Cour d'appel, pôle 1 - chambre 8, 10 avril 2026 — n° 25/12236

PAR CES MOTIFS Dit n'y avoir lieu à annulation de l'ordonnance entreprise ; Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Condamne la société Ingka Centres FR MP Italie2 à payer à la société Masada Group les sommes provisionnelles de : - 250.000 euros à valoir sur les pénalités de retard ; - 1.000.000 euros au titre de la deuxième échéance de la contribution financière ; Condamne la société Ingka Centres FR MP Italie 2 aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Masada Group la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

Le 25 juin 2023, la société Ingka Centres FR MP Italie2 (ci après, 'Ingka') a consenti à la société Ken Group, actuellement dénommée Masada Group, ayant pour objet la conception et la gestion des centres sportifs de remise en forme, un bail commercial portant sur des locaux dépendant du centre commercial Italie 2 situé [Adresse 3] à [Localité 4] afin d'y exploiter un centre sportif. Ce bail, signé concomitamment à la conclusion d'un avenant de résiliation d'un précédent bail, rappelle que le bailleur s'est engagé à entreprendre, après restitution des locaux par le preneur, des travaux, à ses frais et sous sa maîtrise, de curage et de retrait intégral de l'amiante et du plomb en ce compris les façades vitrées et les verrières, et qu'après achèvement des travaux, les locaux loués consisteront en une coque brute de béton, fluides en attente, intégralement curée des éléments non structurels et désamiantée et seront livrés à une date prévisionnelle correspondant à la plus tardive des deux dates suivantes, soit le 1er juillet 2024, soit la date intervenant douze mois après la date de libération effective des locaux loués et sauf report de celle-ci en cas de force majeure ou de causes légitimes de prorogation usuelles. A compter de la date de livraison effective des locaux, le preneur s'est engagé à faire réaliser des travaux d'aménagement et de décoration. Il a été stipulé, d'une part, que sous réserve que le preneur justifie au bailleur d'un budget total de travaux supérieur à au moins 8.000.000 euros, ce dernier lui versera une contribution financière de 4.830.000 euros payable selon des modalités fixées dans le contrat et d'autre part, qu'à défaut de livraison des locaux à la date fixée, le bailleur sera tenu de régler des pénalités journalières de 2.260 euros, plafonnées à la somme de 500.000 euros. Soutenant que les locaux n'ont pas été livrés à la date convenue, soit le 1er juillet 2024, et après mise en demeure du 4 février 2025 demeurée infructueuse, la société Ken Group a, par acte du 20 mars 2025, assigné la société Ingka devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en paiement, notamment, des sommes provisionnelles de 1.000.000 euros au titre de la contribution financière augmentée de la somme de 21.933,62 euros au titre des intérêts de retard arrêtés au 7 mars 2025 et de 500.000 euros au titre des pénalités de retard de livraison. Par ordonnance du 1er juillet 2025, le premier juge a : dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provision au titre de la contribution financière et des pénalités de retard ; dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; rejeté le surplus des demandes ; dit que chacune des parties conservera ses dépens. Par déclaration du 10 juillet 2025, la société Ken Group a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2026, la société Masada Group demande à la cour de : la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ; annuler l'ordonnance entreprise ; condamner la société Ingka à lui payer : la somme de 1.000.000 euros au titre de la contribution financière, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 février 2025 ; la somme de 500.000 euros à titre de pénalités de retard de livraison ; Subsidiairement, infirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions dont elle a relevé appel ; Statuant à nouveau, condamner la société Ingka à lui payer : la somme de 1.000.000 euros au titre de la contribution financière, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 février 2025 ; la somme de 500.000 euros de pénalités de retard de livraison ; En tout état de cause, rejeter toute demande contraire ; rejeter la demande formée par la société Ingka tendant à l'infirmation partielle de la décision entreprise ;

SUR CE, LA COUR Sur la demande d'annulation de l'ordonnance entreprise La société Masada Group sollicite l'annulation de l'ordonnance entreprise pour défaut de motivation, en reprochant au premier juge une dénaturation des pièces produites. Il résulte des articles 455 et 458 du code de procédure civile que le jugement doit être motivé à peine de nullité. En l'espèce, le premier juge a, après un exposé des prétentions des parties, statué sur les demandes de provisions qui lui étaient soumises en les rejetant après avoir analysé les contestations émises par la société Ingka et les avoir considérées sérieuses. L'appréciation du premier juge, contraire à celle que la société Ken Group souhaitait obtenir, ne saurait caractériser un défaut de motivation d'autant que l'ordonnance déférée n'en est pas dépourvue. Ainsi, les critiques formulées par l'appelante contre la décision de première instance, ne sont pas susceptibles d'entraîner son annulation de sorte que sa demande sera rejetée. Sur les demandes de condamnation de la société Ingka Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La société Masada Group entend obtenir, sur le fondement de l'article 835 précité, paiement des sommes de 1.000.000 euros au titre de la contribution financière du bailleur aux travaux qu'elle doit faire réaliser dans les locaux loués et de 500.000 euros au titre des pénalités de retard. Il est constant que les locaux devaient être livrés à la société Masada Group le 1er juillet 2024 ; que selon le bail, les locaux livrés devaient, après réalisation des travaux incombant au bailleur, consister en 'une coque brute de béton, fluides en attente, intégralement curée des éléments non structurels et désamiantée selon les documents contractuels en ce compris les façades vitrées et les verrières' (article 2.2.2.7) ; que le bailleur s'est en effet engagé 'à réaliser les travaux de curage et de retrait intégral' desdites façades et verrières (article 2.2.2.2). Les parties sont convenues qu'à compter de la date de livraison effective des locaux, le preneur sera tenu de réaliser des travaux d'aménagement et de décoration et l'article 7.3 du bail stipule que sous réserve qu'il justifie au bailleur d'un budget total de travaux supérieur à au moins 8.000.000 euros, ce dernier consent à lui verser une contribution financière de 4.830.000 euros, qui sera versée selon l'échéancier suivant : 1.000.000 euros à la date de libération effective, 1.000.000 euros à la date de prise d'effet du bail, 1.000.000 euros à la date de démarrage des travaux du preneur, 1.330.000 euros en sus sur facture au fur et à mesure de l'avancement des travaux du preneur, 500.000 euros à la date effective d'ouverture au public sous réserve de la communication de la facture finale. La facture finale correspond à la facture adressée par le preneur au bailleur accompagnée des justificatifs relatifs au dossier des ouvrages exécutés pour les lots gros oeuvre et techniques, aux attestations d'assurances tout risque chantier et dommage ouvrage en ce compris le paiement des primes, et les factures acquittées desdits travaux pour un montant au moins égal à la contribution. Il a encore été prévu qu'à défaut de livraison des locaux loués à la date prévisionnelle fixée, éventuellement prorogée des causes de prorogation que : 'le bailleur sera débiteur d'une pénalité de 2.260 euros par jour calendaire de retard, lesdites pénalités étant plafonnées à 500.000 euros' ; 'le preneur pourra appeler auprès du bailleur la contribution de manière anticipée à hauteur de 180.000 euros par mois de retard. Les versements effectués par le bailleur à ce titre viendront en déduction de l'échéance de la contribution versée à la date de prise d'effet. L'échéance anticipée de la contribution pourra être appelée d'avance par le preneur dès le premier jour de retard, et par la suite le 1er de chaque mois, et payée par le bailleur le 15 de chaque mois'. Les parties sont encore convenues que la date prévisionnelle de livraison pourra être 'reportée en cas de survenance d'un événement relevant d'un cas de force majeure ou de causes légitimes de prorogation usuelles en pareille matière' parmi lesquelles figurent 'la découverte de pollution (en ce compris) l'amiante, non connue après avoir effectué les diligences usuelles', 'l'incidence des éventuels travaux modificatifs ou complémentaires demandés par le preneur'. Les locaux loués n'ont pas été livrés à la date du 1er juillet 2024, le bailleur invoquant des causes légitimes de prorogation consistant dans : la découverte fortuite de zones supplémentaires contenant de l'amiante dans les locaux lors de travaux de désamiantage, à l'origine d'un délai additionnel de 5,5 semaines ; la modification du programme de curage à la demande du preneur afin d'intégrer certains escaliers, à l'origine d'un délai additionnel total de 4 semaines ; la découverte de la pollution de la dalle de l'ancien local technique de la piscine au niveau de la mezzanine du rez-de-chaussée ; la découverte, le 14 août 2024, de la pollution de câbles pyrolion situés sous les chapes au premier sous-sol des locaux loués justifiant des travaux de dépollution d'une durée de quatre semaines supplémentaires. La société Masada Group soutient, pour l'essentiel, que l'obligation du bailleur n'est pas sérieusement contestable dès lors que les locaux n'ont pas été livrés à la date contractuellement prévue et n'ont toujours pas été livrés ; que ce dernier n'a pas rempli les obligations qui étaient à sa charge en exécution du bail ; que les plans définitifs communiqués le 17 décembre 2024, avec plus de six mois de retard, ne sont pas conformes aux accords contractuels et qu'il n'est justifié d'aucune cause de prorogation légitime. L'intimée estime que la société Masada Group ne peut se prévaloir de la date prévisionnelle du 1er juillet 2024 pour obtenir le paiement des sommes réclamées dès lors que les causes de prorogation ont été découvertes après la signature du contrat ; que la modification du programme de curage est intervenue à sa demande et postérieurement à la conclusion du bail ; que l'absence de livraison résulte du refus du preneur de procéder à celle-ci. A cet égard, elle précise que, du fait des causes de report légitime, elle avait proposé une livraison le 1er octobre 2024, qui a été refusée, puis le 17 décembre 2024, également refusée, l'appelante ayant allégué, dans une lettre de mise en demeure du 31 décembre 2024, qu'il existerait des différences entre les documents contractuels et les plans définitifs des locaux et que ceux-ci seraient inexploitables. Elle fait état d'un désaccord entre les parties sur l'étendue des travaux de curage impliquant une nécessaire interprétation de l'article 2.2.2.7 du bail, lequel prévoit que la coque sera livrée 'intégralement curée des éléments non structurels et désamiantée', que la société Masada Group exige un curage complet alors que les éléments structurels sont exclus de ces travaux, qu'il n'est pas prévu que ceux-ci doivent porter sur les réseaux desservant des locaux tiers ainsi que sur les gaines et murs contenant ces réseaux et qu'il est démontré par des documents techniques que certains éléments (gaines d'apport et d'extraction d'air et trémies d'une copropriété de l'ensemble immobilier, d'une part, et murs porteurs, d'autre part) ne peuvent être curés. Elle estime donc qu'il existe des contestations sérieuses à la demande en paiement de la société Masada Group. La question soumise à la cour est de déterminer si le report de livraison, initialement fixée au 1er juillet 2024, date que nul ne conteste, est légitimement justifié afin de faire obstacle à l'application des clauses financières.