Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 10 avril 2026 — n° 24/05585

PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne M. [A] [E] [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P], pris ensemble, la somme supplémentaire unique de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Rejette la demande de l'appelant au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 5 novembre 2020, Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] (les consorts [Y]) ont unilatéralement promis de vendre, au prix de 1.355.000 €, une grande propriété, clôturée en partie de murs et en partie de grillage, composée d'une maison de maître dite « [Adresse 9] », d'une maison de gardiens et de divers bâtiments à usage de garages et écuries, d'un abri-garage, d'une maison d'habitation en état de ruine, parc avec étang à sec, jardin potager et bois, situé sur la commune de [Localité 2], à M. [A] [E] [V] (M. [E]). La promesse était conclue sans condition suspensive de prêt. L'indemnité d'immobilisation était fixée à 135.500 € et l'expiration du délai d'option au 25 février 2021. M. [E] a versé en séquestre une somme de 67.750 € au comptable de l'office notarial de Me [N] [S], notaire à [Localité 3]. L'acte précisait dans un chapitre intitulé « bail de chasse », que M. [E] déclarait être preneur à bail de chasse, suivant acte du 26 avril 2018, moyennant un loyer annuel de 8.500 €, sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] à [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 7], [Cadastre 8] à [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] et [Cadastre 16] à [Cadastre 17] et [Cadastre 18] faisant partie de la propriété objet de la promesse de vente. Aux termes de deux avenants, la date limite d'option a été prorogée jusqu'au 30 avril 2021. L'option n'a pas été levée. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 février 2022, les consorts [Y] ont mis en demeure M. [E] de donner instructions à Me [N] [S] de débloquer la somme de 67.500 €, séquestrée entre ses mains, et de leur adresser un chèque CARPA de 67.500 €, au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation et de 21.365 € au titre du solde des loyers impayés du bail de chasse consenti. Par actes d'huissier des 2 et 8 juin 2022, les consorts [Y] ont assigné M. [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins, au visa de l'article L 290-2 du code de la construction et l'habitation et des articles 1728 et 1775 du code civil, de voir prononcer la caducité de la promesse de vente, ordonner la libération du séquestre de 67.500 € à leur profit et la condamnation de M. [E] à verser 67.500 € au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, outre 21.365 €, au titre du solde restant dû des loyers du bail de chasse du 26 avril 2018. M. [E] a constitué avocat le 22 février 2023 mais n'a pas conclu. Par jugement du 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi : -Constate la caducité de la promesse unilatérale de vente du 5 novembre 2020 depuis le 30 avril 2021, -Condamne M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] la somme de 135.500 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par acte du 5 novembre 2020, -Autorise Me [N] [S], notaire à [Localité 3], à débloquer la somme séquestrée entre ses mains de 67.500 €, au profit de Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P], -Condamne M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] la somme de 12.865 €, au titre du solde restant dû des loyers du bail de chasse du 26 avril 2018, -Condamne M. [A] [E] [V] aux dépens et accorde à la Selarl Schaeffer Avocats, représentée par Me Wilfrid Schaeffer, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, -Condamne M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R], la somme de 700 € à chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -Constate l'exécution provisoire du présent jugement. M. [A] [E] [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 mars 2024. La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2026.

SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la promesse de vente M. [E] sollicite de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la caducité de la promesse de vente, mais de lui restituer l'indemnité d'immobilisation au motif que « la caducité de la promesse entraîne celle de toutes ses obligations de la promesse», y compris celle relative à l'indemnité d'immobilisation ; il ajoute que les intimés ayant pu vendre leur bien avant le prononcé du jugement n'ont pas subi de préjudice du fait de l'immobilisation du bien ; Aux termes de l'article 1103 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » ; Sur la caducité de la promesse de vente En l'espèce, le premier juge a exactement retenu que « Par acte du 5 novembre 2020, les consorts [Y] ont unilatéralement promis de vendre un bien immobilier à M. [E], celui-ci ayant la possibilité de lever l'option et de manifester son intention d'acheter au plus tard le 30 avril 2021 au terme de deux avenants. L'acte prévoit au bas de la page 14 que le délai d'option dépassé « sans que le bénéficiaire ou son substitué ait manifesté expressément son intention de réaliser la vente, la promesse sera de plein droit considérée comme caduque et le promettant sera délié de ses obligations sans être tenu de faire aucune mise en demeure, ni de remplir aucune formalité ». Il ressort de ces clauses claires et précises que, à défaut d'option de M. [E] avant le 30 avril 2021, la promesse unilatérale de vente est caduque sans aucune formalité ni mise en demeure de la part des consorts [Y]. Ainsi le tribunal constatera que la promesse unilatérale de vente du 5 novembre 2020 est caduque depuis le 30 avril 2021 » ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse unilatérale de vente du 5 novembre 2020 depuis le 30 avril 2021 ; Sur l'indemnité d'immobilisation En l'espèce, la promesse de vente stipule en page 16 : « En l'absence de levée d'option ou de signature de l'acte de vente dans le délai : Au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l'acquérir. Dans ce cas, l'indemnité d'immobilisation sera due en totalité au promettant par le bénéficiaire, sauf en cas de défaillance de l'une au moins des conditions suspensives aux présentes » ; L'argument de M. [E], selon lequel la caducité de la promesse entraîne celle des dispositions relatives à l'indemnité d'immobilisation, est inopérant compte tenu de cette clause contractuelle, qui prévoit expressément le cas de l'absence de réalisation de l'acquisition par le bénéficiaire ; L'expiration du délai d'option a été fixée au 30 avril 2021 suite à deux avenants ; M. [E] ne conteste pas, en appel, ne pas avoir levé l'option, ni signé l'acte de vente dans ce délai ; il n'invoque aucune défaillance d'une condition suspensive ; En conséquence, en application de cette clause, l'indemnité d'immobilisation est due en totalité au promettant par le bénéficiaire ; Les intimés ayant vendu le bien le 21 novembre 2022, soit postérieurement à la date d'échéance de la promesse fixée au 30 avril 2021, le bien est donc resté immobilisé le temps de la durée de la promesse et les dispositions contractuelles, stipulant que l'indemnité d'immobilisation est une indemnité forfaitaire et non réductible, doivent donc être appliquées ; Ainsi le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [A] [E] [V] à verser à Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] la somme de 135.500 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par acte du 5 novembre 2020 ; Il ressort de la promesse de vente que le jour de la promesse, M. [A] [E] a versé la somme de 67.750 €, représentant une partie de l'indemnité d'immobilisation, entre les mains du notaire séquestre ; Il y a donc lieu, pour le paiement d'une partie de l'indemnité d'immobilisation, d'autoriser le notaire à verser la somme séquestrée entre les mains des consorts [Y] ; Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a autorisé Me [N] [S], notaire à [Localité 3], à débloquer la somme séquestrée entre ses mains de 67.500 €, au profit de Mme [F] [Y], M. [Z] [Y], M. [K] [Y], M. [D] [Y], Mme [W] [P] et M. [R] [P] ; Sur les loyers du bail de chasse M. [E] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, de « confirmer la caducité de la promesse de vente et infirmer les autres dispositions du jugement » ; il convient donc de considérer qu'il sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser la somme de 12.865 €, au titre du solde restant dû des loyers du bail de chasse du 26 avril 2018 ; toutefois dans le corps de ses conclusions, il ne motive pas cette demande, ni en droit, ni en fait ; Les consorts [Y] sollicitent d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la somme de 12.865 € et sollicitent de fixer à 21.365 €, le solde des loyers annuels dus au titre du bail de chasse, dont sur la saison 2018-2019 la somme de 2.515 €, sur la saison 2019-2020 la somme de 6.100 €, sur la saison 2020-2021 la somme de 4.250 € et sur la saison 2021 à février 2022 inclus la somme de 8.500 € ; Aux termes de l'article 1353 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » ; En l'espèce, l'acte notarié du 5 novembre 2020 stipule : « Bail de chasse Le bénéficiaire déclare être preneur à bail de chasse sur les parcelles ' : -suivant acte sous seing-privé régularisé avec le promettant en date du 26 avril 2018 pour une période courant du 1er mai 2018 au 31 mars 2019. Aux termes dudit bail, il avait été convenu un loyer annuel de 8.500 € sur lequel le bénéficiaire s'est acquitté de la somme de 5.985 €. -le bail du 26 avril 2018 a été renouvelé verbalement aux mêmes conditions pour la saison 2019-2020. Sur le loyer de 8.500 €, le bénéficiaire a versé au promettant la somme de 2.400 €. -le bail verbal s'est poursuivi aux mêmes conditions pour la saison 2020-2021. Sur le loyer de 8.500 €, le bénéficiaire a versé au promettant la somme de 4.250 €. De convention entre les parties, il a été convenu d'apurer les impayés de loyer de la manière suivante : -Pour les campagnes de chasse précédant l'année 2019 ' en cas de réalisation des présentes uniquement ' -Pour la campagne de chasse 2019/2020 ' le jour de la signature de l'acte authentique ' -Pour la campagne de chasse 2020/2021 ' le jour de la signature de l'acte authentique ' » ; La deuxième partie de cette clause relative à l'apurement des impayés de loyer, en cas de réalisation de la vente, n'est pas applicable puisque la vente n'a pas été réalisée par acte authentique ; Il ressort de la première partie de la clause du bail de chasse que : -pour la saison 2018-2019, sur le loyer de 8.500 €, M. [E] a réglé 5.985 € : le solde restant dû s'élève donc à 2.515 € (8.500-5.985), -pour la saison 2019-2020, sur le loyer de 8.500 €, M. [E] a réglé 2.400 € : le solde restant dû s'élève donc à 6.100 € (8.500 ' 2.400), -pour la saison 2020-2021, sur le loyer de 8.500 €, M. [E] a réglé 4.250 € : le solde restant dû s'élève donc à 4.250 € (8.500 ' 4.250) ;