Cour d'appel, chambre 2 a, 10 avril 2026 — n° 25/01150

Par ces motifs La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe ; Infirme l'ordonnance rendue entre les parties le 17 février 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne ; statuant à nouveau, Déboute M. [S] [E] de ses demandes ; Le déboute de sa demande pour frais irrépétibles ; Le condamne du même chef à payer à la SCM d'avocats CIA la somme de 2 500 euros ; Le condamne aux dépens de première instance et d'appel. La greffière Le président

Exposé des faits et de la procédure Par acte des 20 et 21 juillet 2020, feu [N] [E] a donné à bail à la SCM d'avocats CIA des locaux professionnels à usage de bureaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 2 100 euros TTC et une provision mensuelle pour charges de 500 euros. M. [S] [E], fils du bailleur venant aux droits de son père décédé, se prévalant d'une régularisation des charges locatives, a fait délivrer à la société locataire, en date du 13 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement d'un arriéré de charges de 7 575,96 euros. Puis, le 1er juillet 2024, il a assigné la société devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne pour voir constater la résolution du bail à effet du 13 janvier 2024, condamner la société à vider les lieux et à lui payer la somme de 16 656,03 euros au titre du solde de sa dette locative augmentée de nouvelles sommes, outre, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 2 800 euros à compter de la date de résiliation. Pour s'y opposer, la société CIA soulevait à titre principal l'incompétence du juge des référés en présence de contestations sérieuses, à titre subsidiaire l'annulation de la clause résolutoire, à titre plus subsidiaire l'annulation du commandement de payer, et à titre encore plus subsidiaire la suspension de la clause résolutoire et l'échelonnement de la dette. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne, par ordonnance du 17 février 2025, a statué en ces termes : - nous déclarons compétent en référé ; - déclarons réguliers la clause résolutoire du bail et le commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 ; - constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à effet du 13 janvier 2024 ; - constatons la résiliation de plein droit du « bail commercial » à effet du 13 janvier 2024 ; - suspendons les effets de la clause résolutoire ; - condamnons la société CIA à payer à M. [S] [E] une somme provisionnelle de 16 656,03 euros au titre de sa dette locative arrêtée à la date du jugement ; - autorisons la société CIA à se libérer de sa dette dans un délai de six mois sans préjudice du loyer indexé et charges courantes à effet de la signification du jugement ; - disons qu'à défaut de règlement la clause résolutoire produira effet sans nouvelle décision ; dans ce cas et sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision : - condamnons la société CIA à payer à M. [E] une indemnité mensuelle d'occupation de 2 600 euros à compter du premier impayé jusqu'à libération effective les locaux ; - condamnons la société CIA et tout occupant de son chef à évacuer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, dans un délai de 2 mois à compter du 1er impayé de loyer et arriéré ; - condamnons la société CIA au paiement d'une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamnons la défenderesse aux dépens ; - rappelons que la présente, ordonnance est de plein droit exécutoire par provision. Pour reconnaître la validité de la clause résolutoire, le juge des référés a relevé que les parties étaient liées par un bail professionnel régi par le code civil et par l'article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, et que, les termes du bail étaient librement négociables, elles avaient la possibilité de prévoir des modalités de résiliation anticipée en incluant une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas d'inexécution des obligations du locataire après commandement visant la clause résolutoire non suivi d'effet dans le délai d'un mois seulement, le délai de six semaines prévu par la loi 6 juillet 1989 n'étant pas applicable à un bail professionnel. Le premier juge a ensuite considéré que le commandement de payer était régulier, informant le locataire du délai avant résiliation, et comportant un décompte suffisamment précis de la dette, dont la réalité était confirmée par les décomptes produits aux débats.

Motifs de la décision Sur la contestation sérieuse du contrat - Sur l'interprétation de la clause de charges La clause de charges est stipulée dans les termes suivants : « 3.3 Charges récupérables Le locataire devra rembourser au bailleur les charges récupérables telles que définies ci-après. Les charges ainsi récupérables sont toutes celles facturées au bailleur au titre des lieux loués : impôts, contributions personnelles, les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque, charges et prestations afférentes aux locaux, en ceux inclus les honoraires de Syndic, primes des polices garantissant les biens immobiliers loués, etc. Le locataire devra ainsi supporter toutes les charges de toutes natures afférentes à la location des lieux loués, c'est-à-dire : - La taxe foncière - La taxe sur les bureaux, si elle est due - La taxe des ordures ménagères Les charges personnelles liées à son activité (eau, électricité, téléphone, approvisionnement d'énergie de toute nature') dans l'hypothèse ou elles seraient facturées au bailleur (elles font l'objet d'un paiement direct du locataire à son fournisseur dans l'autre cas) Les charges de copropriété sans restriction d'aucune sorte ' Etc. Le tout de telle manière que les seules dépenses du bailleur au titre de la location, soient : - L'imposition du revenu tiré de la location - L'assurance relative aux locaux souscrite par le bailleur. » Ces stipulations, claires et précises, ne sont pas sujettes à interprétation, sauf en ce qu'elles mettent à la charge du locataire « Les charges de copropriété sans restriction d'aucune sorte » et de manière que le bailleur ne supporte « au titre de la location » que l'impôt sur le revenu et l'assurance des locaux. En effet, ces formulations sont ambiguës en ce qu'elles laissent entendre tout à la fois que les charges de copropriété seraient dues par le locataire sans aucune limite, et au contraire que ces charges ne sont dues que si elles ont supportées par le propriétaire au titre de la location, ce qu'il exclurait celles qui seraient dues à un autre titre. Une interprétation est donc nécessaire pour résoudre cette ambiguïté. La société revendique à juste titre une interprétation en sa faveur, conformément au principe d'interprétation énoncé à l'article 1190 du code civil, selon lequel, dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur. Il en résulte que la clause litigieuse doit être comprise comme faisant peser sur le preneur, outre les charges expressément identifiées dans la clause, celles que le bailleur expose au titre de la location du bien, mais non celles qu'il expose à un autre titre, telles, notamment, les charges de gros travaux qu'il aurait exposées même si le bien n'était pas loué. Une telle interprétation est au demeurant conforme à la pratique revendiquée par le bailleur lui-même dans ses écritures, puisque celui-ci indique qu'il n'a jamais imputé à la partie adverse la moindre dépense relevant de travaux tels qu'une opération de restructuration, de rénovation lourde, d'amélioration ou d'entretien extraordinaire, et que les charges réclamées en application de la clause litigieuse correspondent exclusivement aux appels de fonds ordinaires établis par le syndic en application du règlement de copropriété, relevant du fonctionnement normal de l'immeuble et étrangères à une modification de la consistance du bien loué. La cour retient dès lors que la mention relative aux « charges de copropriété sans restrictions d'aucune sorte » doit être comprise comme limitée aux charges énumérées individuellement à la clause et aux seules autres charges relatives à la location du bien. - Sur la licéité de la clause de charges * Au titre d'un déséquilibre significatif entre les parties La société CIA n'établit pas que le bail soit un contrat d'adhésion, au sens de l'article 1110 du code civil, faute de démontrer que ce bail comporte un ensemble de clauses non négociables. En effet, aucun élément ne permet de retenir qu'il avait été impossible à la société de négocier le contrat avant de le conclure, alors de surcroît que les associés de la SCM exercent la profession d'avocat. Est dès lors inapplicable la règle de l'article 1171 du code civil selon laquelle, dans un contrat d'adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l'avance par l'une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, est réputée non écrite. La contestation élevée à ce titre ne présente donc pas de caractère sérieux. * Au titre de l'obligation du preneur à des charges non afférentes au bien loué Comme précédemment, la portée de la clause, telle qu'interprétée par la cour, ne permet pas de considérer que le preneur est tenu à des charges générales de l'immeuble non afférentes au bien loué. La contestation élevée à ce titre ne peut donc être qualifiée de sérieuse. * Au titre d'un vice du consentement La contestation tirée d'un vice du consentement n'apparaît pas davantage sérieuse, alors que la société ne précise pas quel vice elle invoque parmi ceux visés aux articles 1130 et suivants du code civil, et alors, au demeurant, que la profession d'avocat exercée par ses associés était de nature à la prémunir contre une lecture erronée du contrat. - Sur la licéité de la clause résolutoire La licéité de la clause résolutoire n'est plus contestée devant la cour. - Sur l'exécution du contrat de mauvaise foi La société n'indique pas en quoi l'exécution du contrat de mauvaise foi par le bailleur, fut-elle établie et fut-elle de nature à lui causer un préjudice indemnisable par le juge du fond, ainsi qu'elle le soutient, serait de nature à priver le bailleur de son droit à réclamer les sommes qui lui sont dues en exécution du contrat. Il en résulte que cette contestation n'est pas plus sérieuse que les précédentes en ce qu'elle vise l'obligation à payer les sommes demandées par le bailleur. Sur la contestation sérieuse de la dette et du commandement de payer En matière de bail professionnel, contrairement au bail commercial, la loi ne fixe pas les modalités selon lesquelles le bailleur doit justifier auprès du preneur les charges qu'il lui réclame. Le contrat passé en l'espèce ne le fait pas davantage, se bornant à stipuler laconiquement que la provision pour charges fera l'objet d'une régularisation annuelle. Pour autant, restent applicable les dispositions de l'article 1353 du code civil, selon lequel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Il en résulte qu'il incombe à M. [E] de justifier de la réalité des charges qu'il entend faire supporter à la société locataire. S'agissant en premier lieu de la somme visée au commandement de payer, celui-ci comporte en annexe : - premièrement un décompte succinct faisant apparaître pour chacune des années 2020, 2021 et 2022 le solde réclamé, calculé par l'addition d'un total de taxe foncière et d'un total de charges de copropriété, dont est soustraite l'avance sur charges acquittée par la société locataire. - deuxièmement un décompte sommaire des charges pour chacun des trois exercices ayant couru du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, et du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, faisant apparaître le montant global, mais non le détail, des différents postes de charges relatifs au lot n° 3, constitué des bureaux, et au lot n°25, constitué de la cave. La société locataire produit elle-même, pour chacune des trois périodes visées au commandement de payer, d'une part un état détaillé des dépenses de la copropriété, établi par le syndic, et d'autre part le décompte des charges afférentes au seul bien loué, calculé par application des tantièmes correspondants. Toutefois, M. [E] ne produit aucun justificatif des charges mentionnées dans les documents précités.