Cour d'appel, 1ère chambre, 10 avril 2026 — n° 24/01025

PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME le jugement rendu le 17 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Bourges en l'intégralité de ses dispositions ; Et y ajoutant, CONDAMNE la SARL Phyroma à verser à Mme [W] [I] épouse [T] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [W] [I] épouse [T] à verser à la SARL Logessim et au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1.500 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires ; CONDAMNE la SARL Phyroma aux entiers dépens de l'instance d'appel. L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente, S. MAGIS O. CLEMENT La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe. P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE

*************** EXPOSÉ Suivant bail commercial en date du 19 juin 2007, Mme [W] [T] a donné à bail à la SARL Aureval un local à usage commercial, situé [Adresse 6] à [Localité 4] (18) et ayant pour syndic la SARL Logessim. Par acte du 2 avril 2009, la SARL Aureval a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail à la SARL Phyroma. Par acte d'huissier de justice en date du 29 décembre 2021, la SARL Phyroma a donné congé à son propriétaire pour le 30 juin 2022. Suivant acte d'huissier en date du 31 octobre 2022, la SARL Phyroma a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir, en l'état de ses dernières demandes, condamner Mme [T] à lui restituer la somme de 18.366,61 euros avec intérêts de droit, débouter Mme [T] de sa demande reconventionnelle, ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, condamner Mme [T] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. En réplique, Mme [T] a demandé au tribunal de : A titre principal, débouter la SARL Phyroma de l'ensemble de ses demandes, condamner la SARL Phyroma à la relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle sur la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et de la SARL Logessim, A titre subsidiaire, dire que le jugement à intervenir serait déclaré commun et opposable au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et à la SARL Logessim, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et la SARL Logessim à relever et garantir Mme [T] de toute condamnation en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l'article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle sur la demande de la SARL Phyroma, À titre reconventionnel principal, condamner la SARL Phyroma au paiement de la somme de 6.090,41 euros au titre des charges impayées du quatrième trimestre 2021, du premier trimestre 2022 et du deuxième trimestre 2022, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et la SARL Logessim au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, dire que conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Me [G] [X] pourrait recouvrer directement les frais dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision, À titre reconventionnel provisoire, condamner la SARL Logessim au paiement de la somme de 6.226,39 euros au titre des charges impayées du quatrième trimestre 2021, du premier trimestre 2022 et du deuxième trimestre 2022 que Mme [T] ne pouvait recouvrer contre la SARL Phyroma. Assignés en intervention forcée par Mme [T], le 13 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et son syndic, la SARL Logessim, ont demandé au tribunal de débouter Mme [T] de l'intégralité de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et de son syndic, la SARL Logessim, condamner Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] pris en la personne de son syndic et à la SARL Logessim la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, condamner Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] pris en la personne de son syndic et à la SARL Logessim la somme de 2.500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [T] aux entiers dépens. Par jugement contradictoire du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Bourges a : rejeté la demande de la SARL Phyroma de voir condamner Mme [T] à la restitution de la somme de 18.366,61 euros au titre de la surfacturation de l'eau; condamné la SARL Phyroma à verser à Mme [T] la somme de 6.226,39 euros à titre de rappel de charges locatives ;

MOTIFS Sur la demande principale en restitution présentée par la SARL Phyroma : L'article 1134 ancien du code civil, en sa rédaction applicable au présent litige, pose pour principe que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi. L'article 1353 du même code impose à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SARL Phyroma indique que la pose d'un sous-compteur d'eau dans les locaux pris à bail, en juillet 2021, lui a permis de constater l'existence d'une consommation et d'une facturation d'eau exorbitantes et hors de proportion avec son activité commerciale. Elle a en conséquence contesté auprès de la bailleresse, par courrier du 8 octobre 2021, avoir été réellement redevable des sommes facturées à ce titre durant les trois dernières années écoulées, estimant la consommation annuelle du salon de coiffure à 60 m3 environ par opposition aux 1126 m3 facturés, et a sollicité un avoir correspondant aux sommes versées. Elle s'est par ailleurs abstenue dès cette date de tout paiement des sommes réclamées au titre de la consommation d'eau. Consultée par Mme [T] sur ce point, la SARL Logessim, syndic de la copropriété, a observé que la régularisation de charges au 30 septembre 2021 correspondait à la consommation réelle d'eau entre les mois d'octobre 2019 et septembre 2020, et rappelé que le locataire des locaux concernés avait perdu d'importantes quantités d'eau du fait d'une fuite de la climatisation qui avait perduré plusieurs mois. La SARL Logessim justifie avoir averti Mme [T], par courrier recommandé du 2 mars 2018, de l'existence d'écoulements d'eau importants dans les sous-sols de la résidence en provenance de son local, et lui avoir demandé d'intervenir d'urgence auprès de sa locataire. M. [K], plombier-chauffagiste et co-gérant de l'entreprise [F] [S], atteste être intervenu le 3 juillet 2020 dans la [Adresse 3] pour une suspicion de fuite et n'avoir décelé aucune anomalie après contrôle des alimentations eau froide, eau chaude et évacuations de la copropriété. Il indique avoir toutefois constaté un écoulement d'eau provenant du salon de coiffure et estimé qu'il provenait de l'installation de climatisation du fait d'un défaut d'étanchéité d'une vanne. Ayant été avisé d'une variation très importante de l'index de consommation d'eau entre le jour de son intervention et le jour suivant, M. [K] déclare avoir contacté le propriétaire du salon de coiffure, le 4 juillet 2020, afin de l'informer du problème, son interlocuteur ayant dans un premier temps répondu que son installation de climatisation n'était affectée d'aucun problème avant d'indiquer, sur son insistance, qu'il ferait intervenir la société de maintenance. Mme [T] produit à cet égard une facture établie le 3 octobre 2020 par l'entreprise [F] [S] au nom du syndic de la copropriété de la [Adresse 3], portant sur une prestation de recherche de fuite au deuxième sous-sol sous la cage d'escalier diligentée le 18 août précédent. L'entrepreneur avait alors mis en évidence une difficulté au niveau d'une pompe de relevage dont le tuyau d'évacuation des eaux usées venant du sous-sol du salon de coiffure était rompu « après le passage du mur, juste avant la connexion du tuyau de la pompe », et précisé que ce problème relevait « du privatif », ce dont il se déduit que le dysfonctionnement ne se situait pas au niveau des parties communes mais du réseau privé existant dans les locaux loués à la SARL Phyroma ou les équipements installés par celle-ci. L'existence d'une fuite d'eau importante dans lesdits locaux a ainsi été évoquée dès le début de l'année 2018 par le syndic, et été formellement identifiée par un professionnel qualifié durant l'été 2020. Mme [T] verse par ailleurs aux débats les appels de charges qui lui ont été adressés par la SARL Logessim durant la période litigieuse. Il incombe donc à la SARL Phyroma d'apporter tous éléments utiles à l'appui de sa contestation des sommes facturées sur cette base. La SARL Phyroma rappelle avoir réglé la somme globale de 18.537,31 euros correspondant à une consommation de 1209 m3 pour l'année 2018-2019, de 1126 m3 pour l'année 2019-2020 et de 1843 m3 pour trois trimestres de l'année 2020-2021. Elle s'abstient toutefois, ainsi que l'a à juste titre relevé le premier juge, de communiquer des éléments de comparaison de sa consommation d'eau et de la facturation y afférente antérieurs à l'année 2018, de sorte que la consommation d'eau normale du salon de coiffure avant la survenance de la fuite d'eau ci-dessus évoquée ne peut pas être évaluée, ni l'estimation approximative de 60 m3 d'eau par an qu'avance la SARL Phyroma validée. Les photographies que produit la SARL Phyroma ne peuvent être localisées avec certitude et ne sont horodatées qu'à l'aide de leurs métadonnées. Ni Mme [T] ni la SARL Logessim ne contestent cependant qu'elles se rapportent bien au sous-compteur mis en place par la SARL Phyroma dans les locaux donnés à bail. L'examen des données qu'elles comportent est insuffisant à caractériser en soi l'inexactitude des relevés ayant donné lieu à l'établissement des appels de charges effectués par la SARL Logessim et répercutés par Mme [T], non plus que le caractère anormal des index relevés au regard des volumes d'eau réellement consommés. La SARL Logessim verse au demeurant aux débats l'état des dépenses ayant fondé les appels de charges en cause. En définitive, la SARL Phyroma fonde sa demande de restitution des sommes versées sur son estimation personnelle approximative de la consommation hebdomadaire et annuelle d'eau du salon de coiffure dans les locaux pris à bail et sur des comparaisons réalisées par ses soins avec les autres salons qu'elle exploite, sans que le bien-fondé de telles comparaisons puisse être établi faute d'éléments matériels (surface, équipements, volume d'activité, état du réseau de fourniture d'eau et des éventuels matériels de climatisation, etc). Elle ne rapporte nullement la preuve du caractère anormal et de l'absence de consommation effective des volumes d'eau facturés, bien que la charge d'une telle preuve lui revienne puisqu'elle conteste la facturation de sommes dont Mme [T] et la SARL Logessim justifient du mode de calcul. Elle ne démontre pas davantage que cette facturation puisse trouver son origine dans l'existence d'une fuite d'eau dépendant du réseau commun de la copropriété plutôt que du réseau privatif dont elle avait l'usage en qualité de locataire ou des équipements qu'elle avait installés dans les locaux. L'attestation établie par le président de la société Berry Froid selon laquelle cette dernière a assuré l'entretien de l'installation de climatisation notamment pour la période 2018-2021 sans avoir jamais constaté de fuite sur le matériel, les canalisations ou les raccords est insuffisante à démontrer l'absence de fuite sur ces matériels durant la période considérée en ce qu'elle se heurte aux constatations réalisées tant par l'entreprise [F] [S] que par le syndic telles qu'elles ressortent des pièces précédemment citées. Par surcroît, cette attestation ne permet pas d'apprécier sur quels points la société en cause aurait exercé les contrôles allégués dans le cadre de cette mission de maintenance. Surtout, il convient d'observer qu'après le départ de la SARL Phyroma des lieux loués, fixé au 30 juin 2022 aux termes du congé qu'elle a fait délivrer à la bailleresse, le montant des charges liées à la consommation d'eau a considérablement diminué, la quote-part due par Mme [T] en sa qualité de propriétaire passant de 2.078,05 euros au 23 mars 2022 à 31,75 euros au 13 décembre 2022.