Cour d'appel, 4ème chambre commerciale, 10 avril 2026 — n° 24/00052

PAR CES MOTIFS La Cour, Infirme le jugement déféré sauf sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant Condamne la SCI Familiale [U] à payer à la société Piscine Dépôt la somme de 53 344, 65 euros, au titre du trop-perçu de loyers, Dit que cette somme produit intérêts à hauteur de 43 344, 65 euros au taux des avances sur titre de la banque de France Déboute la SCI Familiale [U] de sa demande au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er novembre 2017 au 31 mai 2020 Sursoit à statuer sur la demande de la SCI Familiale [U] au titre de l'indexation des loyers pour la période du 1er novembre 2020 au 1er avril 2026, Invite la SCI Familiale [U] à parfaire le chiffrage de sa demande au titre de l'indexation des loyers et renvoie les parties à l'audience de plaidoiries du 2 juillet 2026 à 9h00 Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel Condamne chacune des parties à supporter ses propres dépens de première instance et d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

EXPOSÉ Vu l'appel interjeté le 26 décembre 2023 par la SARL Piscine Dépôt à l'encontre du jugement rendu le 5 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes dans l'instance n° RG 21/01994 ; Vu l'avis du 19 novembre 2025 de déplacement de l'affaire à l'audience du 9 mars 2026 à 14h00 en raison de l'indisponibilité du magistrat ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 15 juillet 2024 par la SARL Piscine Dépôt, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 12 juin 2024 par la SCI SCI Familiale [U], intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ; Vu l'ordonnance du 7 octobre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 13 novembre 202513 novembre 202513 novembre 2025. *** La société Piscine Dépôt est locataire d'un local à usage commercial appartenant à la SCI Familiale [U], situé [Adresse 1], en vertu d'un avenant du 8 février 2011 au bail commercial du 6 août 2007, conclu pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1er novembre 2007 au prix annuel de HT 84.000 euros. Ce bail portait sur un hall d'exposition de 160 m², un atelier de 300 m² et une aire de stockage de 300 m² qui a été cédée à un tiers par le bailleur, ce qui a eu pour conséquence de ramener le montant du loyer annuel à HT 60.000 euros, soit 5.000 euros par mois, à compter du 1er février 2014. Le bail est venu à expiration le 31 octobre 2016 et s'est poursuivi par tacite reconduction au-delà de son terme. La société Piscine Dépôt a demandé le renouvellement du bail à compter de son premier terme d'usage, soit à compter du 31 octobre 2017 conformément aux dispositions du code de commerce et a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du loyer de renouvellement à compter du 31 octobre 2017. Par un jugement avant dire droit du 7 novembre 2018, le tribunal a ordonné une mesure d' expertise judiciaire confiée à Mme [V] [B]. Par jugement du 18 février 2020, le juge des loyers commerciaux a fixé le prix du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2017 HT et hors charges à la somme annuelle de 38.783,81 euros HT, soit 3.231,98 euros par mois, s'est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de condamnation de la Sarl Piscine Dépôt au titre de l'indexation à compter du 11 avril 2018 et a renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Nîmes. Ce jugement a été régulièrement signifié le 16 mars 2020 et est devenu définitif, conformément au certificat de non appel délivré le 24 août 2020. La société [U] a envoyé à son locataire commercial un courrier recommandé avec accusé réception le 21 juillet 2020, la mettant de demeure de payer les sommes dues. *** Par exploit du 18 mai 2021, la société Familiale [U] a fait assigner la société Piscine Dépôt devant le tribunal judiciaire de Nîmes, en paiement de la somme de 20 009, 57 euros HT au titre de l'indexation du loyer commercial pour la période à compter du 1er novembre 2017 outre des dommages-intérêts pour inexécution contractuelle et résistance abusive, et au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, *** Par jugement du 5 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes a débouté la SCI Familiale [U] de sa demande en paiement principale au titre de l'indexation des loyers commerciaux, a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, rejetant les demandes reconventionnelles de la Sarl Piscine Dépôt en remboursement du trop payé de loyers et en paiement de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive. *** La société Piscine Dépôt a relevé appel le 26 décembre 2023 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu'il a : débouté la société Piscine Dépôt de sa demande tendant à condamner la société Familiale [U] à lui payer la somme de 60.112,68 euros au titre du trop payé de loyers.

DISCUSSION - Sur l'appel principal relatif au trop perçu invoqué par la société Piscine Dépôt: L'article 9 du code de procédure civile dispose que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. » L'article 1342-8 du code civil dispose que : « Le paiement se prouve par tout moyen. » S'appuyant sur un courrier adressé par la société Piscine Dépôt à son bailleur le 23 mars 2020 informant ce dernier de la fermeture de son magasin à compter du 14 mars 2020 en application des mesures pour lutter contre le virus du Covid 19, et qu'il n'était plus en mesure, en conséquence, de régler le loyer dû au titre de son occupation des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], le premier juge a considéré que par ce courrier, la société Piscine Dépôt reconnaissait ne pas s'être acquittée de son loyer au moins pour partie de l'année 2020. Le premier juge a par ailleurs retenu l'absence de production par la Sarl Piscine Dépôt de décompte actualisé, de quittances ou reçus délivrés par la bailleresse et de tout autre document bancaire. La société Piscine Dépôt verse aux débats les relevés de son compte courant pour la période du 31 janvier 2018 au 31 janvier 2024, ce dont il résulte : Pour l'année 2018 : * 7 chèques de 6.000 euros encaissés les 20 février, 11 avril, 26 avril, 16 mai, 18 octobre, 14 novembre, 17 décembre 2018 * 3 chèques de 5.000 euros encaissés les 29 juin, 23 juillet, 16 août et * 3 chèques de 1.000 euros à Me [L], encaissés les 19 juin, 10 juillet et 14 août 2018 * Un chèque de 5.988,58 euros encaissé le 17 septembre et un chèque de 11,42 euros à Me [L] encaissé le 16 septembre Pour l'année 2019: * 12 chèques de 6.000 euros encaissés les 31 janvier, 19 février, 3 avril, 24 avril, 13 mai, 13 juin, 15 juillet, 15 août, 18 septembre, 10 octobre, 12 décembre (x2) Pour l'année 2020: * 7 chèques de 6.000 euros encaissés les 7 janvier, 20 février, 19 mars, 18 juin, 19 juin, 13 août, 10 septembre 2020 et * un chèque de 3.878,37 euros encaissé le 15 octobre 2020. Si les dits relevés ne mentionnent pas le libellé des chèques ni le destinataire, de sorte que les transactions sus-visées ne sont pas détaillées, il s'agit pourtant de paiements qui correspondent par leur montant et leur périodicité mensuelle, au paiement du loyer commercial. De plus, par courrier de son conseil du 21 juillet 2020, la SCI [U] a d'une part, invité la Sarl Piscine Dépôt à lui faire connaître le montant qu'elle considérait avoir trop versé au titre de son loyer commercial depuis le 1er novembre 2017 en tenant compte de la prescription, d'autre part, lui a indiqué qu'elle était redevable de l'indexation et lui a réclamé un arriéré de loyers en lui rappelant que le report de paiement des loyers en raison de la crise sanitaire n'annulait pas les termes échus. In fine, le conseil de la société [U] a envisagé « un règlement amiable qui pourrait éventuellement passer par une compensation totale ou partielle de votre éventuelle créance sur « trop payé » de loyer et de la créance de ma cliente à votre égard au tire de l'indexation du loyer commercial. » La cour observe qu'à l'exception de ce courrier, la société [U] n'a jamais réclamé un arriéré de loyers dûment chiffré et qu'elle n'a, en tout état de cause, pas remis en cause la réalité d'un trop payé puisqu'elle a demandé à sa locataire de le chiffrer. Il résulte de ces éléments pris dans leur ensemble que les relevés bancaires produits par la société Piscine Dépôt attestent qu'elle a réglé le loyer mensuel pour la période considérée, et que le courrier du 23 mars 2020 ne saurait valoir reconnaissance d'un impayé pour les mois à venir. La société Piscine Dépôt justifie par conséquent avoir versé au titre des loyers, pour la période du 1er novembre 2017 au 31 octobre 2020, la somme totale de 163 231, 97 euros alors qu'elle aurait dû verser, conformément au jugement du 18 février 2020 qui a fixé le loyer à compter du 1er novembre 2017 à la somme de 3 231, 98 euros, la somme totale de 109 887, 32 euros (3 231,98 euros x 34). Il en résulte un trop perçu de 53 344, 65 euros pour la SCI [U]. La cour condamne par conséquent la SCI [U] à payer à la société Piscine Dépôt la somme de 53 344, 65 euros, au titre du trop-perçu de loyers, par infirmation du jugement déféré. -Sur l'application de l'article L.145-40 du code de commerce : L'article L.145-40 du code de commerce dispose que : « Les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. » La société Piscine Dépôt demande l'application d'un taux de 6% ( taux de facilité de prêt marginal augmenté de 200 points) sur la somme de 43 344, 65 euros, soit le montant excédant deux termes de loyers. Cette demande est fondée, sauf à ramener le taux de 6% à 4, 4% qui est le taux des avances sur titre de la Banque de France au 1er février 2026. - Sur l'application de la clause d'indexation : L'article L.145-38 du code de commerce énonce que : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la demande en révision.(') » L'article L.145-39 du code de commerce énonce que : « En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. » Et l'article L.112-1 du code monétaire et financier dispose que : « Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. » La clause d'indexation contractuelle mentionnée dans le bail commercial originel est libellée comme suit : « Les parties conviennent à titre de condition essentielle et déterminante d'indexer le loyer sur l'indice national du coût de la construction, publié par l'Institut [Etablissement 1] et des Etudes Economiques, et de lui faire subir par période triennale les mêmes variations d'augmentation ou de diminution. A cet effet, le réajustement du loyer s'effectuera tous les trois ans à la date anniversaire des présentes. Le nouveau montant applicable sera calculé au moyen d'une règle proportionnelle ayant pour données : Le montant du loyer initial ; L'indice ayant servi à établir ce montant ; Et le dernier indice connu au mois anniversaire précédant immédiatement l'indexation. Il est précisé, à cet égard, que le montant initial du loyer ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l'indice du 1er trimestre de l'année 2007, qui s'élève à 1387. L'application de cette clause d'indexation se fera à l'initiative du Bailleur dès la publication de l'indice. Au cas où, pour quelque raison que ce soit, l'indice ci-dessus choisi pour l'indexation des loyers cessait d'être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base soit l'indice de remplacement soit un nouvel indice conventionnellement choisi ou à dire d'expert. »