Cour d'appel, chambre 8 section 4, 9 avril 2026 — n° 24/03077

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Isabelle Facon, conseiller Thomas Bigot, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026 après prorogation du délibéré en date du 02 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU :9 janvier 2026 **** Par acte sous seing privé du 30 juillet 2015 prenant effet le 31 août 2015, Mme [L] [J] [W] a donné à bail à M. [Q] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 363 euros outre une provision sur charges de 7 euros. Par acte d'huissier du 15 décembre 2021, M. [O] fait signifier à Mme [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin de voir constater les désordres affectant son logement et obtenir la réalisation de travaux outre des dommages et intérêts. Par acte d'huissier signifié le 28 janvier 2022, Mme [J] [W] fait signifier à M. [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 1 009,05 euros. Suivant jugement du 28 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Saint-Omer a : constaté l'intervention volontaire à la procédure de Mme [J] [W], constaté n'être saisi d'aucune demande de condamnation à l'encontre de Mme [E] [W], condamné M. [O] à fournir un justificatif d'entretien de la chaudière date de moins d'un an à Mme [J] [W] sous deux mois à compter de la signification du présent jugement, condamné M. [O] à payer la somme de 940,05 euros à Mme [J] [W] au titre de 1'arriere de loyers arrêté au 12 mai 2022, désigné un expert afin notamment de décrire les éventuels dégradations et désordres affectant le logement, d'en déterminer 1'origine et de vérifier les points de décence ou d'indécence par référence au décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Par exploit de commissaire de justice du 21 octobre 2022, Mme [J] [W] a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Omer afin notamment de voir constater la résiliation du bail par constat de 1'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de M. [O], outre la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 2 543,41 euros au titre des loyers et charges impayés. L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif au greffe le 13 novembre 2023. Suivant jugement du 4 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Saint-Omer a : Condamné Mme [J] [W] à payer à M. [O] la somme totale de 2 202,98 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ; Débouté M. [O] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ; Condamné M. [O] à payer à Mme [J] [W] somme de 4 456,01 au titre des échéances échues impayées de juin 2022 à novembre 2023 incluse, les échéances antérieures à juin 2022 ayant été intégralement réglées, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Ordonné la compensation des sommes respectivement dues par les parties ; Débouté Mme [J] [W] de sa demande de constat de la résiliation du bail ; Débouté Mme [J] [W] de sa demande de prononce de la résiliation du bail ; Condamné Mme [J] [W] à exécuter les travaux préconisés par l'expert judiciaire au titre de la reprise des désordres d'humidité en pied de façade NE de l'immeub1e situé [Adresse 4], à [Localité 2] : Injection de MSC + Après séchage du mur, travaux de remise en état des embellissements le tout sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois passe un délai de trois mois à compter de la signi'cation du présent jugement.

MOTIFS Sur la demande de réparation du locataire au titre du trouble de jouissance du logement loué L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Aux termes de l'article 1721 alinea 1 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. Aux termes de l'article 6 alinea 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. S'agissant de l'obligation du bailleur à la délivrance d'un logement décent, laquelle est d'ordre public, la Cour de cassation a jugé que l'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à cette obligation n'est pas subordonnée à une mise en demeure. (Cass Civ 3e 4 juin 2014, n° 13-17.289 et n° 13-12.314) Tandis que la bailleresse intimée sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée au paiement d'une indemnité pour préjudice de jouissance, le locataire demande à la cour d'étendre l'indemnisation du préjudice de jouissance à la période antérieure au procès-verbal de conciliation du 2 novembre 2020 et d'indemniser à un montant supérieur à celui retenu le préjudice moral allégué. Il résulte clairement du rapport d'expertise judiciaire que le confort de l'habitation se trouve dégradé (perception de l'ambiance humide, odeur, vue sur les revêtements muraux endommagés) et qu'une occupation sereine du logement n'est pas permise. La diminution du confort est importante sur la période d'octobre 2016 à fin 2021 (où les deux façades sont impactées) et légère sur la période de fin 2021 à aujourd'hui (où seule la façade NE est impactée). L'expert évalue l'incidence des désordres sur la valeur locative du bien à -15 % d'octobre 2016 à fin 2021 et à -5% de fin 2021 à aujourdhui. L'expert a conclu que la présence d'humidité en pied de façade NE est due à des remontées capillaires (migration d'humidité dans les murs en contact avec un sol humide et du fait de la structure poreuse du matériau, la brique) Supposant que le logement a été remis au locataire en état de décence, l'expert a également relevé que le 6 juillet 2016, l'agence immobilière a constaté qu'un poêle à pétrole était présent dans le logement et a rappelé que la production d'eau par la combustion et la non évacuation par l'absence de ventilation, telle qu'alléguée par l'agence, sont des facteurs aggravants de la présence d'humidité dans le logement. Il en résulte, d'une part, que le trouble de jouissance résultant du manquement du bailleur à l'obligation continue de délivrance d'un logement décent en raison de l'humidité par remontée capillaire sur les murs en rez de chaussée est établi depuis le mois d'octobre 2016 et, d'autre part, que le locataire a contribué à aggraver l'humidité du logement, à tout le moins par l'utilisation d'un poêle à pétrole d'appoint, alors que le logement bénéficiait d'une chaudière assurant le chauffage. S'agissant de l'évaluation du préjudice de jouissance du locataire, il convient d'abord de distinguer la date de mise en demeure du bailleur de remédier à l'indécence du logement en raison de son humidité de la date à laquelle le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent. La copie du courrier manuscrit de M. [O] à la bailleresse du 7 octobre 2016 est inexploitable à la présente procédure, par défaut de lisibilité. Il résulte du constat d'huissier de justice du 30 octobre 2019 produit que l'agence immobilière a indiqué que des travaux de dépannage de la chaudière ont été commandés dès le 23 octobre 2019, date qui sera retenue comme étant la mise en demeure du bailleur de remédier uniquement à la panne de la chaudière, ce qui est un critère de décence du logement. En revanche, faute de justification de la transmission de ce constat au bailleur ou à son mandataire, il n'est pas établi que M. [O] ait demandé au bailleur de remédier aux moisissures et à la fissure à droit de la fenêtre de la chambre constatés en 2019. Au final, la première date à laquelle il est acquis que la bailleresse a été mise en demeure de remédier à l'humidité du logement est celle du procès-verbal de conciliation du 2 novembre 2020. Or, il résulte du procès-verbal de conciliation qu'il a porté sur deux points, tant l'absence de chauffage pendant un mois que la présence d'humidité dans celui-ci et que les parties ont convenu d'un dédommagement à hauteur de la somme de 300 euros ; les parties conviennent que cette somme a été versée par la bailleresse. Pour autant, il est relevé que M. [O] a précisé que cet accord visant à mettre fin au litige était conclu sous réserve d'effectuer les travaux d'assainissement pour l'humidité, lesquels n'ont pas été effectués promptement et ont donné lieu à l'expertise judiciaire dans le cadre du présent litige. Par conséquent, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le locataire est en droit d'obtenir l'indemnisation de son préjudice de jouissance, à compter du mois d'octobre 2016, selon la proposition de l'expert, étant relevé qu'il n'est pas demandé de partage de responsabilité par la bailleresse. L'indemnisation du préjudice de jouissance de M [O] du 1er octobre 2016 au 1er novembre 2020 sera calculée de la manière suivante : 15% de 363 euros fois 10 mois, soit 544,5 euros, jusque juillet 2017 15% de 365,72 euros fois 12 mois, soit 658, 30 euros, jusque juillet 2018 15% de 370,30 euros fois 12 mois, soit 666,54 euros, jusque juillet 2019 15% de 375,95 euros fois 12 mois, soit 676,71 euros, jusque juillet 2020 15% de 378,41 euros fois 3 mois, soit 170,28 euros sous déduction de la somme de 300 euros, déjà perçue à l'issue de la conciliation, Soit la somme de 2416,33 euros, qui sera retenue au titre de l'indemnisation du préjudice de jouissance de M. [O], pour la période du 1er octobre 2016 au 1er novembre 2020. Le premier juge a fait une exacte évaluation du préjudice de jouissance du 3 novembre 2020 au 7 décembre 2023 à la somme de 1202,98 euros, à la suite d'une motivation suffisamment circonstanciée que la cour adopte. Au final, le préjudice de jouissance de M. [O] sera indemnisé à hauteur de la somme de 3619,31 euros, au paiement de laquelle la bailleresse sera condamnée. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur la demande de réparation d'un préjudice matériel, s'agissant du remboursement des frais de constat d'huissier A hauteur d'appel, M. [O] ne demande plus, au titre du préjudice matériel, l'indemnisation de travaux de reprise et d'embellissement, mais le remboursement des frais du constat d'huissier de justice sus-évoqué, estimant que ces frais ont du être engagés pour obtenir gain de cause dans le cadre de la conciliation. Les frais de constat par un auxiliaire de justice ne peuvent entrer dans l'évaluation d'un préjudice matériel, s'agissant de frais de procédure, entrant dans les dépens. La demande sera rejetée.