Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 avril 2026 — n° 24/12150

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Déclare irrecevable la prétention nouvelle en appel de Mme [A] [M] veuve [N] et Mme [R] [N] de condamner la SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI, à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre à hauteur de 80 % ; Confirme le jugement sauf en ce qu'il a : - condamné Mmes [A] [M] et [R] [N] à payer à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] les sommes de : ' 183.236 € TTC au titre des travaux de démolition et reconstruction, avec indexation sur l'indice BT01 à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement, ' 5.760 € TTC au titre des frais d'études structurelles réalisées par la société Cojane, ' 65.000 € au titre du trouble de jouissance à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'au 1er février 2025, - condamné l'agence ORPI Peroz Immobilier in solidum avec Mmes [A] [M] et [R] [N] au paiement de ces sommes à concurrence de 80% ; Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne Mme [A] [M] veuve [N], Mme [R] [N] et la SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI, à hauteur de 80% pour celle-ci, à payer à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] épouse [K] la somme de 194.745 € TTC, correspondant au montant des travaux de démolition et reconstruction ; Condamne Mme [A] [M] veuve [N] et Mme [R] [N] à payer à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] épouse [K] : - le montant de l'indexation sur l'indice BT01 à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement sur la somme de 194.745 € TTC, - la somme de 5.760 € TTC au titre des frais d'études structurelles réalisées par la société Cojane, -la somme de 111.150 € au titre du trouble de jouissance à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'au 10 janvier 2027 ; Condamne in solidum Mme [A] [M] veuve [N], Mme [R] [N] et la SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI, aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] épouse [K] la somme supplémentaire unique de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de Mme [A] [M] veuve [N], Mme [R] [N] et la SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE Selon l'acte notarié reçu le 24 novembre 2018, M. [P] [K] et Mme [E] [Q] épouse [K] ont acquis de Mme [A] [M] veuve [N] et sa fille Mme [R] [N] (les consorts [N]), une maison d'habitation sise [Adresse 2] [Localité 3], au prix de 295.000 €. Cette vente a été précédée de la signature, le 26 juin 2018, d'une promesse synallagmatique de vente, par l'intermédiaire de la SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI. Les entreprises contactées par les époux [K], selon eux pour établir des travaux de rafraichissement et de rebouchage des fissures se situant sur les murs de la maison, les ont alertés de l'existence de désordres et d'un risque en termes de solidité de la maison. Les époux [K] ont fait relever le 15 avril 2019, par un commissaire de justice, l'ensemble des désordres affectant le bien immobilier. Ils ont également saisi leur assurance, la Matmut, qui a missionné un expert. Il résulte du rapport d'expertise amiable du 16 juillet 2019 que « Le bâtiment a fait l'objet d'une tentative de création de sous-sol dans une zone qui devait être initialement un vide sanitaire. Un terrassement a été réalisé sous le bâtiment et un étaiement provisoire a été mis en place après suppression de certaines parois porteuses. Les travaux réalisés ont été entrepris sans aucune étude préalable visiblement par des non-professionnels, situation qui nous a permis de constater le déchaussement des fondations, les insuffisances de structure au droit de la suppression d'ouvrages porteurs, bref une situation particulièrement inquiétante pour la pérennité future de ce bien ». Par ordonnance du 3 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a ordonné une mesure d'expertise judiciaire et désigné M. [S] pour y procéder. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 20 janvier 2022. L'expert judiciaire a conclu que « La stabilité de la maison n'est pas assurée de façon pérenne », et que « Les conséquences de ces désordres et leurs causes sont la mise en péril de la maison, qui ne peut être habitée en l'état, la rend impropre à sa destination et à la conformité de son utilisation ». Il a proposé la destruction et la reconstruction de la maison, en estimant que cette solution était moins coûteuse que des travaux de reprise. Par actes délivrés respectivement les 6, 8 et 14 septembre 2022, les époux [K] ont assigné la société ORPI Peroz Immobilier, Mme [A] [M] et Mme [R] [N] devant le tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de paiement des travaux de démolition et de reconstruction ainsi que d'indemnisation de leur préjudice de jouissance sur le fondement de la responsabilité délictuelle de la société ORPI Peroz Immobilier et de la garantie des vices cachés des vendeurs. Par jugement du 2 mai 2024, le tribunal judiciaire de Meaux a statué ainsi : -condamne Mmes [A] [M] et [R] [N] à payer à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] les sommes de : ' 183.236 € TTC au titre des travaux de démolition et reconstruction, avec indexation sur l'indice BT01 à compter de l'émission des devis et jusqu'au parfait paiement, ' 5.760 € TTC au titre des frais d'études structurelles réalisées par la société Cojane, ' 65.000 € au titre du trouble de jouissance à compter du 1er décembre 2019 et jusqu'au 1er février 2025, - condamne l'agence ORPI Peroz Immobilier in solidum avec Mmes [A] [M] et [R] [N] au paiement de ces sommes à concurrence de 80%, - condamne Mmes [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI Peroz Immobilier in solidum aux entiers dépens, qui comprennent les frais d'expertise, - accorde à Me Solange Ieva-Guenoun, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamne Mmes [A] [M] et [R] [N] et l'agence ORPI Peroz Immobilier à payer in solidum à M. [P] [K] et Mme [E] [Q] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Au préalable, il convient de préciser que les parties ont donné leur accord à l'audience pour dénommer l'appelante SARL Peroz Immobilier, exerçant sous l'enseigne ORPI (ci-après l'agence ORPI) ; 1. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES DES VENDERESSES CONTRE L'AGENCE ORPI L'agence ORPI sollicite de juger irrecevable l'appel en garantie des consorts [N] à son encontre, en premier lieu, au motif que les consorts [N] n'ont pas conclu à son encontre dans le délai de trois mois, prévu par les textes, et en second lieu, sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle en appel ; 1.1 Sur le moyen relatif au non-respect du délai de trois mois Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, soit à la date de la déclaration d'appel, « L'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué » ; Aux termes de l'article 911-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur du 1er septembre 2017 au 1er septembre 2024, « Le conseiller de la mise en état peut d'office, par ordonnance et en raison de la nature de l'affaire, impartir des délais plus courts que ceux prévus aux articles 908 à 910. La caducité de la déclaration d'appel en application des articles 902 et 908 ou l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 sont prononcées par ordonnance du conseiller de la mise en état qui statue après avoir sollicité les observations écrites des parties. L'ordonnance qui prononce la caducité ne peut être rapportée. La partie dont la déclaration d'appel a été frappée de caducité en application des articles 902, 905-1, 905-2 ou 908 ou dont l'appel a été déclaré irrecevable n'est plus recevable à former un appel principal contre le même jugement et à l'égard de la même partie. De même, n'est plus recevable à former appel principal l'intimé auquel ont été régulièrement notifiées les conclusions de l'appelant et qui n'a pas formé un appel incident ou provoqué contre le jugement attaqué dans les délais impartis aux articles 905-2 et 909 ou dont l'appel incident ou provoqué a été déclaré irrecevable » ; Aux termes de l'article 907 du code de procédure civile, sous le titre relatif aux dispositions particulières à la cour d'appel, dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, « A moins qu'il ne soit fait application de l'article 905, l'affaire est instruite sous le contrôle d'un magistrat de la chambre à laquelle elle est distribuée, dans les conditions prévues par les articles 780 à 807 et sous réserve des dispositions qui suivent » ; Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable du 1er janvier 2020 au 1er septembre 2024, « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; ' » ; En l'espèce, l'irrecevabilité de l'appel incident, pour non-respect des dispositions des articles 911-1 et 909 du code de procédure civile, relevant de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état, qui n'est plus saisi, il y a lieu de rejeter ce moyen ; 1.2 Sur le moyen relatif à la prétention nouvelle en appel Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, « A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait » ; Aux termes de l'article 565 du même code, « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent » ; Aux termes de l'article 566 du même code, « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » ; Aux termes de l'article 567 du même code, « Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel » ; En l'espèce, en première instance, seuls les acquéreurs ont exercé une action à l'encontre de l'agence immobilière, de nature délictuelle, tendant à la condamner à leur verser des dommages et intérêts ; En appel, les vendeurs sollicitent de condamner l'agence immobilière à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des acquéreurs ; ils exercent, en qualité de mandants de l'agence immobilière, une action à son encontre, de nature contractuelle ; Les vendeurs auraient pu exercer cette action en première instance ; En appel, il ne s'agit pas d'une prétention pour opposer compensation ou faire écarter les prétentions adverses, elle ne tend pas aux mêmes fins que celles soumises au premier juge ; elle n'est pas la conséquence, l'accessoire ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge ; et il ne s'agit pas d'une demande reconventionnelle ; En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable la prétention nouvelle en appel de Mme [A] [M] veuve [N] et Mme [R] [N] de condamner l'agence ORPI à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre à hauteur de 80 % ; 2. SUR L'ACTION DES ACQUEREURS CONTRE LES VENDERESSES Les époux [K] agissent sur le fondement de la garantie des vices cachés à l'encontre des venderesses ; selon eux, le vice caché est l'origine des fissures, en ce qu'elle n'est pas liée à la nature du sol mais aux travaux sur le vide sanitaire réalisés par les consorts [N], qui rendent les fissures évolutives et la maison inhabitable ; ils estiment que les venderesses, vivant dans la maison, avaient connaissance des travaux afférents au vide-sanitaire réalisés en 1985 et les leur ont sciemment cachés ; ces travaux rendent la maison inhabitable et donc impropre à sa destination ; ils exposent que les venderesses leur ont expliqué que les fissures visibles au moment de l'acquisition étaient liées à la nature du sol et opposent aux venderesses que M. [K], couvreur au moment de l'acquisition, était néophyte en construction et non à même de mesurer la réelle gravité des désordres ; Les consorts [N] concluent à leur absence de mauvaise foi ; elles indiquent qu'elle ne savent pas qui est à l'origine des travaux de création du sous-sol, ni qui les a exécutés et qu'elles n'avaient pas connaissance des désordres affectant les fondations, estimant que l'expert n'émet que des hypothèses sur l'origine des désordres et la date des travaux ; elles considèrent que M. [K] est un professionnel du bâtiment, que les époux [K] savaient que le bien nécessitait de gros travaux de remise en état puisqu'ils l'ont acquis à un prix très intéressant compte tenu de sa vétusté, que le mauvais état du bien aurait dû attirer leur vigilance et qu'ils pouvaient faire intervenir un architecte ou un bureau d'études ;