Cour d'appel, 1ère chambre, 14 avril 2026 — n° 24/01352

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement et par défaut, CONFIRME le jugement réputé contradictoire n° RG 11-24-000083 rendu le 26 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy en ce qu'il : - condamne solidairement M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] à payer à M. [L] [K] la somme de 179 € au titre des frais d'état des lieux de sortie, - condamne in solidum M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] à payer à M. [L] [K] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne in solidum M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] aux dépens toutes ses dispositions, - déboute M. [L] [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice d'immobilisation, INFIRME le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, CONDAMNE solidairement M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] à payer à M. [L] [K] la somme de 3.449,20 € au titre de l'arriéré de loyer et des dégradations locatives, CONDAMNE in solidum MM. [Q] [B], [Y] [A] et [Z] [P] aux entiers dépens de l'instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, CONDAMNE in solidum MM. [Q] [B], [Y] [A] et [Z] [P] à payer à M. [L] [K] une indemnité de 2.000 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes des parties. Le greffier Le président

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte notarié du 19 novembre 2019, M. [L] [K] et Mme [V] [R] ont donné à bail à M. [Q] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 490 €, provision sur charges comprise. M. [Z] [P] et M. [Y] [A] étaient présents à l'acte et se sont portés cautions solidaires de M. [Q] [B] auprès des bailleurs. Un dépôt de garantie d'un montant de 480 € a été versé par le locataire. Par courrier recommandé du 19 décembre 2022, M. [Q] [B] a informé le bailleur de sa volonté de mettre fin au contrat de bail, avec un préavis réduit à un mois. Un procès-verbal d'état des lieux de sortie a été dressé de manière contradictoire le 7 février 2023 par un commissaire de justice. Par lettres recommandées avec avis de réception du 26 juin 2023, M. [L] [K] a mis en demeure M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] de lui payer la somme de 8.974,19 € au titre d'un arriéré locatif et des réparations à prévoir consécutivement aux dégradations. Suivant actes de commissaire de justice des 14 et 20 février 2024, M. [K] a fait assigner MM. [B], [P] et [A] devant le Juge des contentieux de la protection aux d'obtenir leur condamnation à lui verser diverses sommes au titre des loyers impayés et des dégradations locatives. Par jugement réputé contradictoire n° RG 24-83 rendu le 26 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Vichy a : - condamné solidairement M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] à payer à M. [L] [K] la somme de 7.090,12 € au titre des réparations locatives, de l'arriéré locatif et des frais d'état des lieux de sortie, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné in solidum M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] à payer à M. [L] [K] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum M. [Q] [B], M. [Y] [A] et M. [Z] [P] aux dépens. Par déclaration formalisée par RPVA le 14 août 2024, le Conseil de M. [Q] [B] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions. La déclaration d'appel a été signifiée à MM. [Z] [P] et [Y] [A] les 25 septembre et 10 octobre 2024 suivant procès-verbaux de recherches infructueuses. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2025 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 26 février 2026. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 novembre 2024 à M. [L] [K] et par actes de commissaire de justice les 21 et 22 novembre 2024 à M. [Z] [P] et M. [Y] [A], M. [Q] [B] demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 700 du code de procédure civile de : -infirmer la décision rendue le 26 juillet 2024 en toutes ses dispositions, en conséquence, - le déclarer recevable et bien-fondé en toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions, - débouter M. [L] [K] de l'intégralité de ses demandes, - en tout état de cause, confirmer le jugement rendu le 26 juillet 2024 par le tribunal de proximité de Vichy dont appel pour le surplus. Au soutien de ses prétentions, M. [Q] [B] fait valoir que le jugement de première instance a été rendu en méconnaissance des éléments du dossier. S'il reconnaît avoir eu des difficultés financières, il conteste le montant de l'arriéré locatif réclamé par le bailleur, faisant valoir qu'il s'est mis en règle avant de quitter les lieux et souligne n'avoir jamais eu de quittances de loyer. Il fait également valoir que le bailleur a entrepris des travaux sans le prévenir et que de nombreuses dégradations sont liées à une intempérie de grêle et ne sont pas de son fait. Il indique également que l'électricité n'est pas aux normes et reconnaît qu'il n'a pas remis le jardin en état par difficultés financières mais précise avoir laissé le dépôt de garantie à M. [L] [K] afin qu'il puisse procéder à l'entretien nécessaire. Au terme de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 février 2025 à M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'arriéré locatif Aux termes de l'article 1728 2° du Code civil et de l'article 7 de la loi susmentionnée, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 15 II, le locataire est redevable du loyer et des charges jusqu'à l'expiration du délai de préavis. En l'espèce, il résulte des deux procès-verbaux dressés par Maître [F], commissaire de justice, en date des 17 janvier et 7 février 2023 que M. [Q] [B] devait initialement quitter les lieux le 17 janvier 2023, mais que l'état des lieux a été reporté au 7 février 2023 celui-ci n'ayant pas fini de déménager. M. [K] est donc en droit d'obtenir une indemnisation du fait de cette occupation, ne lui ayant pas permis de disposer librement de son bien, indemnisation qui doit être fixée, comme cela été retenu par le premier juge, au montant du loyer, calculé au prorata du temps d'occupation entre le 17 janvier et le 7 février, soit 342 € (480 / 31 x 22). Si M. [B] indique qu'il s'est « mis à jour » en quittant les lieux et sollicite la production par le bailleur d'un décompte, il convient de rappeler que l'obligation de payer le loyer est incontestable au regard du contrat de bail et qu'il appartient au locataire, conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil, de démontrer qu'il s'est acquitté des sommes dues à ce titre, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le jugement de première instance sera donc confirmé concernant l'arriéré de loyer. Sur les dégradations locatives Aux termes de l'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à démontrer qu'elles ont eu lieu par cas de forme majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. L'annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations ayant le caractère de réparations locatives. En l'espèce, le bailleur sollicite la somme de 9.112,19 € correspondant à : - Un devis de la SAS Euro-Pol d'un montant de 3.926,12 € portant sur la remise en peinture du salon, de la salle à manger, de la cuisine, de la salle de bain et du pallier, la dépose et fourniture/pose d'une porte, dépose et fourniture/pose d'un évier dans la cuisine, la remise en état d'un lavabo avec fourniture et pose d'un pied, la fixation et/ou le changement des appareillages électriques arrachés du mur, -Un devis établi par M. [T] portant sur l'élagage d'un laurier sauce pour un montant de 373 €, - Une facture de l'entreprise [O] pour le changement de deux velux, la reprise d'une porte intérieure et la repose d'un évier sur colonne en porcelaine d'un montant de 2.750 €, - Un devis de la société APROBAT d'un montant de 2.063,07 € pour le changement d'une porte fenêtre. S'agissant de l'élagage du laurier sauce, il résulte de l'état de lieux de sortie que cela n'a pas été fait par le locataire, ce qu'il ne conteste pas faisant uniquement valoir des difficultés financières. Cet entretien lui incombe, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a mis à sa charge le coût de cet élagage. S'agissant du changement d'une porte fenêtre, il résulte de l'état des lieux de sortie que la porte-fenêtre de la cuisine ouvrant sur le jardin, dont le commissaire de justice avait constaté qu'elle était cassée lors de sa visite du 17 janvier 2023, a été remplacée. Compte tenu de ce constat, il appartient au bailleur de démontrer qu'il a pris en charge cette réparation alors que celle-ci incombait au locataire. En l'occurrence, le commissaire de justice dans son procès-verbal du 17 janvier 2023 fait uniquement mention d'une date d'intervention d'un artisan, sans précision de l'artisan ni du commanditaire. Le seul devis pour une porte fenêtre, antérieur à l'état des lieux de sortie (01er août 2022), ne suffit pas à établir que la réparation de cette porte-fenêtre a bien été prise en charge par le bailleur. Le montant de cette facture ne peut donc pas être mis à la charge du locataire. Quant au changement des velux, chiffré dans la facture de M. [O], l'état des lieux fait mention d'un vélux présentant des traces de saleté au niveau du pallier de l'étage, d'un vélux en bon état dans la salle de bain, d'un vélux en état d'usage dans la chambre 2 et d'un vélux cassé dans la chambre 1. Au regard de ces éléments, seule la réparation d'un vélux apparaît justifiée. Si M. [B] soutient que certaines dégradations sont consécutives à un orage de grêles, dont éventuellement celle concernant le vélux, il n'apporte aucun justificatif en ce sens. Le remplacement du vélux doit donc être mis à sa charge, soit la somme de 1.155 € TTC. La facture de l'entreprise [O] mentionne aussi la reprise d'une porte intérieure et la repose d'un évier sur colonne. Il résulte de l'état des lieux de sortie que la porte en bois du salon est cassée et que le pied du lavabo de la salle de bain est manquant. Si ces éléments relèvent de dégradations locatives, il y a lieu de noter qu'ils ont aussi été pris en compte dans le devis de la société Euro-Pol. En application du principe de réparation intégrale, qui implique que le préjudice soit entièrement réparé mais sans enrichissement pour le bénéficiaire, il y a lieu d'accorder au bailleur la somme la plus basse, soit la somme de 400 € HT, soit 440 € TTC chiffrée par l'entreprise [O] (404 € HT chiffrée par la société Euro-Pol). Enfin, s'agissant des autres travaux prévus dans le devis de la SAS Euro-Pol, aucune des constatations faites lors de l'état des lieux de sortie ne permet de justifier le changement de l'évier dans la cuisine. Il est en effet uniquement fait mention d'un meuble en état moyen mais aucune dégradation n'est constatée sur l'évier. Par ailleurs, il résulte de l'état des lieux de sortie qu'une prise électrique est arrachée dans la cuisine et que les fils électriques du point lumineux dans la salle de bains sont à nu. Rien ne justifie un changement ou la fixation de l'ensemble de l'appareillage comme chiffré dans le devis, il convient de limiter l'indemnisation de M. [K] à ce titre à la somme de 30,80 € TTC (sur la base du prix unitaire indiqué dans le devis). Enfin, concernant la remise en peinture des lieux, s'il était fait état d'une remise à neuf des murs et plafonds lors de l'entrée dans les lieux, les constatations faites dans l'état des lieux de sortie ne permettent pas d'établir l'existence de dégradations locatives, autre que les traces sur les murs du séjour, les marques sur le sol du salon, les nombreux trous sur un des murs du salon et des murs de la cuisine, les traces d'humidité sous le vélux. Ainsi, seule la remise en peinture du salon, de la cuisine et du pallier apparaît justifiée. Il convient d'accorder à ce titre au bailleur la somme de 1.588,40 € TTC. En définitive, le montant des réparations locatives peut être fixé à la somme globale de 3.587,20 € (373 + 1.155 + 440 + 30,80 + 1.588,40). Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie, soit 480 €, conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, infirmant partiellement le jugement de première instance, il y a lieu de condamner M. [Q] [B] à verser à M. [L] [K] la somme de 3.107,20 € au titre des réparations locatives. Sur la garantie des cautions L'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que « la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location.