Cour d'appel, 1ère chambre, 10 avril 2026 — n° 25/00940

PAR CES MOTIFS La cour, ' Confirme l'ordonnance entreprise, ' Y ajoutant, ' Dit que les entiers dépens d'appel seront passés en frais privilégiés de vente aux enchères. L'arrêt a été signé par A. TESSIER-FLOHIC, Président et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président V. SERGEANT A. TESSIER-FLOHIC La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe. P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE

EXPOSÉ : Par jugement du tribunal de commerce de Bourges du 30 mai 2023, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bourges du 11 janvier 2024, une procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'égard de la S.A.R.L. EGE, [Adresse 1], était étendue à [O] [H] et à [A] [H] née [J], domiciliés à cette même adresse, la SCP [Q] [P] étant désignée en qualité de liquidateur. Cette dernière déposait le 31 octobre 2024 une requête auprès du juge commissaire du tribunal de commerce de Bourges aux fins d'être autorisée à vendre l'immeuble existant à l'actif de cette liquidation judiciaire et situé sur la commune de [Adresse 1] cadastré [Cadastre 1] sur la base d'une mise à prix de 30 000 €. Monsieur et Madame [H] s'opposaient à cette demande lors de l'audience devant le juge-commissaire, faisant principalement valoir que le bien immobilier considéré constituait leur résidence principale, qu'ils avaient pris l'attache de plusieurs agences immobilières de [Localité 3] et qu'une vente amiable pourrait intervenir rapidement pour un prix supérieur à 30 000 €, plus avantageux donc pour la procédure collective. ' Par ordonnance du 2 septembre 2025, le juge-commissaire à la procédure de liquidation judiciaire de la S.A.R.L. EGE, [O] [H] et [A] [H] née [J] autorisait la SCP [Q] [P] ès qualités à faire procéder à la réalisation aux enchères publiques de l'immeuble sur une mise à prix de 30 000 € et disait, en conséquence, qu'il serait procédé à la vente à l'audience des saisies immobilières du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bourges. Le juge-commissaire retenait notamment qu'aucun élément justifiant une vente amiable plus avantageuse ne lui avait été communiqué. ' [O] [H] et [A] [J] épouse [H] interjetaient appel de cette décision par déclaration enregistrée le 22 septembre 2025 et demandaient à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 24 novembre 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, au visa des dispositions des articles L.642-18 et R.642-22 du Code de commerce, d'infirmer l'ordonnance rendue le 2 septembre 2025 en toutes ses dispositions et de dire qu'il ne sera pas procédé, en l'état, à la vente par adjudication de l'immeuble sis [Adresse 1]. Subsidiairement, il demandaient que le dossier soit renvoyé afin qu'il soit à nouveau statué, après justification des formalités de publicité prévues par les textes, et que les appelants soient autorisés à présenter, dans un délai fixé par la Cour, toute offre amiable susceptible d'être plus avantageuse pour la procédure. ' La SELAS [P] et ASSOCIES prise en la personne de Me [Q] [P] es-qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. EGE, Mme [A] [H] et M. [O] [H], suivant jugement du tribunal de commerce de Bourges du 30 mai 2023 confirmé par arrêt de la cour d'appel de Bourges du 11 janvier 2024, demandait pour sa part à la cour, dans ses dernières écritures en date du 15 janvier 2026, à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, au visa des articles L.642-18 du Code de commerce et R.642-22 et suivants du même code, de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et de dire et juger que les dépens d'appel seront passés en frais privilégiés de vente aux enchères lesquels seront taxés par le Juge de l'exécution préalablement à la vente aux enchères. L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 février 2026.

SUR QUOI : Aux termes des premier et troisième alinéas de l'article L. 642-18, relatif à la cession des actifs du débiteur placé en liquidation judiciaire, « les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code . Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente » et « le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine (') ». Aux termes de l'article R. 642-22 du même code, « le juge-commissaire qui ordonne, en application de l'article L. 642-18, la vente des immeubles par voie d'adjudication judiciaire ou amiable détermine : 1° La mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente ; 2° Les modalités de la publicité compte tenu de la valeur, de la nature et de la situation des biens ; 3° Les modalités de visite des biens. Lorsque la vente est poursuivie par un créancier, en application de l'article L. 643-2, la mise à prix est déterminée en accord avec le créancier poursuivant. Le juge-commissaire peut préciser qu'à défaut d'enchères atteignant cette mise à prix la vente pourra se faire sur une mise à prix inférieure qu'il fixe ». En l'espèce, il est constant que selon jugement rendu le 30 mai 2023, confirmé par arrêt de la cour de céans le 11 janvier 2024, le tribunal de commerce de Bourges a étendu la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l'encontre de la S.A.R.L. EGE à [O] [H] et à son épouse [A] [H] née [J] (pièces numéros 1 et 2 du dossier du mandataire liquidateur). Selon le relevé de propriété figurant en pièce 3 du dossier de l'intimée, il existe à l'actif de cette liquidation judiciaire une maison d'habitation située [Adresse 1] cadastrée section [Cadastre 1]. Pour solliciter l'infirmation de l'ordonnance entreprise, par laquelle le juge-commissaire a autorisé le mandataire liquidateur à faire procéder à la vente aux enchères publiques de ce bien immobilier sur une mise à prix fixée à 30 000 € à l'audience des saisies immobilières du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bourges, Monsieur et Madame [H] se bornent à reprocher au juge-commissaire d'avoir statué en l'absence de toute démarche amiable de publicité, de sollicitation du marché immobilier, d'estimation du bien et en l'absence de tout élément permettant d'apprécier les conditions de réalisation. Ils estiment, dans ces conditions, que le juge-commissaire « n'était pas en mesure de connaître les conditions dans lesquelles le bien pouvait être porté à la connaissance du marché, ni d'apprécier s'il existait ou non des acquéreurs potentiels », précisant qu'ils sont disposés à présenter une offre amiable supérieure à la mise à prix de 30 000 € et à produire «dans un délai approprié» un acquéreur susceptible de formuler une proposition conforme aux conditions du marché, en concluant que cette disponibilité démontre que des alternatives concrètes existent et qu'elles auraient pu, si elles avaient été examinées, éclairer utilement l'appréciation du juge-commissaire sur les modalités de réalisation prévues à l'article L. 642-18 du code de commerce. Les appelants demandent en conséquence à la cour, à titre principal, d'infirmer l'ordonnance entreprise et, à titre subsidiaire, de renvoyer le dossier «afin qu'il soit à nouveau statué, après justification des formalités de publicité prévues par les textes, et que les appelants soient autorisés à présenter, dans un délai fixé par la cour, toute offre amiable susceptible d'être plus avantageuse pour la procédure». La lecture de l'ordonnance entreprise permet, toutefois, de constater que lors de l'audience devant le juge-commissaire du 16 juin 2025, Monsieur et Madame [H] ont indiqué avoir «pris l'attache de plusieurs agences immobilières de [Localité 3]», et soutenu qu'une vente amiable pourrait intervenir «rapidement» pour un prix supérieur à 30 000 €, ce qui serait donc à l'avantage de la procédure collective, ajoutant que «les éléments en justifiant pourraient être transmis rapidement et qu'en toute hypothèse en l'absence d'offre amiable intéressante, il pourra être ordonné ultérieurement la vente aux enchères». Force est de constater que les appelants ne produisent en cause d'appel aucune pièce, s'agissant notamment de la possibilité de vente amiable de l'immeuble à des conditions prétendument plus avantageuses que la mise à prix sollicitée par le mandataire liquidateur. En outre, le renvoi par l'article L. 642-18 du code de commerce précité aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives à la vente des immeubles sur saisie immobilière implique que la vente aux enchères constitue le principe en matière de réalisation des actifs immobiliers en liquidation judiciaire, et qu'une cession amiable ne constitue qu'une simple faculté pouvant être ordonnée par le juge-commissaire « si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions » ' ce qui n'est nullement établi par les appelants. En outre, aucune disposition légale n'impose la réalisation de démarches de publicité avant que le juge-commissaire ne statue sur la modalité de réalisation de l'actif du débiteur placé en liquidation judiciaire, de sorte que les appelants ne peuvent utilement solliciter un renvoi de l'affaire dans l'attente de la réalisation des formalités de publicité «prévues par les textes». Il en résulte que l'appel de Monsieur et Madame [H] apparaît manifestement mal fondé et que l'ordonnance dont appel devra donc être confirmée en l'intégralité de ses dispositions, les entiers dépens d'appel devant être passés en frais privilégiés et taxés par le juge de l'exécution préalablement à la vente aux enchères.