Cour d'appel, pôle 3 - chambre 1, 15 avril 2026 — n° 24/02586

Par ces motifs, la cour : Rejette la demande formée par M. [Z] [W] d'écarter le pièce n°59 des débats ; Rejette la demande d'expertise avant-dire droit formée par M. [C] [W] et Mme [R] [W] ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : Débouté M. [Z] [W] de ses demandes au titre de : La créance correspondant à la rémunération des travaux réalisés dans le fonds de commerce ; L'attribution préférentielle du bien [Adresse 4], à [Localité 4] ; ' Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Paris auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien immobilier sis à [Adresse 4] à [Localité 4] (75), cadastre section CE n°[Cadastre 3] ; Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ; Fixé la mise à prix à 2 000 000 euros avec faculté de baisse d' un quart puis de la moitié en cas de carence d'enchères ; Dit qu'il incombe à la partie la plus diligente de : Constituer avocat dans le ressort de chacun des tribunaux du lieu de situation des immeubles afin qu'il assure la publicité et dépose le cahier des conditions de vente au greffe du tribunal ; Communiquer le cahier des conditions de vente à l'autre indivisaire dès son dépôt au greffe du tribunal ; Dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de ventes préalablement déposé au greffe à la diligence de l'avocat poursuivant la licitation ; Dit qu'il appartiendra à ce dernier de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d'annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R. 322-31 et R. 322-37 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Autorisé tout copartageant intéressé à faire visiter par le commissaire de justice de son choix les biens à vendre aux fins d'établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R. 322-2 du code des procédures civiles d'exécution et diagnostics obligatoires ; Autorisé tout copartageant intéressé à faire procéder par le commissaire de justice de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ; Dit que le commissaire de justice pourra pénétrer dans les lieux avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance ; Désigné Me [M] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ; Et statuant à nouveau de ces chefs: - Ordonne l'attribution à M. [Z] [W] de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que du fonds de commerce exploité dans ces murs, pour une valeur globale de 2 800 000 euros, à charge pour lui de verser à M. [C] [W] et Mme [R] [W] une soulte, calculée par le notaire saisi par des opérations de partage, et destinée à rétablir l'égalité entre les copartageants ; - Fixe la créance de M. [Z] [W] à l'encontre de l'indivision, au titre des travaux réalisés dans l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] entre 2004 et 2024, à la somme globale de 375 909 euros ; Confirme le jugement pour le surplus des chefs dévolus à la cour ; Et y ajoutant, Condamne M. [C] [W] et Mme [R] [W] aux dépens de l'instance ; Condamne M. [C] [W] et Mme [R] [W] à verser à M. [Z] [W] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [C] [W] et Mme [R] [W] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, Le Président,

*** FAITS ET PROCÉDURE : 1. La cour est saisie de l'appel du jugement rendu le13 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans un litige opposant Mme [R] [W] et M. [C] [W] à M. [Z] [W]. 2. Le litige à l'origine de cette décision porte sur les opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre ces derniers, à la suite du décès le [Date décès 1] 1973 de leur père, [H] [W] et de leur mère, [T] [W], décédée le [Date décès 2] 1994. Les défunts ont laissé pour leur succéder leurs sept enfants, dont Mme [R] [W] et MM. [C] et [Z] [W]. Suivant acte de partage des 26, 27 et 30 décembre 2002 établi par Me [G] [Q], notaire de la SCP [G] [Q] [1] à [Localité 2] (75), Mme [R] [W] et MM. [C] et [Z] [W] sont devenus coïndivisaires des biens ci-énumérés : Un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 3] ; 'Un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] ; 'Un fonds de commerce de café, bar restaurant, hôtel exploité [Adresse 4] à [Localité 4] (75), comprenant le nom commercial « [2] », la clientèle, la licence IV, l'achalandage, le droit à la jouissance, le matériel et les objets mobiliers servant à son exploitation ; 'Un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 1] (93). 3. Par acte signifié en date du 8 avril 2020, Mme [R] [W] et M. [C] [W] ont fait assigner M. [Z] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Par ordonnance du 11 mars 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris, a notamment désigné Me [D] [N], administrateur judiciaire, à [Localité 5] (75), en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision avec mission de : Gérer et administrer l'immeuble et le fonds de commerce indivis, situés [Adresse 4] à [Localité 4] (75) ; Procéder à l'établissement des comptes de l'indivision depuis 2002, avec la possibilité de s'adjoindre les services d'un expert-comptable dont les frais et honoraires seront mis à la charge de l'indivision. Par ordonnance du 31 mars 2022, la vice-présidente du tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du président et statuant selon la procédure accélérée au fond, prorogeait la mission de Me [D] [N], et l'autorisait à vendre de gré à gré l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (75). 4. Par jugement contradictoire du 13 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment : Ordonné qu'il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision existant entre Mme [R] [W] et MM. [C] et [Z] [W] ; Débouté M. [C] [W] et Mme [R] [W] de leurs demandes au titre de : L'expertise immobilière des biens ; L'indemnité d'occupation des biens sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93) et [Adresse 4] à [Localité 4] ; Des pertes subies par l'indivision concernant les fautes de gestion et abus ; Les travaux de reprise ; Débouté M. [Z] [W] de ses demandes au titre de : L'indemnité d'occupation du bien sis [Adresse 5] à [Localité 1] ; La créance correspondant à la rémunération de la gestion du fonds de commerce d'hôtel indivis ; La créance correspondant à la rémunération des travaux réalisés dans le fonds de commerce ; L'expertise demandée pour évaluer les créances indemnitaires sur l'indivision ; L'attribution préférentielle du bien [Adresse 4], à [Localité 4] ; La restitution des sommes versées aux indivisaires ; Désigné, pour procéder aux opérations de compte liquidation partage, Me [O] [M], notaire à [Localité 1] ou tout autre notaire de l'étude en cas d'indisponibilité ; Ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l'autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny des biens immobiliers sis à : [Adresse 1] à [Localité 3] (93), cadastrée section AC n°[Cadastre 1] ; [Adresse 5] à [Localité 1] (93), cadastres AV n°[Cadastre 2] ; Rappelé que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande de voir écarter des débats la pièce n°59 Moyens des parties : L'appelant sollicite que cette pièce, décrite comme une attestation mensongère, soit écartée des débats dès lors qu'elle ne présente pas les formes requises à la recevabilité d'une attestation en justice. Les intimés n'ont pas conclu sur ce point. Réponse de la cour : 12. Aux termes de l'article 202 du code de procédure civile, l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés et doit, à peine de nullité, être établie, datée et signée de la main de son auteur, accompagnée de la copie de tout document officiel justifiant de son identité, et mentionner notamment ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile et profession, ainsi que, le cas échéant, ses liens avec les parties. 13. En l'espèce, la pièce n°59 produite par les intimés se présente comme une attestation rédigée librement, dépourvue des mentions prescrites par ce texte, et ne répond dès lors pas aux exigences formelles applicables aux attestations en justice. Toutefois, la seule irrégularité formelle affectant une attestation n'impose pas nécessairement son exclusion des débats, le juge appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis. 14. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'écarter la pièce n°59 des débats, la cour relevant que celle-ci est toutefois dépourvue de portée probante pour le litige en cours, et la demande de M. [Z] [W] sera rejetée. 2. Sur la demande d'expertise immobilière des biens situés à [Localité 5] et à [Localité 3] et sur les demandes au titre des indemnités d'occupation Le jugement a rejeté les demandes d'expertises des biens immobiliers, expliquant que celles-ci auraient pour seule conséquence que de retarder davantage l'issue de la sortie de l'indivision existant entre les parties, et les parties à des frais supplémentaires importants. Concernant le fonds de commerce et les murs de l'hôtel situé [Adresse 4] à [Localité 5], le tribunal a rejeté la demande de condamnation de M. [Z] [W] à payer une indemnité d'occupation, au motif que M. [Z] [W] bénéficiait d'un mandat tacite de son frère et sa s'ur, au moins jusqu'à l'année 2018, et que ce dernier leur avait versé des sommes issues de l'exploitation du fonds de commerce. Concernant le bien situé à [Localité 3], le tribunal a également rejeté la demande au titre de l'indemnité d'occupation, estimant que, s'il est acquis que M. [Z] [W] y réside, il n'était pas prouvé qu'il occupait ce bien de manière exclusive des autres indivisaires. Enfin, s'agissant du bien situé à [Localité 1], la demande de M. [Z] [W] de voir M. [C] [W] condamné à verser à l'indivision une indemnité d'occupation a également été rejetée, aucune des parties n'apportant d'éléments probants sur ce bien. Moyens des parties 15. L'appelant sollicite la confirmation du jugement sur ce point. Il fait valoir qu'une expertise n'aurait pas d'utilité, les biens ayant déjà été expertisés, notamment par l'administrateur provisoire, et ajoute que les intimés ont fait venir à plusieurs reprises des candidats acquéreurs à l'hôtel en 2025, ce qui leur permet nécessairement de connaître sa valeur. Il indique que bien de [Localité 3] ainsi que celui d'[Localité 1] pourront quant à eux être évalués par le notaire désigné ou tout professionnel qu'il s'attacherait dans le cadre de sa mission. S'agissant de l'indemnité d'occupation, il affirme que les intimés n'apportent aucune preuve de sa jouissance privative des biens indivis. S'agissant de l'hôtel, il indique ne pas l'occuper personnellement : seule l'entreprise individuelle qu'il a constituée avec l'accord des intimés exploite le fonds de commerce y étant attaché. Or, il indique que cette entreprise ne peut être redevable d'une indemnité d'occupation faute d'être un indivisaire au sens de l'article 815-9 du code civil. Par ailleurs, il indique qu'il ne peut s'agir d'une jouissance privative puisqu'il est, au travers de l'entreprise individuelle, l'exploitant de l'hôtel depuis 2003 pour le compte de l'indivision avec l'accord plein et entier des intimés, et alors qu'il a versé une partie des bénéfices issue de l'exploitation aux intimés pendant des années. S'agissant de la chambre dans l'hôtel réservée au personnel, il indique qu'elle est occupée par surveillant pendant la présence de clients dans l'hôtel, et qu'elle sert en outre de bureau et de lieu de repos dans le cadre du travail accompli. Il rappelle que lui-même réside dans le bien indivis de [Localité 3], qui constituait l'ancienne maison familiale, où chacun des sept enfants de la fratrie possède toujours sa chambre. Il indique à ce sujet que les intimés ont toujours accès à cette maison, que leur chambre n'est pas occupée et qu'ils ont toujours les clefs, précisant avoir donné celles-ci à M. [C] [W] afin que celui-ci s'en fasse un double et versant au dossier une attestation d'un employé de l'hôtel en ce sens. Il indique que les factures d'eau et d'électricité sont aux noms des trois indivisaires. Dès lors, il indique ne pas être redevable d'une indemnité d'occupation pour ce bien. S'agissant du studio situé à [Localité 1], il sollicite que M. [C] [W] soit condamné à verser à l'indivision une indemnité au titre de sa jouissance privative du studio d'[Localité 1]. Il indique que l'intéressé loue ce studio et encaisse seul les loyers, lui-même n'ayant jamais eu les clefs de ce bien. 16. Les intimés sollicitent avant-dire droit une expertise des biens immobiliers afin de déterminer la valeur locative du bien situé à [Localité 5], laquelle permettra de fixer l'indemnité d'occupation due par M. [Z] [W], ainsi que les indemnités dues au titre de sa mauvaise gestion de l'hôtel situé au [Adresse 4] à [Localité 5]. Ils sollicitent qu'il soit demandé à l'expert d'identifier et de décrire les travaux de structure qu'il a effectués sur l'immeuble litigieux et de déterminer s'ils ont été effectués dans les règles de l'art. Ils rappellent que, depuis 2002, M. [Z] [W] s'est accaparé la gestion de l'hôtel et l'occupe exclusivement au détriment des autres indivisaires. Ils estiment que c'est donc à tort que le premier juge a rejeté les demandes de condamnation des intimés à ce titre. Ils font valoir que M. [Z] [W] a toujours refusé l'accès de cet hôtel aux autres indivisaires depuis 2018, et les a complètement écartés par l'entremise de l'entreprise individuelle qu'il a créée en 2002. Ils indiquent que l'exploitation par M. [Z] [W], en son nom personnel, des biens indivis s'est faite sans droit ni titre. Ils précisent que, dans son rapport, l'administrateur a ainsi précisé qu'un manager de transition était impossible à mettre en place compte tenu de l'exploitation exclusive du bien indivis par M. [Z] [W]. Il est donc demandé à la cour d'ordonner une expertise du bien aux fins d'évaluer la valeur locative pour déterminer cette indemnité d'occupation. A titre subsidiaire, le loyer annuel ayant selon eux été évalué, avant la crise du covid, à la somme de 60.000 euros, ils sollicitent donc la condamnation de M. [Z] [W] à verser à l'indivision la somme de 60.000 euros par an entre les années 2002 et 2020, et de 40 000 euros par an à compter de 2020 jusqu'à son départ effectif. S'agissant du bien de [Localité 3], les intimés font valoir que l'appelant vit exclusivement, avec sa femme, dans la maison indivise, tandis que M. [C] [W] réside à [Localité 6] avec son épouse et ses deux enfants que Mme [R] [W] vit en Suisse avec son mari et son fils et qu'ils n'ont aucun accès à la maison occupée par M. [Z] [W], ce dernier leur en ayant refusé l'accès, de la même manière qu'il a refusé l'accès à l'hôtel. Ils indiquent que ce dernier a changé les serrures de la maison et souscrit un contrat d'électricité à son nom personnel. Ils sollicitent donc qu'une indemnité d'occupation d'une valeur de 1600 à 1700 euros par mois soit mise à sa charge.