèse d'une condamnation, Monsieur [U] sollicite la garantie de la société Promotion Ouest Immobilière au motif que celle-ci a tiré un bénéficie de 42.030,91 € de cette opération. La cour observe que Monsieur [U] n'invoque aucun fondement juridique à l'appui de sa demande de garantie. Le fait que la société Promotion Ouest Immobilière ait pu tirer un bénéfice de cette opération pour laquelle il a assumé une partie des travaux, n'implique pas pour autant qu'elle doive le garantir de la condamnation prononcée à son encontre, étant ici rappelé qu'il a accepté à ses risques et péril de les faire réaliser. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [U] de sa demande de garantie. Sur la demande en paiement du coût des travaux à l'encontre de la société Promotion Ouest Immobilière Maître [B] és-qualités sollicite à titre subsidiaire, la condamnation de la société Promotion Ouest Immobilière à lui payer le solde des travaux en sa qualité de donneur d'ordre tel que cela résulte du constat d'huissier du 2 octobre 2018, ou à défaut sur le fondement délictuel ou au titre de l'enrichissement injustifié. Le tribunal n'a pas statué explicitement sur ce point dans les motifs de sa décision, mais y a répondu en déboutant la SELARL [S] [B], en sa qualité de mandataire à la liquidation de la SARL Loir'Océan Promotion de ses autres demandes. La société Promotion Ouest Immobilière conteste la qualité de donneur d'ordre, tout comme l'existence d'une faute qui lui soit imputable et d'un enrichissement injustifié. En l'espèce, s'il existe une ambiguïté sur le point de savoir qui a commandé à la société Loir'Océan Promotion les travaux concernant le logement N°2, en l'absence de signature d'un devis accepté, ceux-ci ne peuvent pour autant être imputés à la société Promotion Ouest Immobilière en qualité de donneur d'ordre, malgré ce que mentionne le constat d'huissier du 2 octobre 2018 qui indique qu'elle a mandaté la société Loir'Océan Promotion pour l'ensemble des travaux, à défaut de toute pièce contractuelle confirmant cette assertion. Maître [B] és-qualités sera donc déboutée de sa demande sur un fondement contractuel. S'il est exact que la société Promotion Ouest Immobilière a servi d'intermédiaire entre Monsieur [U] et la société Loir'Océan Promotion, il ne peut lui être reproché l'échec de la vente due à un refus de prêt bancaire. Le fait que la notice descriptive du logement N°2 n'ait pas été signée, est tout autant imputable à cette dernière qui a pris le risque d'intervenir dans ce logement en l'absence de devis signé et accepté. Aucune faute de nature délictuelle ne peut donc lui être reprochée. Maître [B] és-qualités sera donc déboutée de sa demande sur le fondement délictuel. L'article 1303 du code civil dispose : 'En dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.' En l'espèce, l'enrichissement injustifié ne peut être utilement invoqué dès qu'il apparaît que tous les travaux n'ont pas été réalisés et que la société Promotion Ouest Immobilière a réglé des sous-traitants de la société Loir'Océan Promotion, qui n'a donc pas réalisé elle-même au moins une partie des travaux et ne s'est donc pas appauvrie. Maître [B] és-qualités de mandataire liquidateur de la société Loir'Océan Promotion sera donc déboutée de sa demande en paiement à l'encontre de la société Promotion Ouest Immobilière. Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses autres demandes. Sur la demande reconventionnelle en paiement de la société Promotion Ouest Immobilière