Cour d'appel, 2ème chambre, 9 avril 2026 — n° 25/01005

PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement et contradictoirement par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA Batigère ; Infirme le jugement uniquement en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à la SA Batigère Habitat la somme de 3 087,86 euros au titre de l'arriéré locatif ; Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ; Condamne solidairement M. et Mme [I] à payer à la SA Batigère la somme de 4 081,90 euros selon décompte arrêté à la date du 21 août 2025 ; Rejette les demandes formées tant par la SA Batigère que par M. et Mme [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens ; Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Minute en sept pages.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par acte du 16 mars 2017, la SA Batigère a consenti à M. [Q] [I] et Mme [P] [I] un bail d'habitation portant sur le logement n°311, situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (54) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable initial de 534,62 euros outre 113,89 euros de provisions sur charges. Par acte du 12 juin 2017, la SA Batigère a consenti à M. et Mme [I] un contrat de location de garage situé [Adresse 3] à [Localité 2] (54) contre le paiement d'un loyer mensuel de 45,17 euros. La SA Batigère a fait délivrer à M. et Mme [I] par acte de commissaire de justice du 9 juin 2023 un commandement de payer la somme principale 3 038,70 euros visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2023, la SA Batigère a assigné M. et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy. Par jugement du 28 février 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nancy a : - déclaré recevable la demande de la SA Batigère habitat, venant aux droits de la SA Batigère Nord-Est, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2017 entre, d'une part, la SA Batigère Nord-Est et, d'autre part, M. et Mme [I] portant sur le logement n°311, situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 10 août 2023, - constaté la résiliation du bail à compter de cette date, - constaté que la résiliation du bail d'habitation conclu le 16 mars 2017 a entraîné celle du bail conclu le 12 juin 2017 portant sur un emplacement à usage de garage accessoire au bail d'habitation, entre la SA Batigère Habitat et M. et Mme [I] au 10 août 2023, - ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. et Mme [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, qui sera révisable selon les conditions prévues par le bail et la législation en vigueur, due par M. et Mme [I] à compter du 10 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 591,99 euros, - condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à la SA Batigère Habitat la somme de 3 087,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à la SA Batigère habitat une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, à compter du 2 décembre 2024 (soit la somme de 638,76 euros) et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, - rejeté la demande de délais de paiement de M. [I], - rejeté la demande en suspension de la clause résolutoire de M. [I], - condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens de l'instance, - condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à la SA Batigère habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration enregistrée le 7 mai 2025, M. et Mme [I] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

MOTIFS Sur la recevabilité de l'appel La SA Batigère habitat soulève à titre principal l'irrecevabilité de l'appel au motif qu'il a été formé hors délai. M. et Mme [I] ne font aucune observation à ce sujet. Aux termes de l'article 913-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour notamment déclarer l'appel irrecevable et trancher à cette occasion toute question ayant trait à la recevabilité de l'appel. En l'espèce, il appartenait à la la SA Batigère de soumettre sa fin de non-ecevoir au conseiller de la mise en état qui se trouve exclusivement compétent. Il convient en conséquence de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA Batigère. Sur la recevabilité des demandes de la SA Batigère M. et Mme [I] qui sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions ne discutent cependant dans le corps de leurs écritures que des délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire. Ils ne formulent ainsi dans la discussion aucun moyen de fait ou de droit quant à la recevabilité des demandes de la SA Batigère, de telle sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette disposition du jugement qui présente dès lors un caractère définitif. En tout état de cause, il est constant que la SA Batigère a justifié, conformément aux dispositions de l'article 24 (II et III) de la loi du 6 juillet 1989, avoir saisi plus de deux mois avant l'audience de première instance (4 octobre 2024) la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (6 juillet 2021) et avoir dénoncé l'assignation à la préfecture de Meurthe et Moselle plus de six semaines avant l'audience (le 11 septembre 2023). C'est dès lors à bon droit que le premier juge a déclaré recevables les demandes de la SA Batigère. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. M. et Mme [I] ne contestent pas ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme visée au commandement de payer qui leur a été délivré par acte du 9 juin 2023. C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation étaient réunies à la date du 10 août 2023. Le bail du garage, considéré comme l'accessoire du bail d'habitation, se trouve dès lors également résilié par l'effet de la résiliation du contrat principal à la date du 10 août 2023. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Sur l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SA Batigère a versé aux débats de première instance un décompte arrêté au 2 décembre 2024, faisant ressortir une dette locative d'un montant total de 3 087,86 euros que le premier juge a condamné M. et Mme [I] à payer. La SA Batigère verse à hauteur d'appel un décompte actualisé à la date du 21 août 2025 faisant ressortir une dette s'élevant désormais à la somme de 4 821,90 euros. M. et Mme [I] n'allèguent ni ne justifient a fortiori s'être acquittés de cette somme. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef et , statuant à nouveau, de condamner solidairement M. et Mme [I] à payer à la SA Batigère la somme de 4 081,90 euros selon décompte arrêté à la date du 21 août 2025. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années. Il est ajouté au VII de cet article que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, M. et Mme [I] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en faisant valoir qu'ils ont rencontré des difficultés financières qui sont en voie d'amélioration. La SA Batigère s'oppose à cette demande en faisant valoir que la dette locative ne cesse d'augmenter et que M. et Mme [I] ne règlent plus les échéances courantes depuis de nombreux mois. Force est de constater que M. et Mme [I] ne justifient pas avoir repris le versement intégral du loyer courant, leur dette locative n'ayant fait au contraire que s'accroître depuis la délivrance du commandement de payer. Leurs demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire apparaissent ainsi mal fondées. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a : - rejeté la demande de délais de paiement, - rejeté la demande en suspension de la clause résolutoire, - constaté la résiliation du bail à compter du 10 août 2023, - ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. et Mme [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est. M. et Mme [I] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre depuis le 10 août 2023, ce qui cause un préjudice à la SA Batigère qui ne peut disposer du bien à son gré, et justifie qu'ils soient en conséquence condamnés à lui verser une indemnité d'occupation, d'un montant correspondant à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a : - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 591,99 euros. - condamné solidairement M. et Mme [I] à payer à une indemnité d'occupation mensuelle, payable à compter du 10 août 2023 et jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile M. et Mme [I] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum au paiement d'une somme de 200 euros et de rejeter les demandes formées par les deux parties à hauteur d'appel.