Cour d'appel, 8ème chambre, 15 avril 2026 — n° 23/08458

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement rendu le 28 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne solidairement M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse à payer à M. [C] [W] la somme de 1'547 € au titre d'un complément de pénalités de retard dans la restitution du dépôt de gérantie, Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse aux dépens de l'instance d'appel, Rejette les demandes présentées par M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse à payer à M. [C] [W] la somme de 2'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse à payer à la SAS Cetrim la somme de 2'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT

* * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé signé le 17 septembre 2008, M. [O] [V] et Mme [X] [T] son épouse, représentés par leur mandataire, la SAS Cetrim, exerçant sous l'enseigne Orpi, ont donné à bail à M. [C] [W] un appartement de type F5 en duplex situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1'190 € et d'une provision sur charges de 110 €, outre le versement d'un dépôt de garantie de 1'190 €. Par un courrier de leur mandataire du 31 août 2018, M. et Mme [V] ont délivré au locataire un congé pour reprise personnelle aux fins d'habiter à effet au 15 octobre 2020. M. [W] a finalement donné congé par un courrier du 15 mars 2019, en sollicitant le bénéfice d'un préavis réduit à un mois. Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 6 mai 2019. Par un courrier de leur mandataire du 6 juin 2019, M. et Mme [V] ont réclamé à M. [W] la somme de 1'242,28 € au titre du compte après départ incluant des travaux de remise en état. Par courrier en réponse du 14 juin 2029, M. [W] a contesté que des dégradations lui soient imputables et il a réclamé le remboursement du dépôt de garantie. En l'absence d'accord amiable, M. [W] a, par exploit du 17 juin 2020, fait assigner M. [V] et la société Cetrim en restitution du dépôt de garantie. Mme [T] épouse [L] est intervenue volontairement à l'instance et, par jugement du 28 août 2023, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Villeurbanne a': Condamné solidairement M. et Mme [V] à verser au locataire la somme de 1'190 € en restitution du dépôt de garantie, Condamné solidairement M. et Mme [V] à verser au locataire la somme de 4'760 € à titre de pénalité légale, Rejeté le surplus, l'ensemble des demandes, moyens et arguments des parties, Rappelé que l'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement, Condamné in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens de l'instance. Le tribunal a retenu en substance': Que les factures produites par les bailleurs ne peuvent pas être mises à la charge du locataire sortant en raison d'un état des lieux d'entrée faisant état d'un appartement à l'état d'usage, d'une occupation des lieux pendant dix ans ou de demandes, telle la pose d'une fenêtre, ne relevant pas de l'entretien locatif'; que la dégradation des parquets est antérieure à la restitution des lieux mais les propriétaires en ont été indemnisés dans le cadre du sinistre provenant du toit de l'immeuble avec application d'un coefficient de vétusté qui, de toute façon, aurait été appliquée si l'indemnisation avait été mise à la charge du locataire sortant'; Que M. et Mme [V] ne reprennent pas à leur compte le solde après départ établi par le mandataire de sorte qu'ils ne sont pas fondés à retenir le dépôt de garantie'; Que ce dépôt de garantie aurait dû être restitué le 6 juillet 2019 de sorte que M. [W], qui sollicite les pénalités de retard sur quarante mois, est fondé en cette demande'; Qu'il n'est pas justifié d'une quelconque faute de gestion du mandataire, ni que ce dernier ait laissé ouvert un Velux de l'appartement suite à l'état des lieux de sortie. Par déclaration en date du 10 novembre 2023, M. [O] [V] et Mme [P] [T] son épouse ont relevé appel de cette décision en tous ses chefs. *** Aux termes de leurs écritures remises au greffe par voie électronique le 7 juin 2024 (conclusions n°2 et récapitulatives), M. [O] [V] et Mme [P] [T] son épouse demandent à la cour': Accueillir cet appel comme étant recevable et bien fondé, Y faisant droit, Infirmer le jugement entrepris en toutes dispositions, Juger que l'état des lieux de sortie réalisé par la société Cetrim Orpi fait état de dégradations, lesquelles étaient parfaitement inexistantes à la date d'entrée dans les lieux de M. [W],

MOTIFS A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'juger'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur la demande reconventionnelle au titre des dégradations locatives': M. et Mme [V] contestent les allégations de M. [W] selon lesquelles les état des lieux d'entrée et de sortie sont identiques, soulignant au contraire les différences entre ces deux états des lieux concernant notamment l'état des murs et le plafond de la cuisine, la présence d'éclats sur le carrelage du couloir, le mauvais état de la cuvette et des murs des WC, les traces sur le mur de la chambre 3, ' Ils considèrent que ces différences ne sont pas consécutives à un usage normal des lieux mais à des dégradations. Ils soulignent que la société Cetrim, professionnel de l'immobilier, a estimé devoir retenir le dépôt de garantie et réclamer un solde de travaux de remise en état et ils précisent produire les devis de travaux après application d'un coefficient de vétusté. En réponse à l'argumentation adverse, ils dénoncent la confusion entretenue par le locataire sortant et le mandataire avec le dégât des eaux survenu au moment ou juste après le départ de M. [Q] puisqu'ils abandonnent leur prétention à ce sujet pour s'en remettre au décompte établi par la société Cetrim, sauf à inclure dans leur demande portée à 2'432,28 € le remboursement du dépôt de garantie qu'ils ont remboursés en exécution de la décision dont appel. M. [W] s'oppose à cette demande dans son principe même dans la mesure où l'état des lieux sortant est identique à l'état des lieux entrant et il considère que l'ensemble des documents adverses vont à l'encontre du seul document contradictoire établi avec le mandataire de gestion. Il souligne que les demandes de M. et Mme [V] ont beaucoup varié au fil des années de procédure et il affirme que les premières réclamations des bailleurs ne faisaient pas état de plancher dégradé, ni de Velux à remplacer, outre que les intéressés omettent systématiquement de tenir compte de la vétusté. Il ajoute avoir pris la précaution de prendre des photographies à l'occasion de l'état des lieux de sortie et il affirme que le représentant de la société Cetrim est témoin de ce que ces photographies ont été prises le jour de l'état des lieux de sortie. Il souligne que si les bailleurs admettent désormais que le dégât des eaux est postérieur à son départ, ceux-ci persistent à évoquer les travaux de reprise dans leurs écritures. Il juge étrange que M. et Mme [V] aient attendu septembre 2019 pour régulariser une déclaration de sinistre auprès de leur assureur si le dégât des eaux était intervenu en mai 2019. Il en conclut que la mauvaise foi des bailleurs est manifeste et il relève qu'il n'a jamais reçu d'état comparatif des états des lieux qui aurait permis d'établir que les état d'usure mentionnés à la sortie existaient déjà à l'entrée. Il rappelle qu'un état d'usure au bout de onze ans d'occupation est normal et il ajoute que le changement du Velux ne peut pas être mis à sa charge. La société Cetrim conteste la conformité des états des lieux d'entrée et de sortie dès lors que l'abattant des WC devait être changé (le locataire faisant selon elle une comparaison avec l'abattant des toilettes de la salle de bain et non des WC), l'état d'usage avancé du volet roulant du séjour (difficile à remonter) ne constitue pas une dégradation d'usage, les sols étaient dégradés, ' et elle souligne avoir appliqué des décotes pour vétusté. Sur ce, En vertu de l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; En application de ce texte, les éventuelles manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie. En l'espèce, M. et Mme [V] fondent désormais leur demande, non plus sur les factures examinées par le premier juge, mais sur le «'compte après départ'» établi par la société Cetrim auquel est annexé divers justificatifs dont deux devis de la société «'La Maison d'[A]'». Les appelants ajoutent toutefois au solde de ce «'compte après départ'» le dépôt de garantie qu'ils ont remboursé en exécution de la décision attaquée. Ces premiers éléments appellent les deux remarques suivantes': En premier lieu, à supposer que la décision ayant condamnés les intéressés à rembourser le dépôt de garantie soit infirmée, il serait inutile pour les appelants d'inclure dans leur demande le remboursement de la somme correspondante. En effet, un arrêt infirmatif vaut titre de restitution des sommes versées en exécution des chefs infirmés d'une décision de première instance. En second lieu, le «'compte après départ'» établi par le mandataire comporte outre l'imputation de frais pour des travaux de remise en état, une imputation au débit de la taxe d'ordure ménagère pour 2019 pour 82,50 €, dûment justifiée par un extrait de l'avis d'imposition foncière des bailleurs figurant en annexe, et une imputation au crédit d'une régularisation de charges de 223,50 € en faveur de M. [W]. Le bien fondé de ces deux imputations n'étant pas contesté, elles seront chacune retenues par la cour d'appel dans le compte entre les parties qui sera opéré ci-après. En outre, dès lors que les états des lieux d'entrée et de sortie sont produits, il n'y a pas lieu de tenir compte des photographies versées aux débats par les parties. En effet, même décrites par un procès-verbal de constat établi par un huissier de justice mandaté par M. et Mme [V], les photographies que les intéressés produisent sont postérieures à la remise des clés par M. [W], de sorte que les dégradations qui y figurent peuvent être apparues dans l'intervalle, sans pouvoir en conséquence être imputées au locataire sortant. Quant aux photographies versées aux débats par le locataire lui-même, elle ne présentent aucune garantie quant à la date à laquelle elles ont été prises. Sous ces remarques liminaires, il convient de procéder à la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie à la lueur de chacun des postes figurant dans les deux devis de la société «'La Maison d'[A]'» annexés au «'compte après départ'» établi le 6 juin 2019 par le mandataire. Concernant le poste «'cuisine': nettoyage du plafond'» au prix de 70 €, l'état des lieux d'entrée mentionne en commentaire «'14 spots de fonctionnent pas'» et l'état des lieux de sortie indique en commentaire «'traces de salissures, traces d'insectes'». Or, en raison d'un «'état d'usage'» pré-existant pour être mentionné dans les deux états des lieux, les traces de salissures et d'insectes ne peuvent pas être considérées comme un défaut d'entretien imputable au locataire et la cour considère que ces traces, compte tenu de leur localisation inaccessible au quotidien pour être située au plafond, constituent à l'évidence une dégradation due uniquement à la vétusté liée à l'usage de la cuisine pendant 10 ans. Les appelants ne sont en conséquence pas fondés à solliciter la condamnation de M. [W] à assumer le coût de cette remise en état. Concernant le poste «'cuisine': refixer mitigeur + réglage porte meuble sous évier'» au prix de 39 €, l'état des lieux d'entrée mentionne un évier à l'«'état d'usage'» avec en commentaires «'manque bonde, siphon sale mais pas de fuite, mélangeur tartre fuite sur mousseur, petits coups, pas de joint silicone'» et, concernant le meuble sous évier, il indique «'poubelle couvercle HS protection sale'».