Cour d'appel, expropriations, 15 avril 2026 — n° 25/00008

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement rendu le 04 février 2025 par le tribunal judiciaire de Toulouse, juridiction de l'expropriation du département de la Haute-Garonne, en toutes ses dispositions. Condamne M. [G] aux dépens d'appel. Rejette les demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER M.DEFIX

FAITS ET PROCEDURE Par arrêté en date du 14 avril 2023, le préfet de la Haute-Garonne a ouvert une enquête publique préalable à la réalisation du projet de renouvellement urbain du [Adresse 4]. Par arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023 rectifié par arrêté en date du 12 janvier 2024, les travaux liés à ce projet ont été déclarés d'utilité publique et urgents. Parmi les biens à acquérir figure un appartement T2 correspondant aux lots n° 306 et 347 de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 5], parcelle [Cadastre 1], appartenant à M. [Q] [G]. L'arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 4 juin 2024. A défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation, [Localité 1] Métropole a saisi le juge de l'expropriation du département de la Haute-Garonne selon la procédure d'urgence suivant acte du 10 juillet 2024. Le transport sur les lieux s'est déroulé le 30 septembre 2024, à l'issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 58.024 € a été rendu le 03 octobre 2024 au bénéfice de M. [G]. Par jugement du 04 février 2025, le juge de l'expropriation a fixé le montant des indemnités devant revenir à M. [G] de la manière suivante : - indemnité principale : 64.800 euros - indemnité de remploi : 7.480 euros. La demande d'indemnité pour perte de loyers a été rejetée. Les dépens ont été laissés à la charge de l'expropriant qui a été condamné à payer à M. [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le juge de l'expropriation a retenu qu'il n'était pas démontré que les appartements acquis par un opérateur public ne s'inscrivaient pas dans un marché réel, que l'article L. 322-8 du code de l'expropriation prescrivait au juge de tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, qu'en l'espèce il n'était pas opportun de se référer à des mutations dans les quartiers [Adresse 6], [Adresse 7] ou [Adresse 8] alors que des références utiles existaient dans le [Adresse 4] et le [Adresse 9] dans des immeubles comparables, et que l'emploi de la méthode d'évaluation par le revenu n'était pas pertinent puisque l'appartement n'était plus loué depuis le mois de décembre 2020. Il a ensuite constaté que les termes de comparaison versés à l'instance par l'autorité expropriante, étaient géographiquement proches du bien à évaluer et présentaient des caractéristiques suffisamment similaires pour être retenus. Au regard de ces termes de comparaison, il a pris en compte une médiane de 1200 €/m² , d'où une indemnité principale de : 1200 x 54 m² = 64.800 euros. Par ailleurs, le juge de l'expropriation a rejeté la demande d'indemnité pour perte de loyers aux motifs qu'au 4 juin 2024, date de l'ordonnance d'expropriation, le logement n'était plus loué depuis environ deux années, et que M. [G] ne justifiait en outre pas de la réalité et du montant des revenus perçus. Selon déclaration enregistrée le 28 mars 2025, M. [G] a interjeté appel de ce jugement. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 27 juin 2025, M. [Q] [G], appelant, demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il a fixé le montant des indemnités définitives devant revenir à M. [G] à la somme de 72.280 € et a rejeté toute autre demande ; - fixer l'indemnité de dépossession revenant à M. [G] à la somme de 148.980 € comprenant : # une indemnité principale de 110.000 € # une indemnité de remploi de 12.000 € # une indemnité pour perte de revenus de 26.980 € ; - condamner [Localité 1] Métropole à payer à M. [G] une somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.

MOTIVATION DE LA DECISION Sur le bien exproprié Le bien est situé dans un immeuble datant des années 1970, bâti en tripode, soumis au régime de la copropriété, bénéficiant du chauffage urbain, sis à [Adresse 5]. La station de métro [Etablissement 4] se trouve à environ 500 mètres à pied du logement. Le [Adresse 4] a la particularité d'être totalement ceinturé par une rocade. Le juge de l'expropriation qui a effectué le transport sur les lieux indique que globalement la construction est en grande souffrance au moment de la visite et présente des parties communes dégradées, qu'on accède à l'appartement au 13 ème étage au moyen d'un ascenseur, qu'il s'agit d'un T2 de 54 m² (lot n° 306) et d'un cellier de 4 m² (lot n° 347), et qu'au moment de la visite sur les lieux il présentait un état d'entretien passable. Il précise que le logement devait être évalué libre d'occupation, ce qui faisait consensus à la date de l'audience de première instance. Sur les principes d'indemnisation L'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation. C'est à cette date, soit en l'espèce le 4 juin 2024, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié. Selon l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme soit, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme approuvé en l'espèce par délibération du 12 octobre 2023. À cette date, le bien exproprié est classé en zone UI7 (Zone Urbaine intense). M. [G] propose de retenir comme date de référence la 8ème mise en compatibilité du PLU résultant de l'arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023 rectifié le 12 janvier 2024 déclarant d'utilité publique le projet de renouvellement urbain du [Adresse 4], la date de référence devant ainsi être fixée au 12 janvier 2024. Cette date ne saurait être retenue dès lors que ni la date de la DUP, ni la date de publication de la DUP ne font partie des dates énumérées à l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme (Cass.civ 3ème, 4 octobre 2018, n° 17-25630). C'est donc à bon droit que le premier juge a fixé la date de référence au 12 octobre 2023. En tout état de cause, la date de référence est sans incidence au cas particulier, le bien exproprié étant à usage effectif d'habitation depuis la construction de l'immeuble dans les années 1970. Sur l'indemnité principale La valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode par comparaison , par référence à des transactions déjà réalisées sur des biens similaires, présentant les mêmes caractéristiques, dans la même zone. Le premier juge a justement écarté la méthode d'évaluation par le revenu qui était également proposée par les expropriés. En effet, les méthodes d'évaluation par le revenu ou par le rendement sont généralement écartées par les juridictions en raison de l'aléa important tenant au choix du taux applicable, une variation même minime de ce taux entraînant des différences sensibles dans l'estimation. En l'espèce, ces méthodes d'évaluation sont d'autant plus inadaptées que l'appartement n'est plus loué depuis le mois de décembre 2020 selon les déclarations de M.[G], alors que l'ordonnance d'expropriation est intervenue le 4 juin 2024. Dans le cadre de la recherche de la valeur vénale au moyen de la méthode par comparaison, le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a justement écarté les arguments des expropriés concernant le choix des termes de comparaison, arguments repris en cause d'appel: - M. [G] estime que les références retenues par [Localité 1] Métropole et le commissaire du gouvernement consistant en des acquisitions réalisées au sein de l'immeuble [Adresse 10] par un opérateur public ou assimilé (Sa Hlm Les Chalets), ainsi que dans le [Adresse 4] et le [Adresse 9] dans lesquels sont menés des projets de renouvellement urbain de grande ampleur, doivent être écartées car ne pouvant être regardées, de cette seule circonstance, comme s'inscrivant dans le jeu normal de l'offre et de la demande caractérisant un marché réel, mais la seule circonstance de l'intervention d'une personne publique en qualité d'acquéreur ne dénature pas à elle seule les caractéristiques d'un marché réel ; - au demeurant, l'article L. 322-8 du code de l'expropriation prescrit au juge de tenir compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et même de les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; - dès lors, il n'est pas opportun pour les expropriés de se référer à des mutations intervenues à des prix plus élevés dans les quartiers [Adresse 6], [Adresse 7] ou [Adresse 8], comme le propose M.[G], alors que de nombreuses références utiles existent dans le [Adresse 4] et dans le [Adresse 9], de surcroît dans des immeubles comparables. Il convient en conséquence de rejeter les prétentions de l'exproprié exclusivement fondées sur des références concernant des appartements situés dans les [Adresse 12] et [Adresse 8], de l'autre côté du périphérique, ou dans des immeubles neufs ou récents dans le [Adresse 9], construits dans le cadre de l'opération de renouvellement urbain, alors que l'appartement exproprié est dans un état passable et surtout situé dans un immeuble dégradé. En cause d'appel, le commissaire du gouvernement produit de nouveaux termes de comparaison à l'appui de son évaluation. Il explique en effet que le marché immobilier est extrêmement volatil depuis 2022 , que les valeurs n'ont cessé de baisser après la crise sanitaire liée au Covid, et que les termes de comparaison antérieurs à 2023 ne peuvent être considérés comme pertinents et représentatifs des valeurs actuelles du marché. Il expose en conséquence qu'une étude de marché portant sur des mutations d'appartements de type 2 dans un cercle de 500 mètres autour du bien, sur une période allant de 2024 à 2025 a été menée et a permis de dégager une valeur moyenne de 1294 €/m² . Il précise que la quasi-totalité des termes présentés possèdent une place de stationnement, ce qui n'est pas le cas du bien exproprié et il propose en conséquence d'appliquer un abattement de 10 % à la valeur moyenne issue des termes de comparaison, soit une valeur unitaire ramenée à 1164,60 €/m² arrondie à 1170 €/m² , valeur qui était au demeurant celle qu'il proposait en première instance sur la base de termes de comparaison plus anciens.