Tribunal judiciaire, 0p18 aud civile prox 9, 31 mars 2026 — n° 25/07126

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 septembre 2022, Monsieur [V] [D] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [Y] [B] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3]. Le 6 juin 2025, un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du local a été adopté. Par assignation délivrée le 23 décembre 2025 Monsieur [H] [Y] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir : Ordonner avant dire droit une expertise médicale et condamner l’indemnisation définitive des requérants ; A titre principal : Condamner Monsieur [V] [D] à lui payer les sommes de : 11 890 euros au titre du préjudice de jouissance, 7 000 euros au titre du préjudice moral, 1230 euros au titre des dispositions de l’article L521-3 II, Assortir ces condamnations du taux d’intérêt légal avec anatocisme à compter du jour de la tentative de médiation ou à défaut de l’assignation, Condamner Monsieur [V] [D] à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. À l'audience du 13 janvier 2026, Monsieur [H] [Y] [B], représenté par son conseil, selon conclusions soutenues oralement, maintient les termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la responsabilité du bailleur est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en n’entretenant pas les locaux et en n’assurant pas une jouissance paisible des lieux, des articles 1719 et 1720 du code civil, faute de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible d’un bien frappé d’un arrêté d’insalubrité, de l’article 521-2 III du code de la construction et de l’habitation. Il sollicite en conséquence la restitution de l’intégralité des loyers versés, pour un montant total de 11 890 euros pour avoir loué un local insalubre et impropre à l’habitation en raison de sa superficie et de son exiguïté. Il sollicite la somme de 1230 euros, correspondant à trois fois le montant du loyer, en application des dispositions de l’article 521-2 III du code de la construction et de l’habitation, pour manquement à l’obligation de relogement. Il sollicite enfin l’indemnisation de son préjudice moral, pour son état de santé non consolidé, résultant de la vie dans un réduit de 5 mètres carré avec une planche menaçant de s’effondrer. Monsieur [V] [D], comparant en personne, fait valoir sa bonne foi dans la mise en location d’un logement d’un logement de 9,2 mètres carré selon les critères de la loi Carrez mais disposant d’une surface au sol de 15,58 mètres carré. Il soutient avoir satisfait à son obligation de relogement en proposant deux studios, refusés par le locataire. Il considère avoir été un bon propriétaire et souligne avoir réalisé des travaux dans le logement. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE la décision SUR LA RESPONSABILITE DU BAILLEUR 1/ sur l’obligation de délivrance d’un logement décent : Aux termes de l’article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. Le décret du 30 mars 2002 xe les caractéristiques d'un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories : - le logement doit permettre d'assurer la santé et la sécurité physique des occupants, - certains éléments d'équipements et de confort doivent être présents, - des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires. L'obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s'exonérer que par la force majeure. Il sera rappelé que si l'article 5 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, définissant les caractéristiques du logement décent, dispose que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent, la caractérisation d'un état d'insalubrité n'est pas nécessaire à la caractérisation d'une indécence du logement. En effet, les notions d'insalubrité et d'indécence ne sont pas identiques. L'insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d'un arrêté préfectoral, alors que l'indécence s'intègre dans le cadre de relations contractuelles privées. Ainsi, si tout logement insalubre est indécent, tout logement indécent n'est pas nécessairement insalubre. En l’espèce, l’arrêté d’insalubrité n°13-2025-06-06-00017 pris le 6 juin 2025 relève que le local situé [Adresse 4] à [Localité 2] : « constitue un danger pour la santé et la sécurité physique des personnes compte tenu des désordres suivants : unique pièce principale avec une hauteur sous plafond insuffisante et inférieure à 9 mètres carré habitable » et considère que « la situation d'insalubrité est aggravée par les désordres suivants, sans toutefois que les mesures permettant d'y remédier puissent remettre en cause le caractère impropre du local à l'habitation, à savoir : • installation électrique non sécurisée : absence de système de coupure d'urgence dans le logement ; • raccordement de tout le système électrique du local sur le tableau électrique des parties communes et alimentant les 4 logements de l'étage ; • absence de système de ventilation permanent dans la partie sanitaire ; • absence d'étanchéité de la fenêtre ; •présence, devant les sanitaires, d'un trou dans le plancher recouvert par une planche de bois d'environ 30 cm. Il en est déduit que « cette situation d'insalubrité au sens de l'article L. 1331-23 du code de la santé publique est susceptible d'engendrer les risques sanitaires suivants : • stress, atteinte à la santé mentale ; • survenue ou aggravation de pathologies respiratoires ; • risque électrique ; • risque de chute ; • risque de blessure (choc au niveau de la tête) ». Il constate enfin l'absence de réponse du propriétaire, au courrier du 14 février 2025 initiant la procédure contradictoire et rappelle les obligations légales du propriétaire. En défense, Monsieur [V] [D] fait valoir son ignorance de louer un logement ayant une superficie inférieure à la norme minimale de 9 mètres carré avec hauteur sous plafond de 2,20 mètres, soutenant que selon les critères de la loi Carrez, la superficie avec plus d’1,80 mètre sous plafond est de 9,20 mètres carré et qu’après renseignement sur le site du service public, il avait compris que pour être décent le logement devait soit bénéficier d’une surface habitable de 9 mètres carré et d’une hauteur sous plafond de 2,20 mètre SOIT, disposer d’un volume habitable de 20 m3, ce qu’il prétend être le cas. Il produit le plan du logement ainsi que des photos, pour démontrer louer un logement disposant de tout le confort et correctement aménagé. Il justifie des différents achats réalisés suite aux demandes de son locataire (frigidaire, matelas, micro-ondes, ustensiles de cuisine). Pour autant, la déclaration d’insalubrité repose sur la superficie du logement mais aussi sur la non-conformité des installations électriques, l’absence de ventilation, l’absence d’étanchéité de la fenêtre et la présence devant les sanitaires d’un trou de 30 cm dans le plancher. Dès lors, peu importe que Monsieur [V] [D] ait eu ou non la volonté délibérée de louer un logement indécent, l’indécence du local est pleinement avérée et résulte des constatations réalisées par le service communal d’hygiène de santé, base de l’arrêté préfectoral d’insalubrité. Monsieur [V] [D] voit sa responsabilité engagée pour avoir loué un logement indécent et manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et est tenu de réparer le préjudice subi résultant du trouble de jouissance occasionné. 2/ sur l’obligation de relogement : Aux termes de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à la date du bail, « I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. […]; III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par la déclaration d'insalubrité ou l'arrêté de péril. Une déclaration d'insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2. Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait ». Aux termes de l’article L.523-1-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à la date du bail, II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [H] [Y] [B] la somme de 3 874,50 euros (trois mille huit cent soixante-quatorze euros et cinquante centimes) au titre du trouble de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 ; REJETTE la demande d’expertise médicale de Monsieur [H] [Y] [B] ; CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [H] [Y] [B] la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre du préjudice moral, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 23 décembre 2025 ; DEBOUTE Monsieur [H] [Y] [B] de sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’article L.523-1-1 du code de la construction et de l’habitation ; ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation du 23 décembre 2025 ; CONDAMNE Monsieur [V] [D] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [V] [D] à payer à Monsieur [H] [Y] [B] la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge