Cour d'appel, chambre 1 section 2, 9 avril 2026 — n° 24/00419

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

**** EXPOSÉ DU LITIGE Mme [Z] [V] est propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4], cadastré BX n° [Cadastre 1]. La SARL Etablissements [K] [L] est propriétaire de l'immeuble adjacent, situé au [Adresse 4] même rue, cadastré BX n° [Cadastre 2]. Ces deux immeubles comportent des locaux à usage commercial. Mme [Z] [V] exploitait un commerce au 143 qu'elle avait souhaité agrandir par l'adjonction du hall de l'immeuble situé au [Adresse 5]. Le 28 mai 2000, un protocole d'accord a été signé entre Mme [Z] [V] et la société Etablissements [K] [L]. Suivant acte notarié du 28 juin 2000, après division cadastrale du rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 6] en deux volumes, la société Etablissements [K] [L] a vendu à Mme [Z] [V] le hall de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], dénommé 'volume 1". Le 25 août 2000, un protocole d'accord notarié a été conclu entre la société Etablissements [K] [L], acquise par la société Erisport dont le gérant était M. [E] [N], et Mme [Z] [V]. Le 28 août 2000, la société Etablissements [K] [L] a conclu un bail commercial avec la société 'Promotion du prêt-à-porter' portant sur le rez-de-chaussée de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] volume 2. Le même jour, Mme [Z] [V] a également conclu un bail commercial portant sur le rez-de-chaussée de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4] volume 1 avec la société 'Promotion du prêt-à-porter'. Le loyer a été versé par la société 'Promotion du prêt-à-porter' jusqu'au 31 mars 2018, date de la fermeture du commerce Pimkie. Le 27 février 2020, Mme [Z] [V] a mis en demeure la société Etablissements [K] [L] de lui verser les loyers impayés depuis le 1er avril 2018. Cette société s'y est opposée, arguant que ce loyer était dû par la société 'Promotion du prêt-à- porter'. Par la suite, Mme [Z] [V] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Douai en paiement de ces loyers, qui l'a déboutée au motif de l'existence de contestations sérieuses. Suivant un arrêt du 20 janvier 2022, la cour d'appel de Douai a confirmé l'ordonnance. En parallèle, par acte du 12 juin 2020, la société Etablissements [K] [L] a assigné Mme [Z] [V] devant le tribunal judiciaire de Douai afin de juger que cette dernière était infondée à lui réclamer un loyer pour ce volume 1 pour lequel elle bénéficie, de surcroit, d'une servitude conventionnelle de passage depuis le protocole d'accord du 28 mai 2000. Par jugement du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Douai a : -déclaré irrecevables la nullité de l'assignation et les deux fins de non-recevoir relatives au défaut d'intérêt à agir de la société Etablissements [K] [L] et à l'application du principe de l'estoppel soulevées par Mme [Z] [V] ; -jugé que la SARL Etablissements [K] [L] bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage par le hall d'entrée de l'immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 4] (Nord), appartenant à Mme [Z] [V], cadastré section BX n° [Cadastre 1], volume 1, non limité en profondeur mais limité à sa partie supérieure à la côte 31.91, en vertu d'un titre du 28 mai 2000 ; -débouté Mme [Z] [V] de sa demande en paiement de loyers formée à l'encontre de la SARL Etablissements [K] [L] pour la jouissance de ce volume 1 en l'absence d'engagement de cette société en ce sens ; -condamné Mme [Z] [V] à payer à la SARL Etablissements [K] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné Mme [Z] [V] aux dépens ; -jugé n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit de ce jugement. Par déclaration reçue au greffe de ce siège le 30 janvier 2024, Mme [Z] [V] a interjeté appel de la décision. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 25 novembre 2024, Mme [Z] [V] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1193, 1231 et 1231-1 du code civil, de :

MOTIVATION DE LA DECISION A titre liminaire, il est précisé que Mme [Z] [V] a interjeté appel du chef du jugement ayant « déclaré irrecevables la nullité de l'assignation et les deux fins de non-recevoir relatives au défaut d'intérêt à agir de la société Etablissements [K] [L] et à l'application du principe de l'estoppel soulevées par Mme [Z] [V] » et demande dans ses dernières conclusions de réformer le jugement en toutes ses dispositions. Toutefois, elle ne formule aucun moyen sur ces fins de non-recevoir dans le corps de ses conclusions. Conformément à l'article 954 du code de procédure civile, ce chef de jugement est, par conséquent, confirmé. Par ailleurs, la société Erisport et M. [N], à titre personnel, ne sont pas dans la cause. Les demandes formulées à leur encontre sont irrecevables. 1) Sur l'existence d'une servitude de passage Aux termes de l'article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. Les servitudes de passage étant par nature discontinues, elles ne peuvent donc s'établir que par titre. Si, conformément l'article 691 du code civil, les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par titre, ce titre n'est pas nécessairement constitué par l'acte de vente du fonds servant et peut résulter de tout acte exprimant une volonté non équivoque de grever le fonds d'un droit réel (3e Civ., 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-11.653). Toutefois, encore faut-il que cet acte caractérise la constitution d'une servitude et soit opposable au propriétaire du fonds servant (3e Civ., 16 septembre 2009, n° 08-16. 499). En l'espèce, il ressort de l'acte sous seing privé du 28 mai 2000 : « Je soussigné [E] [N] m'engage à prêter à [Z] [V] à titre personnel sur mes biens propres la somme de huit cent dix mille francs (810 000 F) pour une durée de huit ans (8) sans intérêts. En contrepartie, [Z] [V] permettra à la SARL [L] l'accès aux appartements par le hall dont elle sera propriétaire, faisant partie d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Aux termes de huit ans, si aucun obstacle du fait de [Z] [V] ne s'oppose aux projets de la SARL [L], cette somme du prêt sera abandonnée au profit de [Z] [V] ». Cet acte sous seing privé traduit un engagement personnel de la part de M. [E] [N] et de Mme [Z] [V] ; il ne désigne pas les fonds dominants et servants avec précision. Il est donc dépourvu d'effet réel. De plus, cet acte n'a fait l'objet d'aucune publicité foncière et n'a pas été repris dans l'acte authentique du 28 juin 2000 relatif à la vente du lot n°1 par la SARL [K] [L] à Mme [Z] [V]. Par ailleurs, il est soutenu que le passage litigieux serait nécessaire à l'accès à des appartements lesquels ne pourraient être desservis autrement. Toutefois, une telle circonstance, à la supposer établie, relève du régime des servitudes légales pour cause d'enclave prévu à l'article 682 du code civil et ne saurait suppléer l'absence de titre constitutif d'une servitude conventionnelle au sens de l'article 691 du code civil. Or, en l'espèce, la demande est fondée sur l'existence d'une servitude conventionnelle de passage, laquelle n'est pas caractérisée en l'absence de titre constitutif opposable. Par conséquent, la demande de juger que la SARL Etablissements [K] [L] bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage par le hall d'entrée de l'immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 4] (Nord), appartenant à Mme [Z] [V], est rejetée. Le jugement est infirmé de ce chef. 2) Sur la demande paiement de loyers Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1156 du code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. En l'espèce, suivant acte notarié du 28 juin 2000, Mme [Z] [V] a acquis auprès de la SARL Etablissement [K] [L] le hall de l'immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 4], dénommé 'volume 1". Il ressort du protocole d'accord notarié du 25 août 2000 signé conclu entre M. [E] [N], gérant de la société ERI SPORT et de la société établissement [K] [L] et Mme [Z] [V] qu'il a été convenu que « la SARL ERISPORT : -fera l'acquisition de toutes les parts sociales de la SARL [K] [L], - et cèdera à Mademoiselle [V], suite à division intervenue sur la surface totale de l'ensemble immobilier cadastré section BX n°[Cadastre 2] pour 9 ares 19 centiares, le volume 1 non limité en profondeur mais limité à sa partie supérieure à la côte 33.91 de 7 centiares. Que Mademoiselle [V] aura à sa charge les travaux de séparation, la mise à niveau des sols, la suppression des escaliers d'accès aux étages etc. Toutefois, un problème contrariant tous ces projets survient dans les mois qui suivent la réalisation des transactions. La SARL « promotion du prêt à porter » (Enseigne Pimkie) bénéficiaire de la propriété commerciale sur une partie de cet ensemble immobilier (2 ares environ) se trouve dans l'obligation de créer une sortie de secours. La SARL [K] [L] sera exposée aux mêmes obligations si elle entend exploiter les 6 ares de la surface demeurée libre à l'arrière du magasin. Ces problèmes de sécurité imposent la transformation du volume 1 en sortie de secours pour les deux exploitations. Les SARL [K] [L]/ERISPORT, actionnaire principal (en cours de fusion) auront la jouissance de la totalité du volume 1, nécessaire à leurs activités respectives. En contrepartie du préjudice subi par Mademoiselle [V] suite au sacrifice de son projet d'agrandissement, elle se voit offrir : Un loyer de CENT MILLE [Localité 5] H.T, hors charges correspondant à la proposition de son locataires « les fils de [H] [B] » pour le projet d'agrandissement, La jouissance gratuite et sans réserve d'un local à usage d'habitation d'une surface de 6 centiares, remis en parfait état d'occupation et pour lequel la SARL [K] [L]/ERISPORT prend en charge l'entretien et les frais de fonctionnement, situé à [Adresse 8] 1er étage, ainsi que la faculté de sous louer cet appartement à sa convenance ; Ceci exposé : Mademoiselle [V] accepte de renoncer à son projet d'agrandissement au profit de la SARL [K] [L]/ERISPORT dont elle est salariée, leur permettant de bénéficier des avantages suivants : Augmentation des loyers PIMKIE de 100% (500 000 Fr contre 250 000 Fr), Location de la surface de 6 centiares isolée à l'arrière du magasin pour un loyer de CENT MILLE [Localité 5] H.T, Location des appartements du 1er, 2ème et 3ème étage grâce à l'accès par le volume 1 pour un loyer estimé à QUATRE VINGT DIX MILLE SIX CENT [Localité 5] (90 600 Fr). Les SARL [K] [L]/ERISPORT s'engagent à faire perdurer ces accords par leurs successeurs et ayants droit ». Il est versé aux débats l'acte notarié du 28 août 2000 relatif au bail commercial consenti par Mme [Z] [V] à la société Promotion prêt à porter s'agissant du lot-volume 1. Il est stipulé dans l'acte que « le présent bail est indissociable du bail commercial reçu par Maître [A] [M] ce jourd'hui par la SARL [L] au profit du preneur. En cas de résiliation du fait du preneur, les surfaces objet de ce bail seront rendues indépendantes sur simple demande du bailleur ». Le montant du loyer stipulé était de 100 000 Fr (par trimestre).