Cour d'appel, pôle 5 - chambre 10, 9 avril 2026 — n° 24/16144

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme le jugement en ce qu'il condamne la société Uniti à payer à la société Saphir Transactions la somme de 21 750 euros HT, en ce qu'il rejette la demande de la société Uniti de condamnation de la société Saphir Transactions à lui restituer la somme de 252 000 euros, déduction faite des sommes éventuellement dues au titre de l'opération de [Localité 3], et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Le confirme pour le surplus de ses dispositions ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, Condamne la société Saphir Transactions à payer à la société Uniti la somme de 225 900 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2022, et capitalisation de ces intérêts dans les conditions prévues à l'article 1343-2 du code civil ; Déboute la société Saphir Transactions de sa demande de condamnation de la société Uniti à lui payer la somme de 21 750 euros HT ; Condamne la société Saphir Transactions aux dépens des procédures de première instance et d'appel ; Déboute la société Saphir Transactions de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne, sur ce fondement, à payer à la société Uniti la somme de 6 000 euros euros au titre des frais exposés dans le cadre des procédures de première instance et d'appel et non compris dans les dépens ; Rejette le surplus des demandes. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 1. La société Uniti a pour objet la construction et la promotion immobilière, dans le secteur des logements intermédiaires et aidés. 2. La société Saphir Transactions, établie à [Localité 1], a pour objet l'activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce. 3. A compter de l'année 2016, les sociétés Uniti et Saphir Transactions ont entretenu des relations commerciales, dans le cadre desquelles la société Saphir Transactions a présenté à la société Uniti des terrains à acquérir dans la région Nouvelle-Aquitaine. 4. Par une lettre du 30 juillet 2020, la société Saphir Transactions a mis un terme à ses relations contractuelles avec la société Uniti puis lui a demandé le paiement de commissions qu'elle estimait dues au titre de la présentation de trois terrains situés à [Localité 2], [Localité 3] et [Localité 4], pour des montants respectifs de 89 000 euros HT, 21 750 euros HT et 15 000 euros HT. 5. Le 18 décembre 2021, la société Saphir Transactions a assigné la société Uniti en paiement des commissions dues au titre de la présentation des deux terrains situés à [Localité 2] et [Localité 3], ainsi que d'une commission due au titre de la présentation d'un terrain situé à [Localité 5], pour un montant de 10 000 euros HT, renonçant en revanche à demander le paiement de la commission relative au terrain situé à [Localité 4]. 6. La société Uniti a demandé, à titre reconventionnel, le remboursement de sommes payées mensuellement à la société Saphir Transactions, entre mars 2017 et juin 2020 pour un montant total de 252 000 euros TTC à titre, selon la société Uniti, d'avances sur commissions, diminuées, le cas échéant, de la commission éventuellement due au titre de l'acquisition du terrain situé à [Localité 3]. La société Uniti demandait en outre la condamnation de la société Saphir Transactions à l'indemniser d'un préjudice causé par sa mauvaise foi dans la négociation et l'exécution des contrats les liant. 7. Par un jugement du 18 septembre 2023, le tribunal a statué comme suit : « - Condamne la SA UNITI à payer à la SAS SAPHIR TRANSACTIONS la somme de 21 750 € HT, majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2020, - Ordonne la capitalisation des intérêts, - Rejette les autres demandes de la SAS SAPHIR TRANSACTIONS, - Rejette les demandes de la SA UNITI, - Condamne la SA UNITI aux dépens dont ceux à recouvrer par le greffe, liquides à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA, - Condamne la SA UNITI à payer à la SAS SAPHIR TRANSACTIONS la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Rappelle que l'exécution provisoire de Ia présente décision est de droit. » 8. Par une déclaration du 26 octobre 2023, la société Uniti a fait appel de ce jugement. Par des conclusions du 24 avril 2024, la société Saphir Transactions en a relevé appel incident. 9. Après que l'affaire a été radiée par une ordonnance du 10 juin 2024, la société Uniti a exécuté les condamnations prononcées à son encontre par le jugement attaqué et l'affaire a été rétablie. 10. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 17 avril 2025, la société Uniti demande à la cour de : « Vu les articles 1113 alinéa 2, 1985, 1188, 1368, 1363, 1372, 1363 du code civil, Vu les articles 1302 alinéa 1 et 1303 du code civil, Vu l'articles 1343-2 du code civil, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu les articles 563, 565, 72 du code de procédure civile Vu la convention d'apporteur d'affaires signée par SAPHIR TRANSACTIONS et validée et exécutée par UNITI HABITAT à compter de mars 2017 [...] CONFIRMER le jugement en ce qu'il a débouté la SAS SAPHIR TRANSACTIONS « de ses autres demandes » à savoir sa demande de paiement de la somme de 89.000 euros H.T avec intérêts au titre de la vente des terrains situés à [Localité 2] et de 10.000 euros H.T au titre de la commission sur la vente du terrain situé à [Localité 5]

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de la société Uniti tendant à la répétition par la société Saphir Transactions de la somme de 252 000 euros, diminuée du montant des commissions éventuellement dues à cette dernière 14. Les articles 1103 et 1353 du code civil disposent : - article 1101 : « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. » - article 1103 : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » - article 1113 : « Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. » - article 1353 : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » 15. En l'espèce, le 19 octobre 2016, les sociétés Uniti et Saphir Transactions ont conclu un mandat de recherche sans exclusivité, d'une durée de douze mois, aux termes duquel la première a confié à la seconde la mission de rechercher des terrains permettant la réalisation d'immeubles neufs de 20 à 200 lots, à des prix compatibles avec la réalisation d'opérations de promotion immobilière à caractère social, pour une rémunération fixée à 6 % HT maximum du prix de vente HT, en cas de pluralité d'intermédiaires, et à 4 % HT en cas d'intervention de la société Saphir Transactions seule. 16. Par une lettre datée du lendemain, 20 octobre 2016, la société Saphir Transactions a proposé ses services à la société Uniti, dans un cadre plus général, en distinguant quatre missions : - recherche de terrains, en contrepartie de la rémunération prévue au mandat de recherche ; - montage d'opérations jusqu'à l'obtention du permis de construire, en contrepartie d'une rémunération fonction du nombre de logements ; - gestion de programme (relations avec la maîtrise d''uvre et les bureaux d'études, suivi de chantier, etc.), en contrepartie d'une rémunération fonction du prix de revient de l'opération, - commercialisation, en contrepartie d'une rémunération fonction du prix de vente. 17. Cette lettre proposait, qu'en « contrepartie du caractère exclusif de la mission et du temps de travail consacré à Uniti », la société Saphir Transactions perçoive une rémunération d'un montant de 5 000 euros HT mensuel à compter du 1er janvier 2017 et jusqu'au 1er décembre 2017, selon une facturation « déductible de la masse des honoraires à percevoir », puis qu'à compter du 1er janvier 2018, un contrat de travail serait conclu selon des modalités à prévoir. 18. Plusieurs projets de contrats ont ensuite été soumis par la société Saphir Transactions à la société Uniti, et plus particulièrement une convention de montage de programme, une convention de commercialisation et une convention d'apporteur d'affaires, les exemplaires versés aux débats n'étant toutefois signés par aucune des parties, à l'exception de la convention d'apporteur d'affaires, signée par la seule société Saphir Transactions, à une date indéterminée. 19. Ce projet de convention d'apporteur d'affaires expose que le représentant de la société Saphir Transactions aurait pour mission : « - d'identifier et présenter à Uniti des opportunités foncières sur des communes ayant des besoins et une volonté en matière de logements sociaux ou aidés ; / - de participer à la négociation avec les vendeurs pour l'achat des terrains, de préparer et faire signer les offres d'achat correspondantes, puis les promesses de vente notariées ; / - de développer le réseau et assurer la relation avec les prescripteurs, les communes et bailleurs sociaux ou opérateurs pour des ventes en bloc, et accessoirement des programmes en accession ; / de réaliser les études de faisabilité et les bilans de promotion ». 20. Pour ce qui concerne la rémunération du mandataire, ce projet de convention prévoyait : - pour la phase transaction et apport foncier, ainsi que pour la phase montage, une commission de 4 % HT du prix du terrain ou 6 % HT en cas de pluralité d'intermédiaires, renvoyant sur ce point au mandat du 19 octobre 2016 ; - pour la phase commercialisation auprès d'un bailleur amené par la société Saphir Transactions, une commission de 1 % du chiffre d'affaires HT vente en bloc du bailleur. 21. Ce projet de convention prévoyait enfin le paiement « d'une avance mensuelle de rémunération de 5 000 € HT, à partir du 1er février 2017 et jusqu'au 1er novembre 2017, soit 10 factures pour un montant total de 50 000 € HT », avec cette précision selon laquelle « cette avance sera[it] déductible des honoraires dus pour l'ensemble des opérations et imputée à 100 % sur la ou les premières réalisations ». Ce projet stipulait enfin : « Les éventuels trop-perçus d'acomptes au titre d'une opération seront à valoir sur les commissions d'une opération suivante ou, le cas échéant, devront être remboursés à la société, ce à quoi SAPIHR TRANSACTIONS s'engage expressément ». 22. Le 3 janvier 2017, sans qu'il soit possible de déterminer si cette date est postérieure ou antérieure à la signature par la seule société Saphir Transactions du projet de convention précité, cette dernière et la société Uniti ont conclu un contrat d'apporteur d'affaires, pour une durée indéterminée, aux termes duquel : - la société Saphir Transactions s'est engagée à présenter à la société Uniti des « programmes de construction de logements aidés, accession sociale et foyers d'étudiants en région Aquitaine », et plus particulièrement à « identifier et présenter à [la société Uniti] des opportunités foncières sur des communes ayant des besoins et une volonté en matière de logements sociaux ou aidés » ; - en contrepartie de ses services, la société Saphir Transactions percevrait une commission d'un montant de 5 % HT du prix du terrain proposé. 23. Il résulte ensuite de courriels échangés aux mois de mars et avril 2017 par les deux sociétés que des négociations se poursuivaient, à cette date, pour la conclusion d'un contrat prévoyant des missions plus générales, dans des termes pour partie repris du projet de convention d'apporteur d'affaires précité, le représentant de la société Saphir Transactions évoquant, le 6 avril 2017, le fait que la rémunération « vente en bloc ['] (1 % HT sur le CA HT) » avait « sauté » dans le contrat qu'il venait de relire et ajoutant : « La partie intermédiaire (suivi du montage : négociation mairie et autres intervenants ['], bien qu'il était précisé qu'elle était comprise dans l'apport d'affaires compte tenu de l'avance. ». 24. Selon le courriel envoyé le 10 avril 2017 par le représentant de la société Uniti au représentant de la société Saphir Transactions, ce contrat devait être finalisé le 20 avril 2017. 25. Bien qu'en définitive, ni la société Uniti ni la société Saphir Transactions ne produise de contrat, signé par les deux parties, stipulant une rémunération mensuelle payée par la première au profit de la seconde, la société Saphir Transactions a émis des factures à compter du mois de janvier 2017 et jusqu'au mois de juin 2020, pour un montant de 5 000 euros HT chaque mois, soit 6 000 euros TTC, au titre de prestations de représentation régionale selon les mentions figurant sur l'échantillon de factures produites par la société Saphir Transactions. En paiement de ces factures, il est constant que la société Uniti a versé à la société Saphir Transactions la somme totale de 252 000 euros TTC. 26. Il est également constant que le représentant de la société Saphir Transactions, M.