Cour d'appel, pôle 4 - chambre 13, 14 avril 2026 — n° 22/14486

PAR CES MOTIFS La cour : Infirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné in solidum la Scp [4] [T] [1] [N] [2] et Mme [N] à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile statuant de nouveau, Condamne solidairement Mme [U] [N] et la Scp [4] [T] [1] [N] [2] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 18 428,18 euros en réparation de son préjudice financier, Condamne solidairement Mme [U] [N] et la Scp [4] [T] [1] [N] [2] à payer à Mme [Q] [P] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, Dit que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, Condamne solidairement Mme [U] [N] et la Scp [4] [T] [1] [N] [2] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne solidairement Mme [U] [N] et la Scp [4] [T] [1] [N] [2] à payer à Mme [Q] [P] une somme de 5 000 euros et à M. [F] [X] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

*** Par acte authentique du 14 mars 2014, rédigé par M. [V] [T], notaire exerçant au sein de la Scp [4], [V] [T], [1], [U] [N] et [2] (la Scp), Mme [Q] [P] a vendu un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3] à M. [H] [D] et Mme [Z] [B]. L'acte de vente contient une clause 'Convention des parties sur les procédures' selon laquelle l'acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés concernant la copropriété, sauf notamment pour les procédures intentées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société [5] et pour toute restitution faite au syndicat des copropriétaires par M. [J], les sommes perçues à ces titres par l'acquéreur devant être remboursées au vendeur. Par jugement irrévocable du 29 août 2014, le tribunal de grande instance de Paris a condamné la société [5] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 372 608 euros. Le 30 septembre 2014, M. [J] a remboursé au syndicat des copropriétaires les sommes dont il était débiteur, soit 28 844,20 euros. Mme [P] n'a été remboursée d'aucune somme à ces titres. Par acte authentique du 6 juin 2016 rédigé par Mme [U] [N], notaire au sein de la même Scp, M. [D] et Mme [B] ont vendu le bien immobilier à M. [F] [X]. Cet acte, qui contient également une clause 'Convention des parties sur les procédures', ne reprend pas le paragraphe relatif à la restitution à Mme [P] par les nouveaux acquéreurs des sommes allouées au titre de la procédure contre la société [5] et du remboursement effectué par M. [J]. Par courriers du 17 juillet 2018, le conseil de Mme [P] a indiqué au cabinet [6], syndic de copropriété, et à M. [X] que, conformément à l'acte de vente du 14 mars 2014, sa cliente devait être bénéficiaire de la répartition des montants revenant aux copropriétaires au titre de la procédure contre la société [5]. Le 19 décembre 2018, le cabinet [6] a versé à M. [X] une somme de 16 428,18 euros au titre de la procédure contre la société [5]. Malgré les demandes de Mme [P] estimant que cette somme devait lui revenir, M. [X] a refusé de la lui restituer. C'est dans ces circonstances que, par acte du 6 novembre 2019, Mme [P] a fait assigner la Scp, Mme [N] et la société [6] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir l'indemnisation de ses préjudices. Par acte du 2 juin 2020, la Scp et Mme [N] ont fait assigner en garantie M. [X]. Par jugement du 29 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté Mme [P] de ses demandes, - condamné Mme [P] aux dépens, - condamné Mme [P] à payer à la Scp et à Mme [N] la somme totale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum la Scp et Mme [N] à payer à M. [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par déclaration du 29 juillet 2022, Mme [Q] [P] a interjeté appel de cette décision seulement en ce qu'elle l'a déboutée de son action en responsabilité contre le notaire. Par acte du 21 décembre 2022 signifié à personne, Mme [N] et la Scp ont assigné M. [X] en appel provoqué. Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 20 octobre 2022, Mme [Q] [P] demande à la cour de : - infirmer le jugement, - dire que la Scp et Mme [N] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité délictuelle, en conséquence, statuant à nouveau, - condamner solidairement la Scp et Mme [N] à lui payer les sommes de : - 18 428,18 euros au titre du préjudice financier, - 2 000 euros au titre du préjudice moral, soit 20 428,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 6 novembre 2019, - condamner solidairement la Scp et Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les intimés aux entiers dépens.

SUR CE, Sur la responsabilité du notaire Sur la faute Les premiers juges ont retenu que : - le défaut de reprise de la mention du premier acte de vente du 14 mars 2014, relative à la procédure en cours contre la société [5], dans le second acte de vente du 6 juin 2016 ne constitue pas en soi une faute du notaire et peut résulter d'une volonté des parties, la promesse de vente signée le 4 mai 2016 par les époux [D] et M. [X] ne prévoyant pas une telle clause, - il en résulte que l'acceptation par l'acquéreur de reverser au vendeur les sommes perçues, au titre de la procédure engagée contre la société [5] par le syndicat des propriétaires, constitue un engagement contractuel personnel des époux [D] à l'égard Mme [P], et non pas un accessoire de la propriété de l'immeuble cédé successivement, de sorte que cet engagement n'est pas opposable à M. [X], qui a par ailleurs signé une promesse de vente sans avoir connaissance de cette clause convenue entre la demanderesse et les époux [D], - l'absence de reprise par le notaire du passage relatif à la procédure en cours contre la société [5] dans l'acte de vente du 6 juin 2016 ne peut être constitutive d'une faute commise envers Mme [P], - à supposer que le notaire ait dû attirer l'attention des parties, lors de la conclusion de l'acte de vente du 6 juin 2016, sur la clause initialement contenue de l'acte de vente du 14 mars 2014 et leur faire préciser leurs intentions quant à la répartition entre vendeur et acquéreur des bénéfices issus du litige contre la société [5], un tel manquement ne pourrait être invoqué que par les parties concernées par la seconde vente, mais les époux [D] ne sont pas parties à la procédure. Mme [P] soutient que le notaire a commis une faute en sa qualité de rédacteur de l'acte de vente du 6 juin 2016 en ce que : - il a omis de mentionner l'engagement du nouveau propriétaire de lui reverser les sommes allouées ou remboursées au titre de la procédure en cours contre la société [5] alors qu'il avait parfaitement connaissance de l'existence cette obligation à son bénéfice figurant dans l'acte du 14 mars 2014 et que M. et Mme [D]-[B], ses acquéreurs, ne pouvaient subroger M. [X], leur acquéreur, que dans la limite de leurs droits et obligations, donc à l'exclusion des droits sur ladite procédure qu'ils n'ont jamais détenus, - le notaire aurait dû reprendre intégralement la clause et la rendre opposable à M. [X] pour assurer l'efficacité de l'acte de 2014 qu'il avait lui même rédigé, - dès lors que la faute du notaire dans le deuxième acte a eu pour conséquence de réduire à néant l'efficacité de l'acte de 2014, elle peut parfaitement s'en prévaloir d'autant qu'elle n'agit pas sur le fondement de la responsabilité contractuelle mais de la responsabilité délictuelle du notaire. Mme [N] et le Scp répliquent que le notaire n'a pas commis de faute en ce que : - l'absence dans l'acte de 2016 de la mention relative à la procédure en cours contre la société [5] résulte de la volonté des parties et il ne pouvait imposer la reprise par M. [X] d'un engagement au profit de Mme [P], tiers à cet acte, - les droits et obligations des propriétaires successifs ne sont pas modifiés par la rédaction de l'acte de vente de 2016, qui mentionne l'ensemble des procédures en cours, notamment celle engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société [5], et qui indique expressément que l'acquéreur sera subrogé dans les droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés, toutes les autres actions étant supportées par le vendeur, ce qui exclut la procédure contre la société [5], devant revenir au vendeur, - M. [X] aurait dû reverser à ses vendeurs, M. [D] et Mme [B], la somme de 16 428,18 euros qu'il a perçue du syndic, et ces derniers auraient dû la reverser à Mme [P] en exécution de l'acte de vente de 2014, mais il ne peut être tenu pour responsable du refus de M. [X] de restituer cette somme. Sur le fondement de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, le notaire rédacteur d'acte engage sa responsabilité civile délictuelle à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice. Le notaire est tenu d'un devoir de conseil à l'égard des parties et d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédige. L'acte de vente du 14 mars 2014 conclu entre Mme [P], d'une part, M. [D] et Mme [B], d'autre part, contient une clause dénommée 'Convention des parties sur les procédures' aux termes de laquelle 'L'ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d'une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l'ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS dont il s'agit à l'exception des procédures intentées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre d'[5], de la SARL [7] et de SCI [8] au titre des procédures ci-dessus relatées ainsi que de toute restitution faite au syndicat des copropriétaires par Monsieur [J] en remboursement de la quote-part de frais supportés par ces derniers au titre du déménagement du four de son commerce. En conséquence, l'ACQUEREUR s'oblige à rembourser au VENDEUR, dès perception, toutes sommes qui pourraient lui être allouées au titre de ces procédures, le VENDEUR ayant acquitté totalement et intégralement l'ensemble des sommes nécessaires à la réalisation des travaux confortatifs. Toutes les autres actions seront exclusivement supportées par le VENDEUR'. L'acte authentique du 6 juin 2016 dressé à l'occasion de la revente du bien par M. [D] et Mme [B] à M. [X] contient la clause 'Convention des parties sur les procédures' mentionnant que 'L'ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d'une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l'ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS dont il s'agit. Toutes les autres actions seront exclusivement supportées par le VENDEUR.' Au regard de ces clauses, le notaire s'est abstenu de préciser, dans l'acte de vente de 2016, le sort des droits acquis par Mme [P] dans son acte de vente de 2014 au titre des sommes qui pourraient être allouées ou remboursées en conséquence de la procédure du syndicat des copropriétaires contre la société [5] et des sommes remboursées au syndicat des copropriétaires par M. [J], et dont Mme [P] s'était réservée le bénéfice par exception au principe de subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur. L'acte de 2016 prévoit que l'acquéreur est subrogé dans l'intégralité des droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sans aucune exception. Les acquéreurs devenus vendeurs, M. [D] et Mme [B], ont transmis à M. [X], aux termes de l'acte de vente de 2016, plus de droits qu'ils n'en disposaient dans la mesure où la rédaction de leur acte de vente ne reprend pas cette exception au principe de subrogation dans les droits et obligations du vendeur.